购买HUD住房的8步:投资者指南
HUD住宅是一至四个单元的住宅物业,已被联邦住房管理局担保的贷款人取消赎回权。作为投资者,购买HUD住房比购买其他止赎房产要复杂得多。那些购买HUD物业的人会发现从寻找HUD leads到融资购买HUD房屋的一切都有重要的区别。
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以下是购买HUD住房的8个步骤:
1.确定哪种类型的HUD房屋适合你
为了确定哪种类型的HUD房屋适合你,你需要考虑的不仅仅是房屋是否物有所值。这是因为有两种类型的HUD房屋:投保和未投保。有保险的房屋更适合房主,而没有保险的住房更适合投资者。
这两种类型的HUD属性根据所出售的条件而有所不同。没有保险的房屋比有保险的住房需要更多的维修。它们在业主、居住者和投资者竞标和购买的顺序上也有所不同。出于这些原因,选择合适类型的HUD房屋购买是很重要的。
HUD住房保险
有保险的房屋是那些有资格获得联邦住房管理局贷款的房屋,这是一种政府支持的贷款,要求低首付,贷款标准不那么严格。它们通常比没有保险的房屋状况更好,而且它们首先卖给房主,因为它们需要的维修较少。
有保险的HUD房屋是指需要少于5000美元的维修才能使其适合居住的财产。住房和城市发展部已派出一名检查员在止赎程序结束后做出这一决定。如果检查员确定维修属于投保HUD房屋所允许的范围,这些维修将在房屋购买后完成。
然而,在购买房屋之前,修理费需要存入一个托管账户。买方负责支付这些维修,如果维修没有完成,买方将失去他们的托管维修资金。这种有保险的HUD房屋装修过程对业主有吸引力,因为他们知道维修将是最小的。
未投保的HUD房屋
未投保的HUD房屋是HUD确定需要大量维修的房屋,总价值超过5000美元。由于维修的程度,他们没有资格获得典型的联邦住房管理局贷款。其他融资选择,如全部现金,联邦住房管理局203K贷款或硬通货贷款都是可以考虑的替代方案。
与HUD的所有房屋一样,未投保的房屋以“现状”出售,这意味着HUD不会完成任何维修。重要的是要考虑到维修的程度,并在竞标之前聘请一名物业检查员。这比在其他房屋交易中更重要,因为在处理HUD房屋时,很难取回押金。
HUD所有者占用vs HUD投资者
自住者是指将在HUD房屋中居住至少一年的买家。业主必须在该物业内居住50%或以上的时间。这个房子不能是度假屋,买家不能同时购买额外的主要住所。住房和城市发展部投资者根本不打算住在房子里。
业主住户更喜欢有保险的HUD房屋,因为几乎不需要翻修,而且他们在初步招标期间购买了宜居的房屋。业主住户也获得了第一个竞标HUD房屋的机会,以满足HUD促进房屋所有权的目标。
布莱恩·沙利文住房和城市发展部纽约市公共事务办公室(Office of Public Affairs)表示,“对业主住户来说,最初的营销阶段是在一个已经经历过止赎的社区里提供一个稳定的存在。”业主和居住者对待房屋不同。HUD的目标是为合格的买家提供购房机会,从而防止社区的衰败。”
对于HUD承保的房屋,投资者在房屋挂牌出售的第16天之前不能投标。对于HUD未投保的房屋,投资者可以在挂牌出售的第6天投标。然而,投资者通常仍然会购买没有保险的房屋,因为这是一个购买房产的机会,并且可以减少来自业主的竞争。
通常有保险的房屋会在投资者投标期开始之前出售,因为它们需要的工作最少。它们吸引了业主,因为这些住房有资格获得更多的融资选择。
相反,投资者购买的房子是作为投资财产来修复和出租通过倒卖房产赚钱.房产需要维修的次数越多,就越有可能在投资者可以投标的期限内完成。这是因为需要大量维修的房子对不习惯修复财产的房主来说是压倒性的。
这是对房地产投资者的一个警乐鱼体育app官方告,他们正在考虑假装成房主;HUD非常重视这一点。对谎报入住情况的严厉处罚包括最高25万美元的罚款和可能的监禁。
2.寻找和评估HUD房屋
HUD住房可以通过几种不同的方式找到。他们可以在HUD授权的网站上找到,通过房地产经纪人访问MLS,或者开车四处寻找HUD的财产标志。乐鱼体育app官方在找到住房后,你需要评估它,以确保它符合你的投资目标。
如何找到HUD家园
最常见的方法是在HUD授权网站上找到一个HUD家。这个网站叫做HUD家庭商店.它提供了最新的内容,在什么房子可用。当房屋出售时,它会从网站上删除,所以你不必担心过时的信息,这在其他房地产网站中很常见。乐鱼体育app官方
HUD家庭商店很容易使用来浏览HUD家庭。你可以在地图上点击一个州进行快速搜索。如果你心中有详细的搜索条件,比如价格范围或卧室数量,你可以使用搜索框输入信息。下面是一个在HUD Home Store网站上搜索的例子。
如何评估HUD房屋
在你找到一个HUD家之后网站,是时候评估房产了。检查一下是否有保险,这样你就知道什么样的融资是适用的。如果没有保险,那就去买硬通货贷款.考虑到维修成本,然后决定退出策略。这将是一个长期的投资,作为租赁和持有的财产或修复和翻转项目?
