什么是商业租户的改善措施及如何实施?
商业租户改善,也被称为商业租赁改善,是指业主向租户提供付款或折扣租金,以换取租户对物业的改善。要么是房东,要么是租客雇用承包商来完成工作。房东要么直接支付维修费用,要么补偿租客的维修费用,或者为租客减少租金。
最常见的四类商业租户改善措施是:
- 租户改善津贴:房东给租客一定的钱,让租客把房子修缮一下。房客监督这项工作。
- 租金折扣:业主向租户提供免费或减价的租金,租期为一定的月数,租金等于工程完工的费用。房客监督这项工作。
- 建筑物标准津贴(扩建):业主向每个租户提供一套改进方案,由租户自行选择进行哪些改进。租户支付建筑之外的任何改建费用。房东监督工作。
- 总承包:承租人提交一份设计方案,说明可能的改进和改进的估计成本。房东支付修缮费用并监督施工。
付费模式类型 |
谁负责监督这项工作? |
优点 |
缺点 |
---|---|---|---|
租户改进津贴 |
租户(通常) |
你有控制能力,不太可能出现质量问题或成本超支。 |
你需要花费时间和金钱来监督这项工作,而这项工作可能会打扰到其他租户。 |
租金折扣 |
租户(通常) |
你有控制能力,不太可能出现质量问题或成本超支。 |
房东可能会在以后提高租金以弥补折扣,而且这项工作可能会打扰到其他租户。 |
建筑物标准津贴(楼宇扩建) |
房东 |
你不需要花时间寻找承包商或监督工作。 |
你不能做很多定制或复杂的工作。 |
交钥匙 |
房东 |
您可以请求定制,并且不必监督工作。 |
房东的承包商可能做得很差。 |
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商业租户改善的优点
每一种商业租户改造都有自己的“优点”,这取决于谁在监督项目,谁在支付费用,以及装修对你的空间可能产生的副作用。
有了租户改善津贴和租金折扣,你就可以控制装修,因为你通常会监督装修工作。如果你没有管理翻新,这就限制了潜在的成本超支或质量问题。
有了建筑标准津贴和交钥匙,你就不必花时间和金钱去找承包商,买保险来覆盖工人,或者监督工程,因为房东负责监督装修。此外,使用交钥匙付款模式,你可以要求定制,而不是从你的房东选择的选项
商业租户改善的缺点
就像“优点”一样,每一种商业租赁改善的“缺点”因支付方式而异。
租户改善津贴和租金折扣可能会导致翻修,这可能会干扰大楼内的其他租户,甚至更糟的是,影响大楼的结构完整性。在这两种情况下,你还必须花费时间和金钱寻找承包商。有了租金折扣,你的房东可能会决定以后提高你的租金,以弥补暂时的折扣。
对于一个构建,您不能进行许多自定义。大多数情况下,你必须选择房东提供的选项。如果您想定制这些选项,通常必须自己付费。在交钥匙付款模式下,房东的承包商可能无法完成你所选择的定制。
如何与业主协商改善
租约中涉及改善的部分,通常被称为“改善和变更条款”,是你可以与房东协商的内容。在与商业租户协商改善方案时,需要考虑以下几点:
需要多少钱?
业主在决定花多少钱进行装修之前,会考虑以下几个因素:
- 当前的市场是倾向于租客还是房东:如果你有很多商业空间的选择,这可能会给你更多的谈判筹码。
- 租期:你打算住得越久,房东就越有可能为你的房屋修缮买单。
- 你将支付的租金数额:你的租金越高,房东就越有可能支付改善费用。
- 你的商业历史和对房东的价值:如果你的生意过去吸引了很多客户,房东会更愿意支付维修费用。
- 公司所在地:如果商业租赁市场竞争激烈,你就能在谈判中占得上风。
谁来做这项工作?
如果有一个租户来监督这项工作,项目通常会正确地完成,成本超支也会受到限制。在商业租赁的改善中,租户给予房东的控制权越多,租户就越有可能得不到他们所付的钱,他们可能会在粗制滥造上花更多的钱。
这项工作什么时候能完成?
大型项目的延迟是不可避免的。确保这些项目不会赶上租约到期。延迟的改进也会妨碍您以总体效率运行业务的能力。
付款包括什么?
房东通常希望租户将这笔钱用于劳动力、材料和建筑。但是,还有额外的费用,包括设计咨询费、律师费、材料的运输费用。
另一件需要考虑的事情是,改善并不等同于贸易固定装置。房屋的修缮工作是固定的,如果租户离开,修缮工作仍将继续。贸易装置,如窗式空调机组,是可移动的。如果租户决定搬走,他们可以搬走。
商业租户改善的税收优惠
无论是谁,只要对租户进行改造,就可以在营业税上进行折旧。如果是房东干的,房东就会得到折旧。如果租户做了这项工作,租户就会获得税收优惠。当然,在采取任何商业租赁改善折旧前,请咨询您的税务专业人员。
底线
商业租户改进可以让您定制您的商业空间,而且升级费用可能由房东支付。他们可以偿还,租金减少,或可能作为直接支付给他们选择的承包商的房东。
在决定具体类型的改善之前,要了解每种类型的商业租赁改善的优点和缺点。此外,在进入任何租赁之前,请咨询您的法律顾问,在从商业租户改善折旧之前,请咨询您的税务专家。