现金换钥匙:如何在几天内赶走坏房客,而不是几个月
如果你一直在研究房地产投资或拥有出租物业,你可能听说过乐鱼体育app官方关于房地产的可怕故事驱逐租户.9个月就要被驱逐了!律师费都能买辆二手奔驰了!虽然这些故事可能是真的,但你可以通过用现金换钥匙来避免大部分的戏剧性事件,并有可能省下一大笔钱。本文将带您了解为租户提供现金换钥匙和空置出租物业所需的决策过程和步骤。
什么是现金换钥匙?
现金换钥匙是房产所有者和他们所拥有房产的租户或居住者之间具有法律约束力的私人协议的别名。在现金换钥匙协议中,业主向租户支付现金,让租户在一定天数内搬离他们的房屋,以避免漫长而昂贵的正式搬迁过程。
一般来说,业主向租客或住户提供现金换钥匙协议的情况有四种:
- 腾出那些还住在不动产拥有乐鱼体育app官方人止赎程序后的财产。
在许多情况下,当一个前房主仍然住在REO房产中,贷款人会用现金换钥匙,以使房产更容易展示和出售。 - 将租户从REO物业中迁出。
在其他情况下,当房屋进入止赎程序时,租户可能仍然住在REO物业中,他们的租约或按月租赁协议仍然有效。就像以前的房主一样,贷款机构通常会尝试向这些租户提供现金换钥匙的协议,以使房产更容易展示和出售。 - 从你拥有的出租物业中撤出租户
无论你是刚刚购买了一套已入住的房产,还是想让你签了租约的租户搬离,现金换钥匙协议通常是一个更容易的选择正式的回收过程. - 从你拥有的REO物业或出租物业中撤出擅自占用者
当止赎房屋空置很长一段时间时,投机的擅自占用者有时会搬进来,要求被驱逐。虽然法律差异很大,但驱逐擅自占用者通常意味着要经过正式的驱逐程序,这可能是一个昂贵和漫长的过程。虽然他们拥有的权利比租户少,但在对租户友好的州,现金换钥匙协议通常可以省钱。
现金换钥匙合法吗?
是的。现金换钥匙协议在全美50个州都是合法的。虽然许多人认为用现金换钥匙的做法在某种程度上剥夺了租户的正当程序,但实际上你只是在法院系统之外解决了一场纠纷。信不信由你,大多数住房法院实际上鼓励房东和租户自己解决问题,而不使用法院的时间。
这就是为什么要确保你的租赁协议符合国家法规,并清楚解释租户的行为何时会成为驱逐的理由。跟房东软件一样效果,您可以访问他们的律师审查的、特定于州的和可定制的模板。效果还可以检查潜在租户的租赁历史,看是否有逾期付款或之前被驱逐的情况,减少不得不在第一时间面对驱逐的可能性。尝试使用你的第一个单位免费。
例外:租金稳定或租金管制单位
虽然现金换钥匙协议确实是合法的,但对于租金稳定或租金控制的租户,使用这种策略有一些注意事项。即便如此,这些出价仍然是完全合法的,但这种做法是受到监管的。
例如,在洛杉矶,房东必须正式告知受租金控制的租户他们在法律下的权利,并且必须给他们30天的宽限期来收回现金换钥匙的提议。想知道你所在的州是否参与了租金控制或租金稳定计划,请查看Landlord.com的各州指南。
现金换钥匙交易成功的5个步骤
好了,现在你对现金换钥匙协议是如何运作的以及为什么它们可以获得良好的投资回报率有了更多的了解,让我们来看看达成一笔成功交易需要遵循的5个步骤。
1.给他们发送驱逐通知
即使你已经知道用现金换钥匙会有更好的投资回报率,成功的第一步是发送驱逐通知。原因如下:这样可以让房客知道你是认真的。发出驱逐的口头威胁通常没有书面驱逐通知的效果。
这里唯一需要注意的是,如果租户有有效的租约,你需要有理由驱逐他们,以发送驱逐通知。一些可以接受的驱逐原因包括不支付租金,破坏公寓超出正常磨损,或从事非法活动,或其他违反租约。
2.提出口头建议
在发出驱逐通知后,下一步是找到有问题的租户,为他们提供一个摆脱驱逐的方法。下面是如何做到这一点:
要有同理心,但要解释你是在经营一家企业
既然大多数问题租户都处于严重的经济困境中,那么一点点的同理心就会大有帮助。如果你有过类似的经历,或者你认识的人有过类似的经历,告诉他们。然后冷静地解释你正处于一个同样危险的情况。拖欠租金可能意味着杠杆房产的止赎权或更糟。在收到驱逐通知后,你们之间的关系可能会受到一点伤害,但这并不意味着你们现在不能建立联系。
解释驱逐的风险
你(或你的律师或房地产经纪人)需要冷静地解释,乐鱼体育app官方你完全打算遵循驱逐程序。更重要的是,你需要向他们解释,这个过程对他们来说可能是漫长、昂贵和有压力的。告诉他们,即使他们能推迟驱逐,也只是在拖延不可避免的事情。如果他们拖欠租金或损坏了房子,提醒他们,你可以在驱逐后向小额索赔法院起诉拖欠租金和损害赔偿。如果他们输了,你可以合法扣发他们的工资,损害他们的信用。更糟糕的是,在一些州,驱逐会出现在租户筛选这将使租房变得非常困难。
用现金换钥匙是一种双赢的解决方案
接下来,向他们解释,他们可以避免漫长而丑陋的驱逐过程,保存他们的信用评分,并离开,有足够的钱移动他们的东西,也许有足够的现金支付一个新地方的押金。
小心使用威胁性语言
因为所有的州都有保护房客免受房东威胁或骚扰的法律,你需要小心措辞你的报价,特别是描述驱逐的风险。坚持陈述关于这个过程的客观事实,避免那些可能被理解为威胁的陈述,比如,“我会让你生不如死!”或“这是你能得到的最好的交易,所以你最好接受它,否则”等等。
提出具体的提议
确保你的报价明确说明了你想要的报酬。这意味着他们必须离开的确切日期(和时间!),你想让单位留在的条件(“扫帚清洁”是否标准)包括搬走家具、宠物等。您可能还想确认实用程序是最新的。
谈判策略:你应该出多少价?