与其他房屋购买不同,HUD房屋遵守严格的时间表,在竞标房产之前需要制定策略。就像购买其他房屋一样,你需要评估周围的社区,并根据该地区的对比来确定该房产是否划算。查看我们关于如何找到属性翻转的深入指南,其中包括评估社区和正确使用比较。
如果在评估HUD房屋后,你认为它不适合你,然后考虑购买REO房产或止赎。这些都可以以市场价购买。他们还避免了HUD过程及其严格的指导方针带来的麻烦。Foreclosure.com提供预止赎,止赎,短期销售和不良财产的清单,以及关于每个财产的全面信息。
3.获得HUD住房融资
在找到HUD房地产经纪人之前,为你的HUD房屋安排融资是很重要的,因为HUD的流程有严格的时间表。乐鱼体育app官方这是一个常见的误解,HUD为其HUD住房提供融资,这是不正确的。他们也不接受来自投资者的紧急融资。有几种方式为HUD住房融资,包括联邦住房管理局融资,203K抵押贷款,传统抵押贷款,全部现金和私人融资。
联邦住房管理局为住房和城市发展部提供融资
联邦房屋管理局贷款是由联邦房屋管理局(联邦住房管理局)转让给合资格的物业及合资格的借款人。如果借款人拖欠贷款,借款人支付抵押贷款保险来保护贷款人。联邦住房管理局贷款的首付很低,低至3.5%。
借款人只能使用标准的联邦住房管理局贷款购买有保险的HUD物业,其中维修费用低于5,000美元。借款人可以使用有限的203K抵押贷款购买需要超过5000美元维修的HUD房屋。这种融资产品允许借款人将单个家庭房产的维修成本与购房成本一起计入抵押贷款。维修费用最高可达3.5万美元,如果超过这个数字,借款人就需要支付现金来弥补差额。
其他HUD住房融资
虽然业主可能会寻求联邦住房管理局的融资,但许多投资者会选择全现金报价。如果你没有现金,而且房产不符合联邦住房管理局的融资条件,还有其他选择。
HUD的其他住房融资方案包括:
- 传统抵押贷款通常用于只需要装饰工作的财产,通常是30年,至少10%的首付
- HELOC是一种房屋净值信贷额度,可以从你拥有的另一处房产中提取,如果贷款人允许的话,可以投资到HUD房屋中
- 硬通货贷款该公司为投资者提供高利率的短期贷款,以快速结清房产,并在以后获得永久融资
在投资者HUD合同中没有融资应急条款,因此融资需要稳固到位,以免危及你的存款。要更深入地了解HUD住房融资,请查看我们的HUD贷款文章。
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4.找一个HUD房地产经纪乐鱼体育app官方人
虽然人们可以自己搜索HUD房屋,但你需要HUD房地产经纪人来开始购买过程,向你展示房屋并为你出价。乐鱼体育app官方这与其他类型的购买不同,在其他类型的购买中,通过房地产经纪人购买房产是可选的。乐鱼体育app官方
由于房地产经纪公司获得HUD批准可能需要长达6周的时间,所以选择一个已经获得批准乐鱼体育app官方的房地产经纪公司很重要。他们需要在HUD注册才能竞标房产,他们将有一个姓名和地址识别号码(NAID)。
你可以打电话给当地的房地产公司,问他们是否在HU乐鱼体育app官方D注册,但最简单的方法是在这个上找到他们网站.由于HUD的过程与传统的购买房产的方式不同,所以询问你的房地产经纪人之前是否处理过HUD房产是很重要的。乐鱼体育app官方
这些房产是“按现状”出售的,在大多数情况下,押金是不可退还的,所以没有犯错的余地。押金通常在500美元至2000美元之间,这将在步骤5中概述。您的HUD房地产经乐鱼体育app官方纪人将在整个购买过程中为您提供指导。
HUD为每个属性提供了属性披露。这些披露将列出承包商发现的房产问题。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人会把这个给你,然后你可以决定是否要他们安排你参观房子。
5.建立一个参观和准备存款
