违反RESPA:定义,例子和如何避免它们
本文是关于如何成为一名房地产经纪人乐鱼体育app官方.
美国国会乐鱼体育app官方于1974年制定了《房地产结算程序法案》(RESPA),以防止与住房所有权相关的滥用行为和不必要的高昂成本。RESPA旨在消除回扣、费用和错误等不道德行为,并确保在获得抵押贷款的过程中向买方和卖方提供信息披露。通过理解违反RESPA的行为、规则和条例,所有相关方都可以避免处罚和不道德的商业行为。
让我们深入了解RESPA在房地产中的含义,常见的RESPA违规行为,以及房地产专业人士如何避免这些乐鱼体育app官方行为。
6最常见的违反RESPA规定
消费者金融保护局执行违反RESPA的规定。它确保所有联邦监管的抵押贷款,包括购买贷款、再融资、住房改善贷款、土地合同和住房净值信贷额度,都按照RESPA的指导方针进行管理。
为了避免大多数违规行为,一般的经验法则是确保所有的付款和费用都是根据实际执行的服务收取的。RESPA违反规定的时效期限为自违反行为发生之日起一年。也就是说,如果消费者认为你侵犯了他们在RESPA下的权利,他们有一年的时间提出索赔。
为了帮助您避免处罚,我们列出了六种常见的RESPA违规行为:
1.回扣和介绍费
违反:
8节RESPA禁止提供或接受任何介绍费、回扣或任何有价值的交换,以介绍涉及联邦相关抵押贷款的业务。违反适用于口头的,书面的,或确定的行为,该转介协议。用来交换生意的有价值的项目可以是折扣、增加的股权、旅行,甚至是股票期权。
部分8 b根据RESPA的规定,除实际提供的服务外,禁止提供或收取房地产结算服务收取的任何部分或百分比的费用。乐鱼体育app官方这些费用必须在两个或两个以上的人之间分配,这是直接违法的。
例子:
抵押贷款经纪人约翰建立了一个庞大的房地产经纪人网络,这些经纪人多年来为他介绍业务。乐鱼体育app官方约翰开始与他的网络竞争,并为介绍给他的买家最多的代理商颁发丰厚的奖品。这是直接违反RESPA,因为任何一方都不应获得任何有价值的业务介绍住宅抵押贷款。
处罚:
违反RESPA第8条的处罚是最高1万美元的罚款和可能的一年监禁。在某些情况下,违反RESPA的人还可能在私人诉讼中被要求向借款人支付高达结算服务费用三倍的费用。
如何避免:
客户可能会询问你对结算服务商的意见,只要不是在你从所推荐的供应商那里得到回报的情况下,你可以向他们提供推荐。以下是一些建议:
- 共享几个值得信赖的供应商的列表,但允许客户自己决定与谁合作。
- 在供应商文档中包含一份书面免责声明,说明借款人有责任审查供应商并选择最适合自己需求的供应商。
- 建议客户在决定与谁合作之前先与每个供应商面谈。
- 诚实地对待客户,为他们提供一个关联业务安排披露披露你因介绍业务而收取促销费用。
2.要求过多的托管账户余额
违反:
第十节的规定,以保护与代管帐户有关的借款人。这一条款限制了借款人可能被要求在托管账户中保存的金额,以支付税收、洪水保险、私人抵押贷款保险和其他与房产相关的费用。虽然不是每个借款人将被要求有一个托管账户,如果他们这样做,它被限制到大约两个月的托管付款。
例子:
杰米是为一对年轻夫妇提供联邦抵押贷款的贷款人。杰米建立了一个托管账户来支付这对夫妇的税收和保险。托管账户的资金来自这对夫妇的部分抵押贷款。杰米确定他们的代管金额,以他们的预期保险和税收的每月平均值为一年。
一年后,他们的保险费减少了,但杰米在不分析账户的情况下,一直提取同样的金额。到第二年年底,这对夫妇的托管账户有超过4个月的托管付款。杰米需要对托管账户进行年度分析,并将超过两个月托管付款的任何金额返还给夫妇,否则他将违反规定。
处罚:
对于违反《RESPA》第10条的贷款服务机构,每项罚款最高可达110美元。该法律规定,在12个月内违反规定的最高罚款为13万美元。
如何避免:
贷方应该了解与代管账户相关的细微差别。托管账户内的缓冲不得超过当年需要支付金额的1/6。贷款人还必须每年对托管账户进行一次分析,并在出现任何短缺时通知借款人。如果账户中有超过50美元的多余资金,那么这些资金必须归还给借款人。
