如何五步买餐厅
对于第一次进入酒店行业的餐馆老板来说,购买餐馆是一种具有成本效益的方式。购买一个现有的餐厅是理想的餐厅老板谁想进入一个全面运作的运作。然而,那些想要在一个空间上签名的人,可以购买餐厅的资产,如租约、家具和厨房设备,并重新塑造业务。
当你在开餐馆的过程中,购买一个现有的业务可以节省你的时间和金钱。现有的餐厅已经拥有必要的经营许可证和执照。厨房通风柜和隔油池等专业设备已经正确安装。建筑和卫生检查已经完成。如果你打算保留从家具到菜单的整个概念,你还将继承供应商关系和员工。
购买现有餐厅的利与弊
缩短开业时间 |
风险可能是隐藏的 |
获得的许可证更少 |
可能需要恢复餐厅声誉 |
操作已经组织 |
更少的机会定制空间 |
然而,这也存在一些风险。如果卖家未能向供应商付款,或者该餐厅在Yelp等流行消费网站上的评分很低,你可能需要重塑业务品牌。你的成本节约还取决于对餐厅空间做尽可能少的改变。所以,如果你有一个梦想中的平面图,你可能需要等着看它建成。当你购买一家餐厅时,你买的东西会根据餐厅的盈利能力和声誉而有所不同。让我们来探索一下购买餐厅的五个步骤。
1.找餐馆
购买餐厅的第一步是找到一家可以出售的餐厅。有几种方法可以找到待售的餐厅。最常见的方法是与经纪人合作或搜索在线上市网站。在你访问你的第一个列表之前,你还需要花时间缩小你想要寻找的餐厅类型。
与经纪人合作
如果你在你所在的地区没有太多的餐厅经验,也没有太多的餐饮业人脉,与经纪人合作是你最好的选择。两种类型的经纪人可以提供帮助:商业经纪人和商业房地产经纪人。乐鱼体育app官方理想情况下,你需要一个专门经营餐馆的商业经纪人。然而,在较小的市场,你可能很难找到这么专业的人。在这种情况下,商业房地产经纪人可能会有你需要的信息。乐鱼体育app官方
与商业房地产或商业经纪人合作有几个好处。乐鱼体育app官方经纪人可能在上市前就知道哪些公司可以上市。经纪人了解市场。根据他们特定的专业领域,他们还可以就租赁条款、许可问题或其他政府法规向您提供建议。要找到一个商业房地产或商业经纪人,可以在网乐鱼体育app官方上搜索“餐馆经纪人”和你的位置。
使用在线列表
作为与房地产或商业经纪人合作的另一种选择,你可以搜索列表网站,如乐鱼体育app官方LoopNet或BizBuySell.这些网站列出了足够的信息让你开始,但要全面评估业务和执行购买协议,你需要聘请专门从事商业交易的律师。
确定你在寻找什么
在你去餐厅之前,了解你想要购买什么样的餐厅是很重要的。您可以购买整个业务,包括现有的业务实体,在批量购买整个操作。或者,你可以成立自己的商业实体,只购买餐厅的某些资产。
这些资产包括:
- 设备:这可以包括厨房设备,如炉灶、烤箱和冰箱。它还可以包括酒吧工具(如冰桶和苏打枪),一般设备,如隔油器,或专门的工具,如餐厅的销售点(POS)系统。
- 家具和小商品:家具包括桌椅之类的家具,或照明设备之类的固定装置。小器皿是盘子、杯子和银器。
- 租赁或财产:大多数餐馆并不拥有自己的位置;相反,他们通过长期商业租赁合同运作。收购餐馆业务的一部分包括接管剩余的租约。然而,如果餐馆拥有它的位置,财产本身可能是购买的一部分。
- 品牌:有时候,你可能只对购买餐馆的名称和商标感兴趣。如果餐馆的名字被注册了商标,确保商标在销售时转移给你。
- 酒许可证:酒类执照可能会成为热门商品,尤其是在洛杉矶这样限制牌照数量的地区。有时,餐馆将售酒许可证与其他业务分开出售。
- 许可证和保险单:如果你打算买下整个企业,那么交易时应该附带居住证或健康和安全许可证等许可。与商业责任和工人赔偿挂钩的保险政策也应该被讨论。
