如何在7个步骤中找到和购买业主房屋(FSBOs)
学习如何寻找和购买由业主出售的房屋(FSBO)对投资者来说是具有挑战性的,因为它需要你在没有房地产经纪人帮助的情况下工作。乐鱼体育app官方业主寻找房屋出售需要对当地市场有深入的了解,并对销售过程有深刻的了解。这一过程的步骤包括研究和确定FSBO上市,获得和确保融资,并通过整个完成过程。在这篇文章中,我们探讨了挑战、优点和缺点,以及如何找到业主出售的房屋并购买它们作为您的房地产投资组合的详细步骤。
1.了解业主出售的挑战
每一笔房地产乐鱼体育app官方交易都有利弊,业主出售房产也不例外。最新的数据来自全国房地产经纪人协会FSBO的销售额仅占2020年近期房屋销售额的7%。此外,fsbo的售价通常低于同类房产。
2019年,FSBO房屋的中位数价格为26万美元,远低于中介协助房屋的中位数价格31.8万美元。此外,NAR声称57%的FSBO卖家认识房子的买家。
虽然众所周知,他们的售价低于经纪人列出的房屋,这对投资者有利,但由于没有房地产专家参与,这可能是一个更苛刻的过程。乐鱼体育app官方如果你不确定是否应该购买由业主出售的物业,以下是购买自置居所物业的利与弊:
优点 | 缺点 |
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卖家在价格上可以更灵活,因为他们不需要支付上市代理的佣金。 | 由于卖家没有房地产经纪人,这个过程和文书工作可能会让人不知所措。乐鱼体育app官方 |
直接从业主那里购买房子可以让买家直接与他们工作和沟通。 | 因为房地产专业人士没乐鱼体育app官方有对房子进行评估和估价,所以你可能会多付一些钱。 |
由于这所房子不像传统房地产市场上的房子那样被大肆宣传,所以当你出价时,竞争不会那么激烈。乐鱼体育app官方 |
2.选择一个邻居
在选择一个社区时,要考虑便利性、价格范围、设施、学校评级和各个社区的整体外观吸引力。使用像Zillow或R乐鱼体育app官方ealtor.com这样的在线房地产目录来考虑你可能忽略的细节,比如零售店的可达性以及它们离高速公路有多近。乐鱼app官网下载入口然后,将你的选择限制在一两个你有信心购买的领域。
如果一条街上有几栋破旧的房子,企业倒闭,或者低质量的学区,那么对你、租房者或转售价值来说,这就不那么可取了。以下是一些社区因素,可以增加业主房屋的价值,也有一些可以降低其价值:
积极因素 |
负面因素 |
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高评价学校* |
低评级学校* |
邻居的房子保养得很好,有修剪过的草坪、整洁的院子和整洁的外观 |
邻居的房子没有维护,杂草丛生,油漆剥落,院子里堆满了垃圾 |
便利的设施,如附近的购物,餐饮和公园 |
缺乏附近的便利设施,当地的公园,和遥远的购物和餐饮 |
当地的就业机会,附近的商业,以及低失业率 |
附近的公司或公司正在关闭,该地区的失业率很高 |
这个社区的房主高度集中 |
租房者在附近高度集中 |
*查看学校评级,请访问greatschools.com
3.研究和定位一个属性
一旦你选定了一个社区,你就需要找一个你想买的房子。开车穿过这个地区,感受一下社区的感觉,看看住在那里的人,看看营业的商家,看看这些房子和你在网上看到的照片有什么不同。
除了亲自去附近看看,还可以在网上搜索FSBO的房源。出售自己房屋的个人无法获得多重上市服务(MLS)因为它是一个为房地产经纪人和经纪人打造的平台。乐鱼体育app官方相反,你需要在其他网站上进行搜索,比如Zillow、当地报纸网站或fsbo特定的上市网站。以下是最重要的FSBO网站寻找可供业主出售的房屋:
网站 |
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最适合 |
为买卖双方提供成交协助服务 |
买家和卖家寻求高每月网站流量 |
免费分类列表 |
为FSBO卖房者定制计划 |
关键特性 |
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起始价 |
免费的;付费计划费用为495美元(一次性费用) |
免费的 |
免费的 |
$95(固定费用) |
了解更多 |
在你学习了如何找到你想投资的业主出售的房屋后,联系FSBO卖家并安排房产查看。在参观物业时,准备好有关房屋的问题,例如:
- 房屋、电器和主要公用设施(如热水器、暖通空调系统等)的年龄是多少?
