总租金乘数(GRM):如何计算和公式
总租金乘数(GRM)是一个用来评估多单元和商业收益产生的房地产投资的数字。乐鱼体育app官方它用建筑物的价格除以总租金,得出一个可以与类似市场的类似投资进行比较和对比的比率。
如何使用总租金乘数
租金总额乘数有两个用途。如果你知道这栋楼的价格和租金卷,可以用来与其他投资物业进行比较和对比。如果你知道你所在地区的GRM,并有租金清单,它可以帮助你快速估算出一栋楼的价值。
总租金乘数(GRM)也被称为总费率乘数,如果它还考虑了额外的收入来源,如现场硬币洗衣店,则称为总收入乘数(GIM)。这种计算并不是一种评估工具,但它是投资者在提出收购要约前进行尽职调查的一种方式。
简而言之,它可以被用作筛选过程,以帮助拒绝候选物业,或将其保留在考虑范围内,或将这些数字用作谈判工具。
如何计算总租金乘数
租金毛数乘数计算如下:
总租金乘数=物业价格/总租金收入
只涉及3个数字:楼价、总租金收入和总租金收入本身。从其中的两个数,你可以得到第三个。
房地产价格
如果你已经有了这个数字,这是不言自明的。但是,如果你试图确定一栋建筑的价值,或者协商可能的价格,记住GRM方程可以帮助你估算出一栋建筑的潜在价格。
总租金收入
财产性总收入可以用两种方式来衡量。总租金收入只考虑潜力租金卷.有时会使用另一种不同的倾斜,称为总定期收入或仅为总收入,这将物业的租金和其他收入来源(如投币洗衣店)相加。这两种方法都可以使用,但都不能考虑职位空缺或费用。在计算GRM时,无论使用哪种收入数字,通常都表示为年度数额,而不是月数额。
租金总额乘数公式例子
使用总租金乘数公式,让我们看看计算的3种变化;一个计算GRM,一个计算潜在价格,最后一个估计潜在租金。
根据要价和年租总额计算GRM
假设你有以下信息:一栋有4个单元的大楼,要价40万美元,年租金为38400美元。记住,公式是:
总租金乘数=物业价格/总租金收入
所以,GRM是:
GRM = 40万美元/ 38400美元= 10.42
10.42是个好数字吗?你还不知道。稍后,您将了解GRM的价值在本质上是如何本地化的,并用于与同一市场上的其他属性进行比较和对比。
利用GRM估算房地产价格
假设你知道你所在区域的大致GRM。再假设你正在考虑投资,有一个有前途的候选人,但你认为要价不符合当地价值。您可以使用GRM来帮助计算建筑的潜在价格。公式是这样的:
潜在价格=总租金收入x总租金乘数
假设你正在考虑一栋年租金为54,000美元的多单元建筑。你已经做了功课,知道你所在地区的GRM大约是8.5。利用这些信息,你可以得出一个大概的价格:
潜在价格= 54,000美元x 8.5 = 459,000美元
利用GRM估算预期租金
最后一种变化是使用GRM来帮助计算一栋建筑的租金应该是什么样的。如果你知道要价,并且知道你所在市场的GRM,你就可以知道总租金应该是多少:
总租金收入=物业价格/总租金收入
假设你找到一个卖主,要价39.9万美元买一栋4单元的大楼,但他不愿意向你提供总租金数据。假设你知道市场的GRM是9.4。你可以大致了解一下总租金应该是多少:
总租金收入= $ 39.9000 /9.4 = $42,447
然后,你可以把这个预期数字与房东最终提供给你的价格进行比较。
免费GRM模板
使用我们的免费下载模板计算总租金乘数或物业价格。如果你有三个重要的数字中的两个,你可以用它来快速计算第三个数字。
总租金乘数的优势与局限性