- 操作文档:你可能想要任何培训计划、员工手册、菜单和其他管理业务运作的文件。这还包括建立业务实体的文件,如成立有限责任公司的注册文件,以及销售和工资税ID号。
如果你想让餐馆照常经营,你就会想要大量购买。批量购买包括上面列出的所有资产。如果你计划重塑企业品牌或大幅翻新空间,只购买相关资产是更好的选择。
问自己这些问题来帮助你决定你要找什么样的餐厅:
- 你会保留卖家的名字和品牌吗?如果是的话,要确保这家餐厅有良好的声誉,而且经营目前是盈利的。
- 你们计划的营业时间是什么时候?试着去找那些目前营业时间差不多的餐馆。一些社区有分区限制,限制了企业的营业时间。
- 执行菜单需要什么设备?在这方面得到厨师的指导就像在网上留言板上提出一个问题一样简单。
- 你打算卖酒吗?分区条例限制了一些社区的酒吧。
考虑每个潜在空间
试着先以顾客身份匿名拜访每一家你考虑去的餐厅。从顾客的角度体验空间,可以让你认识到每个餐厅的优点和缺点。用餐时,要注意总体特征,如氛围和空间的整体清洁度。
您还应该注意服务流程。员工是否能够有效地围绕客户工作?酒吧、入口和客房是否有足够的空间?其他几个问题可以帮助你确定一个餐厅空间是否适合你:
- 附近有直接竞争对手吗?
- 这个布局适合你的概念吗?
- 你的目标客户是否可以到达这个地点?
- 顾客有车位或代客服务吗?
- 您是否注意到任何瓶颈?
- 员工和顾客看起来开心吗?
如果一家餐馆的生意似乎符合你的标准,你的下一步是联系老板。注意直接通过电子邮件、电话或当面与房主联系。避免向餐厅员工表明自己是潜在买家;他们可能不知道公司已经上市了。
当你作为一个潜在的买家再次访问餐厅时,要特别注意空间的非公共区域。如果你不是厨房设备方面的专家,试着带上熟悉这些系统的人,他们可以评估设备的质量。
检查餐厅的绩效指标
通常有两个原因可以购买餐馆:业务表现不佳或老板出于个人原因出售。你可以通过询问卖家来知道一家餐馆为什么会在市场上出售。你可以通过查看餐厅的业绩指标来验证他们的推理。
一旦你认真询问购买业务,当前的所有者应该愿意为你提供一些基本的业绩数据。一些餐馆老板在清单中包含这些信息的快照,比如“年销售额25万美元”这样的声明。然而,你仍然应该要求查看实际的财务记录来验证这一点。大多数餐馆老板在查看他们的财务记录之前会要求你签署一份保密协议。申请保密协议是防止竞争对手恶意行为的标准做法。
当你考虑购买一家餐厅时,你会想要了解该企业的整体现金流。现金流就是流入企业的现金量减去流出企业的现金量。正现金流仅仅意味着一家餐厅的收入大于支出。现金流在某种程度上是一个笼统的数字,旨在为餐馆的业绩提供一个缩略图。
现金流实际上是由餐厅的业绩指标决定的。为了充分了解餐厅的现金流,可以向卖家询问这些基本指标。这些指标会准确地告诉你如何现金不断地从餐厅进进出出。例如,整体现金流可能看起来很好,但潜在的指标可能表明劳动力或食品成本存在问题。接下来的问题是,你是否有能力(或意愿)解决这些问题。你可能更愿意继续寻找其他问题较少的餐厅。
可以询问的一些关键绩效指标有:
- 劳动力成本:这个数字说明了餐厅在计时员工工资和福利上的花费,以总销售额的百分比表示。理想情况下,人工成本应该是30%或更少。
- 食品成本:食物成本告诉你一家餐馆在出售食物上花了多少钱。就像劳动力成本一样,你希望看到食品成本是30%或更少。
- 主要成本:这是所有餐厅成本和费用的组合,如经理工资、租金、许可成本和管理费用。你希望看到的主要成本在餐厅总销售额的55%到65%之间。
- 利润率:利润率是指一家餐厅的销售额中有多少流向了它的利润。一个好的餐厅的利润率是5%到10%。低于5%表明业务正在挣扎。