现在,你正在与HUD房地产经纪人合作,并找到了感兴趣的房产,你的房地产乐鱼体育app官方经纪人将设置一个房产的参观。你要跟房地产经纪人和承包商一起走一遍。乐鱼体育app官方然后你会准备你的存款,所以你不急于这样做,如果你的出价被接受。
在你的HUD家庭散步,一定要彻底检查财产的每一个方面,并拍摄大量的照片。就像任何不良资产一样,房屋可能会受到损害。虽然全面的房产检查要在你投标之后才能完成,但你可以带一个承包商一起参观。这样,如果房子超出了你的预算,你可以节省时间和失去定金的风险。
在你的投标被接受之前,你不需要押金,但最好提前准备好,因为投标和提交文件之间的时间很短。所有的存款都必须是有凭证的资金,比如汇票或银行本票。如果房产是5万美元或以下,你的押金是500美元。如果房产的售价超过5万美元,订金将在500美元至2000美元之间。
押金最终由HUD决定,他们的指导方针可能随时改变。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人需要与房产的资产经理确认存款金额。复习也是个好主意住房和城市发展部的存款指南靠你自己。这笔保证金将在收到中标通知后2天内到期。
6.竞标HUD家
你已经仔细看过房子,确定这是一笔不错的投资,并准备好了存款。现在是时候竞标HUD的房子了。投标将由您的HUD批准的房地产经纪人完成。乐鱼体育app官方不像其他的房屋拍卖网站在美国,每个房产只能得到1个出价。
你的HUD房地产经乐鱼体育app官方纪人将登录到HUDHomeStore找到你感兴趣的房子,然后开始竞标。这里是什么HUD家商店网站看起来像一旦你找到一个HUD家,并准备出价。
你的房地产乐鱼体育app官方经纪人有15分钟的时间完成竞标从他们登录到系统。你不知道还有多少其他竞标者,也不知道他们的出价有多少。这就是房地产经纪人的经验会有帮助的地乐鱼体育app官方方,所以这个过程可以很快完成,你不会错过一笔好交易。房产地址旁边有一个标价,你可以根据这个价格来决定你的出价。
也会有一个投标截止日期,所以你会知道,在这个日期之后,你会有一个答案,如果你的出价被接受与否。您的房地产乐鱼体育app官方经纪人将根据HUD Home Store网站上的说明提交合同和定金。如果您不是中标者,您的订金将被退还。
关于出价多少的指南
在这个阶段,你通常是在与其他投资者竞争,因为房主已经有了对HUD房屋的优先出价。HUD房屋的售价通常为85% - 88%或者更多。这取决于房产的状况以及周围的环境有多理想。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人应该在该地区进行比较,看看其他房产的售价是多少,并检查如果你决定出售HUD房屋,你可以期望得到的维修后价值(ARV)。更多关于计算ARV可以在我们的深度指南中找到如何找到属性翻转。
以下是HUD的一些房屋统计数据,包括房产在市场上的平均天数,以及平均出价占房产要价的百分比。有关您有兴趣购买HUD住宅的州的更多统计数据,请单击在这里.这些信息很有帮助,因为它能让你知道应该开出什么样的报价。
HUD Home统计数据的国家
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7.进行财产检查和评估
一旦你出价并成为中标人,就该进行房产检查和评估了。建议进行财产检查,以找出哪些维修需要预算。评估过程取决于您使用的融资类型,但我们将介绍一些常见的评估场景。
与大多数其他购房合同不同,住房和城市发展部不允许购房取决于房产检查。但是,从合同被接受之日起,你有15天的时间进行财产检查。你是否要回押金取决于住房和城市发展部,在大多数情况下,如果你在检查完成后决定不购买房产,他们会扣留你的押金。