总租金乘数有许多用途,但它不是用来评估物业的工具。为了有效地使用它,您必须熟悉它的优点和局限性。
租金总乘数(GRM)的优点
总租金乘数只是众多工具中的一个,可以帮助你衡量一个产生收入的物业的财务表现。它可以用来快速评估房地产的潜力,然后再对止赎房屋出价或竞标家在拍卖会上.GRM对买家和卖家都是一个有用的工具。
GRM比单价检查或单价检查更有用
对于投资性房产来说,价格本身并不是一个很好的价值指标,因为它没有考虑到由此产生的收入。即使你比较了一栋楼和另一栋楼的价格,而不考虑收入潜力,你也无法正确地评估这笔交易。GRM考虑的是与价格相关的收入。
确定出租物业价值的另一个非常常用的工具是单位价格。单位价格是比较相似属性的好工具吗公寓大楼或多户型属性,但它仍有GRM所克服的缺陷。也就是说,GRM考虑租金卷,而单位成本不考虑。
GRM是一种有效的潜在属性筛选工具
租金总乘数并不是一种评估工具。它的主要目的是筛选物业——让你比较和对比潜在的投资,看看从租金和/或价格的角度来看,哪一个最有前途。
买方和卖方都可以有效地使用GRM
因为总租金乘数是房价与租金的比率,如果其中一个数字发生变化,计算结果也会发生变化。这个数字要么有利于卖方,要么有利于买方,这取决于它与你所在地区的典型GRM的比较情况。
如果你是卖家,你希望GRM比市场价高一点,因为这代表你能从房产中获得更多。如果你正在购买,你希望看到的GRM数字比典型的略低,因为这可能意味着价格低于市场。或者,这可能意味着租金比类似的物业略高。
租金总乘数的局限性
GRM有明显的局限性。特别是,它没有考虑到空缺和营业费用这两者都是一栋建筑整体财务状况的重要因素。
GRM不考虑职位空缺
由于租金毛额乘数使用的是定期租金毛额,因此没有考虑空置情况。这是一个重要的限制,因为所有的建筑都有空置率,而性能较差的建筑空置率更高。一栋建筑能带来什么,和它实际产生什么之间存在着巨大的差异,而GRM并没有考虑到这一点。
GRM不考虑费用
显然,任何收入财产都有费用。然而,总租金乘数并没有考虑财务支出方面的因素。它只考虑租金总额,而不考虑扣除费用后的租金净收入。由于每一栋建筑的运营费用可能相差很大,GRM将其排除在外是有意义的。
总租金乘数与资本化率
与GRM类似的是资本化率或简称为上限率。房价上限利用了净营业收入,其中将空置率和营业费用都考虑在内。在这方面,封顶率优于GRM,尽管计算封顶率需要付出更多努力。在任何情况下,熟练的投资者在评估潜在投资时都应该使用上限利率和GRM。
总租金乘数只在与其他物业比较时有用
由于不同城市的房地产价格和租金水平不同,总租金乘数也因市场而异。乐鱼体育app官方你不能简单地说一座建筑拥有“良好的”GRM。这个数字必须与该地区的其他属性进行比较和对比,才有意义。
举个例子,假设你正在看两个投资物业;其中一个的GRM为13.0,另一个的GRM为8.10。你不能就这么断定其中一个好,另一个不好。另一方面,如果你知道你的市场的典型GRM是10.0,你就有了一个比较点。你可能会深入研究第一个性质,而忽略第二个。为什么?如果你还记得,买家希望看到更低的GRM,因为这可能意味着比市场更低的价格和/或更高的租金。将每一处房产与该地区的GRM进行比较可以让你做出决定。
底线:总租金乘数
总租金乘数是用来评估创收物业和房地产投资的工具。乐鱼体育app官方该公式用建筑物的价格除以总租金得出一个数字,用来比较给定市场内的类似投资。GRM可以很好地筛选潜在投资,但由于它没有考虑空置率和费用,因此具有一定的局限性。