一家餐厅的指标是强是弱将决定你的下一步行动。如果这家餐厅的财务指标很好,那么它就是一个很好的批量采购的候选者。这些餐厅非常适合那些想要保持相同菜单、名称和品牌的买家。然而,如果你打算做出巨大的改变,那么购买一家经营良好的餐厅可能是一种浪费。
一家在财务上表现不佳的餐厅可能仍然是一个令人兴奋的财产,因为其他原因。对于只打算购买资产和完全重塑业务品牌的餐厅所有者来说,购买这种类型的餐厅是有意义的。有能力纠正成本问题的业主也可能对这种类型的餐厅感兴趣。例如,如果你知道如何降低人工成本,那么高的人工成本对餐馆的底线产生负面影响就不是什么大问题。
2.请一位律师并评估业务
一旦你决定购买一家餐厅,你必须有一个商业律师。收购一家企业,尤其是一家餐厅,需要大量的法律文件,所以如果可以的话,找一个有餐厅专业知识的律师。如果您购买的是整个企业实体,那么您就继承了与州和联邦税务机关的关系。你需要加倍确保你的利益得到保护。
商业律师会起草或评估关键文件,如:
- 合作意向书:这份文件记录了你购买餐厅的意图,并将设定购买的基本条款和条件。
- 租赁协议:购买一家现有的餐厅通常意味着接管当前的长期商业租约。律师会评估租赁条款,并提出任何你可能错过的危险信号。
- 购买协议:也被称为购买合同或销售合同,购买协议是管理企业出售的正式文件。它列出了协议的购买价格以及任何一方完成交易必须满足的条件。
你可以通过联系当地的销售部门来找到一位专门从事商业销售的律师美国律师协会.或者,像LegalZoom这样的网站有你所在地区的律师的可搜索目录。像这样的网站LegalZoom如果你计划只购买一家餐厅的资产,并需要创建自己的有限责任公司,这也很有用;该网站有一个用户友好的界面来引导您完成这个过程。
评估业务价值
评估是对业务资产和业务本身的实际价值进行评估。有许多不同的方法来确定一个公平的价格出售餐厅业务,但大多数餐厅是通过利润来评估的。确定一家餐厅价值的标准准则是计算其年利润的三倍。例如,一家年利润15万美元的企业以45万美元的要价上市,这并不罕见。
然而,这只是一个一般的数字。餐厅业务的实际价值取决于许多其他因素,如餐厅设备的价值、位置和餐厅市场的整体氛围。还有一些无形的品质可能会增加或减少企业的价值。如果你正在考虑的餐厅是当地著名的地标,这可能会增加餐厅的价值。
你的商业律师可能会有一个他们喜欢合作的商业估价师,或者你可以通过像Upwork这样的自由职业社区寻找一个商业估价师。或者,业务评估提供者,如Guidant提供495美元的企业估值服务。该服务提供详细的企业估值,包括融资评估和深入的行业报告。
3.获得资金
在协商最终购买之前,你需要有足够的资金。乐鱼游戏app下载小企业贷款可能是你融资计划的一部分。然而,要向银行展示一个健壮的应用程序,必须表明您愿意亲自投资这项业务。
个人投资
计划至少有购买价格的10%作为首付。然而,想要获得一些小企业贷款,首付比例最乐鱼游戏app下载高可达30%。
如果你有上一份工作的401(k)账户或退休账户,你可以使用其中的一些资金来投资你的企业。你可以从储蓄中投资,直接从投资者那里筹集资金,或者从家人和朋友那里众筹小额投资。
贷款
为了获得有利的融资,你应该有个人信用评分在680以上,推荐信和令人信服的商业计划。餐饮业的贷款很难获得,因为贷方认为餐饮业尤其动荡。小企业管理局(SBA)支持的贷款可以让贷乐鱼游戏app下载款人更放心地为购买餐馆发放信贷。
传统银行发行SBA贷款,但SBA支持这些贷款,这降低了贷款人的风险。你可以通过当地银行申请小企业管理局贷款。或者,你也可以使用借贷市场Lendio它允许小企业完成一份申请,并与乐鱼游戏app下载数百家不同的贷款机构联系。
投资者