- 你交的税是多少?
- 房子做了什么翻新和升级,什么时候?
- 房屋出售中包括哪些物品?
此外,执行比较营销分析(CMA)报告,以评估物业的价值,并确保它值得投资。
如果您想找到更多的FSBO卖家,请考虑REDX。REDX是寻找FSBO卖家和潜在客户(以及预止赎和过期的潜在客户)最快、最有效的方法之一。REDX提供您所在县最新的FSBO房产数据,每月收费39.99美元。为了使您在竞争中获得优势,它将纳入难以找到的房主联系信息并将其组织在数据库中。
4.获取并确保融资
在你决定购买FSBO房产之后,是时候获得并确保房屋融资了。有些房屋由业主以现金支付总价出售,但大多数使用短期或长期融资,如过桥贷款和投资组合贷款。我们已经确定了各种可供出售的业主融资方案,如短期、长期和卖方融资方案,以帮助您确定最适合您的投资目标的融资类型。
短期FSBO融资对于想要购买房产,修复它,然后在一年内出售它的投资者来说是非常好的。长期投资者偶尔会在再融资之前使用短期融资来修复或调整FSBO。短期FSBO融资使投资者能够通过快速购买房屋来与现金买家竞争时间。
短期FSBO融资方案包括:
长期FSBO融资是那些想成为自住者或购买并持有房地产投资物业而不打算立即出售的人的最佳选择。乐鱼体育app官方投资者通常更喜欢不需要彻底翻新的、具有竞争力的长期利率房产。
长期FSBO融资方案包括:
- 组合贷款:这些针对投资者或业主自住者的贷款不符合联邦住房管理局(FHA)的标准,通常记在贷款人的资产负债表上。
- 符合贷款:这种贷款是最常见的贷款类型,它为业主和住户提供有竞争力的住房管理局标准利率。
- FHA 203(k)贷款:这使得业主可以购买和翻新需要更新或维修的房屋。
- 毯子的抵押贷款:这对希望通过一笔贷款(即所谓的交叉抵押)同时为多个金融稳定机构融资的投资者来说是件好事。
- 房屋装修抵押:政府支持的贷款适用于购买一至四个单元房产的自住者或购买第二套单单元房产的投资者。
另一种为FSBO资产融资的方法是卖方融资。卖方融资允许买方购买房地产而无需从贷方获得抵押贷款。乐鱼体育app官方在大多数情况下,当买方由于其财务或信用记录或房产状况而无法获得抵押贷款时,使用卖方融资。投资者可以使用卖方融资来购买任何财产,包括商业房地产、住宅物业和房地产乐鱼体育app官方原始的土地。
由于卖方实质上充当了银行的角色,因此与其他更受监管的贷款(如硬通货贷款或合格贷款)相比,它是一种更灵活、更可协商的融资选择。但与传统的抵押贷款一样,卖方融资需要法律文书,包括本票、抵押贷款和信托契约。文书工作是标准的,并保护所有参与交易的各方。
此外,FSBO住宅的买方和卖方必须就卖方融资的要求达成一致。通常情况下,如果买家符合特定条件,比如有25%的首付款、信用和财务记录来证明收入和就业,卖家就会与他们合作。贷款条款须由买卖双方商定,利率通常在7%左右或更高。
要了解更多关于卖方融资作为购买选项,请访问我们的文章业主融资:它是什么以及它是如何工作的。
5.提出要约
在找到房产并获得融资后,是时候提出报价了。要对业主出售的物业作出正确的报价,你应该研究一下同类物业的售价,并了解销售合同和谈判过程的细节。你必须了解该地区类似的房屋在过去六个月内的售价。