虽然你显然想花更少的钱而不是更多的钱,但为了成功地进行现金换钥匙的活动,你应该遵循一些指导方针。
一旦你对驱逐你可能要花多少钱有了一个很好的想法,想出一个现金换钥匙的方案,既能让你花更少的钱,又能让你的租户有合理的动机搬走。
虽然没有确切的公式来计算怎样才能激励租户离开,并比驱逐你的成本更低,但这里有一些指导方针可以考虑。
- 你的房客的经济状况如何?
如果你的房客是失业的,没有资格获得失业保险或其他援助,那么找到一个新公寓将是非常困难的。这意味着他们可能更绝望,更愿意接受现金,而不是与驱逐斗争。 - 你所能支付的最大投资回报率是多少?
如果你已经算出一次搬迁至少要花费5000美元,那么你愿意出多少钱来避免这个成本?记住,在想出一个数字的时候要考虑到压力和你的时间。把这个数字减半,你就有了一个不错的报价起点。
分层报价
确保你的游戏获得良好回报的最佳方法便是提供给他们若干选择。例如,假设您想提供的最高价格是1500美元。如果他们在一周内搬走,就给他们1500美元;如果他们在两周内搬走,就给他们750美元;如果他们在一个月内搬走,就给他们500美元。
确保你的报价不是整数
如果你想提供2000美元,那就提供一个更“精确”的金额,比如1975美元。这是一个古老的谈判技巧,但实际上已被证明是有效的哈佛商学院的研究。
3.写或使用好的现金换钥匙协议模板
一旦你的租户同意以现金换钥匙的交易,下一步就是创建或下载一份书面协议,详细说明你同意的细节。确保尽可能详细,带两份复印件,一份给他们,一份给你的记录。
一个很好的现金换钥匙协议的例子
这里有两个现金换钥匙模板,您可以下载和修改您的需要。请注意第二份协议是受版权保护的。这意味着你不能使用它,除非你是CAR的成员或得到他们的明确许可。然而,你可以从他们的协议中提取想法来起草你自己的协议。
专家建议:考虑聘请一名律师帮助起草你的现金换钥匙协议
如果你的房产处于租户友好的状态,请一名律师帮助你完成这个过程会有很大的投资回报率。这里有一些技巧新泽西州律师杰夫·亨宁格以现金换钥匙的成功交易。
“每个jurisd 拆迁有不同的法律,只有律师可以帮助房东决定什么是最好的行动方案。例如,你是否应该申请驱逐,然后用现金换钥匙作为和解?还是你应该在驱逐之前提供这个?这在很大程度上取决于法律、成本和过程等。律师还会帮你起草合适的协议。虽然这被称为现金换钥匙,但你应该用支票支付,支票需要在租户搬离后,只有在他们签署协议后才提供。
你也不想只是为了省钱而即兴发挥。如果你处理这个错误的方式,租户可以要求非法驱逐。如果律师只是起草一份协议,给你一些建议,那就不应该花太多钱。”
4.安排一天/时间视察物业并签署协议
一旦你的提议和搬家的细节被接受,安排一个时间去公寓检查,以确保它在约定的条件下,签署协议,支付他们,最重要的是,换锁。
5.检查和迁出日
在检查的当天,一定要准时到场,并彻底检查单位,以确保它在约定的条件下。一旦你签署了协议,付钱给租户,然后立即更换单元的锁。
专家建议:付款前一定要彻底检查房子
在付款之前,一定要彻底检查房子。租户有时会把个人财产(或垃圾)放在车库、地下室、阁楼或橱柜里。这是奥兰多经纪人助理大卫·韦尔奇S考察物业的想法:
“当我 我会从一个房间走到另一个房间,检查每个衣柜、每个柜子、药柜、棚屋和车库。我还检查了洗碗机、冰箱、炉灶和微波炉的内部。在共管公寓,你必须确保找到是否有任何类型的存储单元与单位相关联。有一次我错过了这个机会,发现了一些旧的油和汽油容器,我不得不亲自把它们拿到县垃圾填埋场妥善处理。”
为什么用现金换钥匙能让业主获得良好的投资回报率
