如何选择合适的房地产种植区乐鱼体育app官方
本文是关于乐鱼体育app官方房地产潜在客户的产生和营销.
术语“房地产农业”描乐鱼体育app官方述的是代理人用来发展和培育未来业务的勘探策略。当代理商“耕种”一个地区时,他们会集中精力在一个地方招揽客户、做广告和营销,以获得该地区的客户,就像在农场播种一样。成功取决于选择一个谨慎种植的地区。你可以通过研究人口统计数据,查看一个地区的房屋和公寓数量,回顾历史销售数据,并考虑未来的销售潜力来实现这一点。
让我们来分解你应该采取的步骤,以选择最好的种植区勘探:
1.考虑你所在的地区和人口特征
在你开始耕种之前,你需要尽可能多地了解这个地区。考虑一下你住的地方或其他你熟悉的地方。当你住在你耕种的社区里或附近时,它会有所帮助。然后,考虑房价和销售数据,看看你是否能赚到足够的收入来实现你的目标乐鱼体育app官方房地产商业计划书.
在选择潜在地区时,应考虑以下标准:
- 类型的房屋
- 平均收入
- 交通方式
- 学校的评级
- 平均年龄
- 通勤区
- 附近的雇主
- 当地的设施
大部分数据可以通过谷歌搜索找到,人口普查数据,以及在多数本地多套房源服务上找到的统计工具。考虑一下全国的住房趋势Zillow的乐鱼体育app官方房地产市场报告和全国房地产经纪人协会(NAR)研究和统计页面。这些数据对于确定您希望耕种的地区是否对您的企业有好处是很有价值的。此外,你对一个领域了解得越多,你就越能把自己定位为专家。
2.评估个人喜好和兴趣
关注你正在考虑的社区中让你感兴趣的方面。在你不喜欢的事情上全身心投入是很难的,尤其是在你居住的地方。既然你将在一个特定的地方花费大量的时间,确保这是一个你可以真诚地谈论的地方,这样你就可以说服其他人也想去那里。
同样地,你也可以通过专注于特定类型的房屋来专注于你的农场。例如,如果你更喜欢中世纪的房子,出售它们对你来说可能比出售一个由新开发项目组成的社区更自然。买家对你的热情和个人知识做出反应。当你考虑可能的农场区域时,记住你的利益,因为它们将确保你不仅是一个权威的代理人,而且是一个充满激情的代理人。
3.定义边界
当您考虑不同的领域时,寻找定义良好的边界是很有帮助的。虽然你可以自己设置地理边界,但已经确定的地理边界会更容易有效地推销你的产品,因为你工作的地理区域对你自己和其他人都很清楚。
56%的买家有一个喜欢的社区,发现它是重要的,甚至是必要的,呆在那个地区。因为每个社区都包含一定的特征(例如,学校系统,家庭风格,和一般的社区感觉),以社区的具体特点为目标,专注于特定的客户。此外,通过定义自己的边界,可以防止你越过另一个特工的领地。
关于确定边界的帮助,请查看Offrs.com利用它的领土地图来明确你的目标区域。它还为小企业主提供了价格不菲的预测分析。乐鱼游戏app下载
4.研究潜在农场地区的销售活动
确保你选择的地区有足够的销售活动,使房地产种植值得。乐鱼体育app官方你需要找到一个高销售价格,相对高的营业额和低竞争的组合。以下是如何研究你的农场地区的销售潜力:
计算平均销售价格和佣金
要在预期的农场区域获得平均销售价格,这比你想象的要容易得多,而且只需要几个步骤即可完成。首先,打开你的多重上市服务(MLS)程序或类似的程序房地产产权资源(RPR),并选择您考虑的地区的邮政编码。RPR和许多MLS系统提供在地图上绘制区域的功能,以帮助您定义边界。
接下来,调出该地区过去两三年的所有已售房源,找出房屋的平均售价。一旦你有了平均价格,你就可以估计你每笔交易可能赚到的佣金,并确定你需要在农场区域关闭多少房源才能盈利,并达到你为自己设定的目标。
考虑周转率和吸收率
周转率是用来确定一个地区是否有足够的活动来维持你的农业活动。确保你想要耕种的地方有相对较高的流动率。著名房地产教练汤姆·费里(Tom Fe乐鱼体育app官方rry)建议,只考虑那些房价较高的地区6%到8%周转率。要计算出潜在农场地区的人员流动率,请使用以下公式:
农场地区的房屋数量➗去年售出的房屋数量=周转率
您还需要考虑农场附近的吸收率,这可以预测特定地区的可用库存数量。需要进行两次计算才能找到吸收率,首先是房屋销售率,了解在一定时间内卖出了多少洞:
时间框架(通常为12个月)➗售出房屋的数量=房屋销售率
然后,用这个数字来计算吸收率:
该地区活跃的房屋数量X房屋销售率=吸收速率
计算营业额和吸收率将帮助您决定您的目标农场区域是否在财务上可行,以达到您的收入目标,同时也为您提供有关该区域的宝贵市场知识。
研究竞争对手
一旦你确定了该地区有足够的销售活动来维持你的业务,下一步就是弄清楚你的竞争对手是什么样的。一定要特别注意过去几年的顶级成交经纪人。你可以通过检查像Zillow或Realtor.com,并查看特定农场区域或邮政编码的代理配置文件。