3.处理贷款服务投诉
违反:
第六节的规定,保障借款人在按揭贷款方面的消费者保障权利。如果借款人与他们的服务机构有问题,他们可以书面联系他们的服务机构。服务人员必须在收到投诉后20天内确认投诉,并在60天内解决投诉。为了解决投诉,他们必须更正或提供辩护理由的声明。
例子:
珍妮在一家抵押贷款机构有一个托管账户,她注意到,她被收取了一笔她认为没有迟到的付款的滞纳金。珍妮向她的贷款人发送了一份书面通知,包括她的姓名、贷款账户信息,以及她认为错误的书面解释。
抵押贷款机构收到她的通知,并在收到可能出错的通知后20天内回复她。抵押贷款者注意到这是一个会计错误,并从她的帐户中扣除滞纳金。这违反了RESPA,因为抵押贷款机构必须在修正后的五天内以书面形式回复Jenny,让她知道问题已经解决。
处罚:
借款人可以在三年内就违反RESPA这一条款提起私人诉讼,并可能在法庭上获得损害赔偿。
如何避免:
贷款服务机构应该有强有力的流程,以确保所有书面请求都在规定的时间内被打开和处理。以下是一些小贴士,以确保及时做出回应:
- 所有收到的信件和包裹都应贴上标有收货日期的时间戳,并扫描到内部客户关系管理(CRM)软件中。
- 在将文书工作记录到CRM中时,应该给每个员工分配一项任务,要求他们填写确认收据以及对错误作出回应的最后日期。
- 回复信寄出后,贷款人应将任务标记为完成,以便在将来日期有争议时添加额外的电子时间戳。
还需要注意的是,在为解决索赔规定的60天内,贷款服务机构不能向信用报告机构提供任何逾期付款的信息,如果逾期付款是在书面请求期间存在的。
CRM可以帮助专业人员完成这个时间敏感的过程Pipedrive.Pipedrive允许您创建任务,发送自动提醒和电子邮件,并具有内置的数字签名和文档跟踪功能。这些特性将确保您优先考虑管道中的每个人,并保持符合RESPA法律。
4.膨胀的成本
违反:
在第四节,抵押贷款机构和经纪人不能向客户收取超出原始服务成本的过高第三方服务费用。这种违规行为是专门针对结算费用在HUD-1或HUD-1A结算报表中列出的结算费用,这些费用不能超过结算服务收到的金额。
例子:
一位抵押贷款经纪人告诉买家乔,撤销他们的信贷将花费30美元。当Jo收到结算单时,他们注意到由于第三方管理服务,信用报告需要额外支付20美元的费用。这是违反RESPA,因为抵押贷款经纪人不能收取客户任何金额超过声明的30美元的信用报告。
处罚:
美国住房和城市发展部是收到通知后通常会发布违规信息的机构。违反这一规定的公司可能被处以几十万美元的罚款。
如何避免:
为避免超支的违规行为,确保正确的服务费用记账,并适当地向客户开具账单。如果可能的话,您可以与第三方供应商建立关系,根据您的客户数量为特定的服务设置一个标准金额,这样支付的金额和收取的金额就不会有差异。但是,如果你得到了大量的折扣,注意不要向你的供应商要求金钱回扣。
5.未披露估计结算费用
违反:
抵押贷款机构和经纪人被要求向你的客户提供一份结算成本的明细报表。这些费用在一份诚信评估(GFE)的形式。该表格显示了借款人在抵押结算过程中应该承担的估计成本,如初始费用、服务估计、所有权保险、代管存款和保险成本。
例子:
贷方收到来自潜在借款人John的申请。在收到申请后的三天内,贷款人必须通过专人投递、邮寄或电子表格的方式给John一份GFE。在John接受GFE并表示希望继续贷款之前,贷款人不能向John收取除信用报告成本以外的任何费用。
处罚:
违反这一RESPA法律的意外违反是94美元,但有意违反可能增加到几十万美元。
如何避免:
贷款人应在其申请后三天内通过专人递送、邮寄、传真或其他电子方式向借款人提供估计费用。如果文件是邮寄的,确保它有签名跟踪,并确保申请人在邮寄后三天内收到费用,以避免任何罚款。
但是,如果贷款人拒绝申请或借款人撤回申请,贷款人不必提供费用估算。在GFE中,在借款人收到评估结果并表示希望继续进行之前,贷款人可能不会收取任何额外费用。
6.要求产权保险