一旦你确定了报价,你必须知道如何执行你的报价。当购买一个待售的业主财产时,买方通过法律合同向卖方提交报价。房地乐鱼体育app官方产经纪人通常会有合同来写提案。然而,在FSBO交易中,许多购房者在提交报价之前会聘请律师审查这些合同,因为这些合同因州而异,可能很复杂。
如果您计划购买FSBO而没有房地产经纪人的帮助,请访问Rocket Lawyer获取其房地产购买协议[/fit乐鱼体育app官方link]和其他提供的房地产法律文件。这将给你一个很好的模板。提前检查以熟悉它。Rocket Lawyer还允许你向律师提问或让他们审阅你的文件。
6.执行房屋检查和评估
在你的报价被接受后,进行房屋检查和评估。一个持牌物业督察将检查FSBO物业,告知买方和卖方房屋的现状,以及是否需要进行重大维修。买家通常会雇佣检查员,价格从300到500美元,这取决于你所在州和保险公司的检查要求。维修将由买方和卖方协商,但必须由有执照的维修人员(如承包商、水管工、电工)根据需要完成。
大多数购买协议都包括检查应急期。根据州的不同,可能需要5到15天。例如,加州检验事故给买家17天的时间来完成所有的检查,然后再决定是继续交易还是退出。
当双方签署并接受合同时,时间框架开始。如果房屋是按“原样”出售的,或者如果你放弃了检查,那么即使你选择进行物业检查,你也有义务购买该物业。
此外,所有贷款机构都要求在支付购买房产的资金之前进行评估。房屋的购买价格必须等于或低于房产的评估价值,才有资格获得融资。如果你是全现金买房,你可以选择不做评估。对于一套独栋住宅,评估费用通常在375美元和450美元,银行会自动派估价师上门完成报告。
如果你想成为一名房地产估价师,请阅读我们的分步指乐鱼体育app官方南如何成为一名房地产估价师乐鱼体育app官方和6个最好的在线房地产估价师培乐鱼体育app官方训提供商了解哪个供应商适合你成功成为一名房地产估价师。乐鱼体育app官方
7.完成交易
购买由业主出售的房产的最后一步是完成交易。这意味着你已经找到了你的财产,并投资了你的财产,通过了检查和评估,准备去解决问题。为了使这种财产转移成为可能,找到一家产权和财产保险公司。
产权公司将对房产进行产权搜索,向你发放产权保险,并将资金存放在托管账户中,以便在交易结束时进行分配。这是至关重要的,因为如果卖家没有明确的所有权,或者如果以前的留置权在未来出现,它将保护你和你的贷款人。如果房产是自由和明确的,结算或交割通常会在产权公司的办公室进行,所有的支票和交割文件将在那里分发。
此外,您必须在获得产权保险后购买财产保险,作为交易过程的一部分。业主和投资者可以选择从各种保险的选择。与天气有关的财产损失,如雪、风或雨造成的损失,由财产保险承保。如果有人在出售你的房产时受到伤害,或者你的房产遭到破坏,这也可以保护你免受法律诉讼。
此外,完成一笔交易平均需要30到45天,从提交抵押贷款申请到出现在成交桌上。如果一切按计划进行,最后一天——你签署最终文件的那一天——应该需要一到两个小时。
访问我们的文章,乐鱼体育app官方房地产成交清单的买家和卖家和待售业主清单[+免费下载清单]。这样可以更容易地简化和跟踪交易过程的每一步,减轻交易完成后的压力。
底线
FSBO面临的最大挑战之一是学习如何找到可供出售的房屋。尽管寻找和购买FSBO房产比传统的房地产交易更复杂,但可以通过使用本综合指南中列出的七个步骤来完成。乐鱼体育app官方权衡FSBO流程的利弊,进行勤奋的物业研究,并完成所有适当的文书工作,以确保购买过程尽可能顺利。