通常情况下,通常有一个代理人已经主导了一个地区。要在这样的地区站稳脚跟可能是一个挑战,因为很有可能,该代理商已经在该地区销售多年,并且已经非常成熟。另一方面,如果你发现许多代理商在同一地点完成销售,那么很可能你也有更多的空间。
收集房地产农场面积乐鱼体育app官方数据
现在,您已经了解了该地区的人口统计数据以及销售活动、营业额、吸收和竞争的相关数据,您需要将所有这些信息汇集在一起来选择农场区域。试着创建一个易于阅读的表格,这样你就可以并排比较各个区域。
农场面积比较
农场区一个
|
农场面积两个
|
农场面积三个
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住宅总数
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150 |
200 |
250 |
估计每年的养殖成本(邮寄、开放日成本、广告等)
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2100美元 |
2800美元 |
3500美元 |
平均销售价格
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300美元 |
350美元 |
400美元 |
每笔销售的平均佣金(按您的平均佣金%计算)
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9000美元 |
10500美元 |
12000美元 |
农场售出房屋总数(上年度)
|
15 |
16 |
12 |
周转率(售出的总房屋数量除以总房屋数量乘以100)
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10% |
8% |
5% |
潜在收入(售出房屋总数*平均销售佣金)
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135000美元 |
168000美元 |
144000美元 |
市场平均天数
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43 |
39 |
61 |
当前挂牌数量
|
13 |
3. |
7 |
农场二区可能没有最多的房屋,最高的平均销售价格,或最高的周转率,但它仍然提供了最高的收入潜力。成功的代理人在选定一个地区集中耕作之前,会考虑尽可能多的数据点。
5.确定你的农场区域
这样的公司SmartZip而且GNOwise可以通过提供以房地产为重点的预测分析帮助您进一步评估。乐鱼体育app官方预测分析帮助代理人观察潜在的销售趋势、市场变化,以及在给定的农场区域内哪些房产更有可能出售。
在收集和分析信息后,你应该准备好选择一个符合你的标准的农场区域,最好的位置,最高的潜在收入,和最低的竞争。一旦你的农场区域都设置好了,下一步就是开始成为首选的代理。
房地产农乐鱼体育app官方业营销策略如何起作用
房地产农业背后的理念是让经纪人瞄乐鱼体育app官方准一个当地地区,成为该地区一切的专家,为客户提供最高价值。然后,客户会从你对社区的了解中找到价值和信心,并蜂拥而至,这对你建立客户基础很有帮助,最终,你的钱包。
有了对某一特定领域最近和过去市场趋势的全面了解,你就能与新来者以及在该领域多年的老手交谈。你可以通过提供深刻的答案来回答问题,让别人相信你的能力。客户将与他们信任的代理商合作。
当然,不仅了解房地产趋势很重要,而且了解餐馆、杂货店、城镇法令、法规、事件等也会是有价值的信息。乐鱼体育app官方人们希望想象自己生活在这个地区,所以重要的是制作一个社区日常生活的快照。
农业可以通过一系列的营销策略来实现,例如:
- 留下难忘的门牌
- 提供引人注目的小册子
- 及时发送明信片
- 有效使用社交媒体
- 参加网络活动
这样的公司ProspectsPLUS !专门生产可定制的农业材料直接在他们的网站。他们也使组织和安排直接邮件营销的交付很容易,所以你可以保持在你的农场地区。
底线
总的来说,最终目标是成为你种植的社区的房地产专家,这样你就可以“种下种子”,建立你的声誉和品乐鱼体育app官方牌知名度。以农业为己任乐鱼体育app官方房地产领先一代策略方面,你可以专注于成为社区中的权威。你希望人们认为你是一个领域的专家,当你买卖房地产时记住你的品牌。乐鱼体育app官方代理商发现,随着时间的推移,在某一特定区域种植的努力会通过增加引荐和整体销售额而产生效果。