虽然现金换钥匙协议有时被视为负面的,但实际上它们为业主和租户都带来了好处。虽然驱逐过程对业主来说是非常昂贵和有压力的,但它也会消耗租户的时间、精力和金钱。更糟糕的是,如果业主决定向小额索赔法院起诉欠租,这可能会损害他们的信用,并影响他们未来租赁房产的能力。
你可以大大减少损失的租金+律师费+申请费
那些住在被取消抵押品赎回权的房子里,或者住在已经停止支付租金的房子里的房客,主要是在寻找一件事。时间。每一天,他们都可以推迟不可避免的事情,那就多了一天,他们可以避免去找一个新的(可能质量更低的)地方,或者更糟的是,最后躺在亲戚的沙发上。他们可能正在拼命地寻找一份新工作,等待福利,或者面临着无数其他的经济困难。
问题是,作为房东,你可能非常同情他们的困境,但对你来说,时间=金钱。每一天你的投资收不到租金都会影响你的底线。如果你的租金不是现金流,它也可能不存在。所以,除了提供时间,你需要为你的租户提供次优的东西。现金。
你可以完全避免清洁和修理费用
除了要求租客同意在指定日期前搬离房屋外,现金换钥匙协议通常还要求租客在离开房屋时保持“扫把”的状态。这一点很重要,因为面临被驱逐的租户很少会把房子留在状况良好的状态。
更糟糕的是,许多房客不仅留下需要清理的垃圾和物品,还经常破坏房屋,甚至偷窃电器和铜管等固定装置。让水一直开着,或者故意让马桶或水槽溢出,这并不像你想象的那么罕见。这意味着,说服租户以良好的状态离开物业,以换取报酬,可以获得良好的投资回报率。
运行数字:驱逐成本vs现金换钥匙
为了确定现金换钥匙协议在经济上是否有意义,你需要计算出驱逐你的租户可能要花多少钱。
虽然要得到一个确切的数字几乎是不可能的,但你可以通过你所居住的州来很好地了解驱逐会对你的底线造成多大的伤害。对房东友好的州包括德克萨斯州、印第安纳州、科罗拉多州、亚利桑那州、佛罗里达州、肯塔基州、乔治亚州和密西西比州。例如,在一个对房东友好的州,如德克萨斯州,驱逐仍然可能会让你损失约5000美元的租金,法律费用和清洁费用。
另一方面,在像纽约或加利福尼亚这样对租户友好的州,你可能要面对的是十倍甚至更多的租金损失、法律费用和清洁费用。
这里有一个简单的公式,可以粗略估算出你要花多少钱:
单位的月租金x一次驱逐可能需要的平均月数+律师费+申请费+治安官费+清理/修理费用+你的时间(和理智)价值。
在计算租金损失时,记得把可能发生在本月中旬的驱逐因素考虑在内。根据你所在的位置,15号的驱逐令可能意味着在1号之前找不到新房客。损失了两周的房租。
还要记得把找新房客的时间考虑在内。如果你租房的地方很热,那么找到一个好房客可能很容易。在空置率高的地区,找到一个合格的新租户可能需要几周,甚至几个月的时间。
要了解更多关于正式驱逐程序的信息,请咨询律师或查看我们关于如何驱逐租户的深入指南。
专家建议:把自我留在门外
除了经济损失之外,许多新房东还想花钱让租客亲自离开。不喜欢。你不是第一个遇到这种情况的房东,也不会是最后一个。密苏里州房地产经纪乐鱼体育app官方人大卫·克鲁斯同意:
“这是frustratin 是啊,把钱给一个已经拖欠房租并且很可能损坏了房子的人的想法?但有时,这是最有经济意义的,你必须用你的钱包而不是你的自负来投票。给欠你钱的人现金,让他们偶尔搬家是最好的办法。避免他们在搬走时进一步破坏财产,避免他们只是不搬出去,避免不得不花钱让人把他们的垃圾扔掉,避免担心当地的法律对他们的垃圾是什么,等等。”
底线:现金换钥匙
现金换钥匙可以很好地避免通过法院进行漫长、昂贵和紧张的正式驱逐程序。确保你明白要出多少钱,并遵循成功达成协议的五个步骤。