公用事业可能需要几天的时间才能启动,所以在安排检查或评估之前,请致电公用事业公司。财产检查员和估价师都需要公用事业,以完成他们的调查结果。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人会填写HUD表格来连接公用设施,有时打开它们是要收费的,这取决于HUD的酌情决定,可能是几百美元。如果房子的气候较冷,你可能需要花钱给房子除冬,以防止任何管道结冰。
如果发生水或煤气泄漏,公用事业供应商不打开公用事业是很常见的。如果公用设施没有打开,检查和评估就无法进行。如果你购买的是联邦住房管理局担保的住房,那么评估将已经完成并存档。如果你使用现金,那么评估是可选的,将由你自掏腰包,并由你安排。
如果你接受的是硬通货贷款,其他私人贷款或传统贷款,那么贷款人会制定估价师指导方针,并派出他们选择的估价师。他们也会让你知道这是否会是你的自付费用。
8.关闭一个HUD家
关闭HUD住房再次不同于关闭其他类型的房产,如止赎或市场上的投资房产。成交时间将由HUD决定,他们将提供一个成交代理来协助交易。
一旦你的房地产经纪人提交了完整的合同,HUD也接受了它,你通常有30天的时间来完成交易。乐鱼体育app官方如果你出于任何原因需要延长合同并安排一个较晚的截止日期,HUD可以拒绝并保留你的定金,或者他们可以向你收取更改截止日期的费用。
你将负责寻找自己的产权公司,支付产权搜索费和产权保险。在非HUD交易中,所有权保险的责任因州而异。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人会为你推荐一个产权公司。
一旦所有权搜索完成,截止日期到来,实际的解决应该是直截了当的。您将通过认证基金或通过融资支付销售价格的剩余余额。然后你会收到物业的钥匙,你将成为HUD投资者。
简单回顾一下,购买HUD住房不同于购买其他类型的住房。这个过程有严格的时间表,可能需要几个月的时间才能完成。从你的出价被接受起,你有15天的时间来完成房屋检查。交割时间通常是合同签订后30天以上。下面是一个时间表,以更好地说明这一过程。
购买HUD住房的利弊
购买HUD住房可能是一种明智的、非传统的以低于市场价格购买住房的方式。然而,这个过程是紧张的,在决定这是购买投资物业的正确方式之前,您需要考虑风险和回报。
购买HUD住房的利与弊包括:
优点
- 不像其他类型的投资物业有那么多的竞争,因为这个过程更耗时
- 以一笔好交易买下一处原本会有更高挂牌价格的房产
- 能够在一个网站上找到所有的属性,这很方便
埃文·罗伯茨,房地产投资者和乐鱼体育app官方可靠的购房者喜欢在巴尔的摩购买HUD住房。
“我们很少有时间亲自去看房子 当它们第一次进入市场时。HUD房屋的好处在于,它们包括一份维修报告和照片,让我们可以在网上提供房屋,不用看一眼。这为我们节省了大量的时间,而且房屋的定价可以通过翻新来增加很多价值。”
缺点
- 经常变化的HUD流程,包括多少定金,如果你会得到它回来
- 这些房子首先提供给业主,因此留给投资者购买的房子就不多了
- 不能在合同中有突发事件,所以强大的资金必须已经到位
房地产投资者、Invest Fou乐鱼体育app官方r More公司的老板马克·弗格森(Mark Ferguson)已经翻了100多套房子,他认为投资者陷入麻烦的部分是他们试图批发房屋的时候。
“批发商喜欢分配合同,但那是 HUD的房子几乎不可能。如果你不断取消合同,因为你找不到买家购买你的批发交易,这也可能是HUD的一个问题。”
底线:购买HUD住房
作为投资者,购买HUD住房可能是一个艰难的过程,但也可能是有回报的。不要被HUD的程序吓倒,但有一个值得信赖的HUD批准的房地产经纪人来指导你。乐鱼体育app官方你可以以低于市场价的价格购买房产,修理后出租,或者修理后转手。
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