违反:
在RESPA9节违反规定的是,通过联邦相关抵押贷款购买房产的卖方不能直接或间接要求买方从特定公司购买所有权保险。卖家不应将此列为出售房产的条件。
例子:
贝基是一名房地产经纪人乐鱼体育app官方,她的姐姐刚刚在一家产权中介公司开始工作。贝基想给她妹妹尽可能多的生意,这样她妹妹就能拿到年终奖金。贝基决定,对她的所有卖家,在出售条件中包括,他们必须从贝基的姐姐的产权代理公司获得产权保险,以便出价被接受。这是对RESPA的直接违反。
处罚:
如果违反了RESPA的这一部分,买方可以对卖方提起诉讼,要求卖方支付高达所有权保险费用三倍的费用。
如何避免:
有几种情况可以避免这种惩罚。卖方不应将产权公司列为出售房产的条件。如果有人建议你找一家房地产公司,确保你提供了多种选择,让买家自己做研究。然而,卖方可以向买方免费支付产权保险,只要这些费用不加在其他费用中。
RESPA在房地产领域的意义:历史和报道乐鱼体育app官方
RESPA的历史
- 1974:《房地产乐鱼体育app官方结算程序法》(RESPA)被通过成为法律
- 1983:修订后的RESPA将覆盖范围扩大到受控制的业务安排
- 1990:增加了第6条抵押贷款服务要求
- 1992:RESPA扩展到所有的住宅抵押贷款留置权,书面披露代理抵押推荐,电脑贷款的发放
- 1996:住房和城市发展部取消了向下属公司推荐的补偿,并取消了更严格的支付规则
- 2002:修订后的RESPA有了更多的信息披露,更多的消费者选择,以及有限的费用
- 2008:为消费者成本实施了标准化的GFE(诚信评估)
- 2010:多德-弗兰克法案要求RESPA缩短时间限制,增加惩罚,并提供修正案
- 2011:消费者金融保护局(CFPB)接管了RESPA的监管职责
- 2012:实施新的按揭资料披露表格
- 2020:更新有关礼品和促销活动的常见问题
为什么RESPA开始
实施违反RESPA的处罚是因为与房地产交易相关的个人和公司,如贷款机构、房地产中介、建筑公司和保险公司,因推荐结算服务提供商而收取未披露的回扣和介绍费。乐鱼体育app官方回扣和增加的费用最终导致购房者支付更高的成本。RESPA致力于确保购房者拥有与他们交易相关的所有信息,以便在选择与哪些供应商合作时做出明智的决定。
谁RESPA涉及
不同于公平住房法在美国,RESPA旨在防止对那些购买、租赁或出售房屋的人的歧视,它适用于所有的房地产结算服务。乐鱼体育app官方乐鱼体育app官方房地产结算服务可以定义为房地产代理服务、律师提供的服务、抵押贷款的发放和结算或结算过程。
当涉及到一到四个住宅单元的联邦相关抵押贷款时,该法案监督参与房屋购买、改善和关闭过程的个人或实体的所有活动。虽然RESPA主要是为了保护那些有资格获得联邦保险抵押贷款的消费者,但它也让其他相关方受益。要求披露和诚实的前期成本和费用为以下各方带来好处:
- 卖家:他们不需要决定应该使用哪个产权保险机构。
- 乐鱼体育app官方房地产经纪人:客户被公平对待,交易更顺利、更快。
- 买家:他们了解购买过程中所有合理的前期成本。
- 贷款服务商:RESPA消除了一些竞争,客户可以根据他们的个人评价选择他们想要与谁合作。
什么是RESPA不覆盖的
乐鱼体育app官方房地产统计数据表示卖方市场,房屋以快速的速度出售。在急于完成交易之前,了解哪些房地产购买场景应该或不应该违反RESPA是很重要的。乐鱼体育app官方涉及全现金销售、租赁交易和房地产为商业目的获得的贷款的交易不包括在内。乐鱼体育app官方此外,为购买空置土地而获得的贷款,只要不用于建造任何住宅物业,就不包括在内。
底线
创建RESPA是为了确保购房者和卖家在房地产过程中得到公平和诚实的对待。乐鱼体育app官方即使是最新地产中介乐鱼体育app官方应该理解RESPA的细微差别,以避免意外收到违规。虽然结算服务中的每一方都不对对方违反RESPA的行为负责,但通过了解所有形式的RESPA违反行为,您可以帮助保护客户的利益,同时也确保您参与了符合道德的商业实践。