如果你的信用记录不够好,不足以获得小企业贷款,你就需要依靠个人资源或个人投资者。乐鱼游戏app下载与投资者打交道需要你的律师起草一份投资者协议,以规范投资者和你的企业之间的关系。这份协议应该列出投资者获得回报的时间表,以及他们可能获得的额外好处(比如餐饮折扣)。
4.与卖方协商
在资金到位和对企业资产的详细评估之后,是时候考虑你想要哪些资产以及你愿意为它们支付多少钱了。这个过程可能需要与卖方进行几轮谈判。
了解你在买什么
你想确切地知道你的钱花在了什么上。卖方将希望跟踪他或她可能仍有哪些资产可以提供给其他买家。例如,您希望购买一家拥有有效售酒许可证的餐厅,但您不打算使用该许可证。然后,卖方可以将该许可证出售给另一个买方。
有条理;考虑每一项资产。不要假设销售要求中包含了某项商品。购买菜单并不一定意味着当前库存的食材将被转移。有像烤箱和租约这样的大件物品,但不要忘记像社交媒体档案这样的小件物品。作为交易的一部分,你会想要得到那些被移交的密码。
签署一份意向书
当你和卖家就你计划购买的资产达成一致后,你需要你的律师起草一份意向书。意向书是一种不具约束力的协议,概述了最终销售的大致条款和条件。它将包括基于业务评估价值的预期购买价格。这封信的大意是说,除非你的律师对公司的分析中出现任何奇怪的地方,你打算以这个价格收购这家公司。
尽职调查
执行尽职调查的过程与您之前所做的性能指标分析类似。然而,尽职调查更为复杂。尽职调查不仅仅是对成本控制和现金流的考虑。它详细介绍了业务的法律、结构和运营方面。
尽职调查过程的重点是清楚地了解整个业务的健康状况,而不仅仅是现金流。这一步在最终销售之前是必不可少的。在这一步中,你可能会发现一些事情,比如未缴的销售税或工人的赔偿要求,这可能会影响你购买企业的愿望。
与你的律师一起,你应该评估:
- 餐厅租约:租赁合同还有多长时间?条件优惠吗?将来你有转租或转让租约的权利吗?
- 财务信息:考虑资产负债表、损益表和纳税申报单来确认餐馆的财务业绩记录。
- 保险:你需要了解餐厅的一般责任政策、工人赔偿政策和员工健康保险政策。保险费率是公平的还是很快就会提高?你会想知道最近员工的薪酬要求,特别是是否有未解决的问题。
- 许可证和执照:确定与业务相关的许可证和执照,并在必要时确认它们已经更新。如果你买下整个企业,你将继承纳税历史。你需要确认当前所有的税都已经缴纳了。
- 专利及商标:如果一家餐厅拥有世界上最好的鸡翅的商标名称或专利系统,请确保这些资产仍属于你所购买的企业。
- 人员信息:查看员工工资信息、工资文件、典型时间表和员工奖金计划,以确认人工成本和主要的成本绩效指标。
- 库存和供应商合同:你还应该询问与供应商的现有合同,特别是如果菜单依赖于晦涩或难以采购的食材。
理想情况下,尽职调查分析过程中不会出现任何令人惊讶的结果。如果确实如此,按照惯例,你应该调整你的建议购买价格或在购买协议中增加一些条款。例如,如果尽职调查显示餐馆拖欠了销售税,你的律师可能会规定在你继续前进之前这些税已经支付了。
5.完成购买
一旦你和卖家就购买条款达成一致,就是时候让它正式生效了。首先,你和卖家应该确定一个交易结束的日期,即业务转让给你的日期。然后,联系你的律师起草一份购买协议。一旦你和卖家都签署了协议,交易将在截止日期完成。
过渡及交割日期
在你选择一个结束日期之前,与卖家会面,讨论业务过渡的细节。通常情况下,餐馆的关闭日期至少是在各方同意出售后的两个月。在达成协议和完成交易之间的时间是你和卖家应该转换所有餐厅系统的时间。过渡可能涉及管理任务,比如用你的联系信息更新许可证和供应商帐户,以及正式会见员工。
在某些情况下,卖家可能会提供几周的培训。他或她可能会向你展示工资系统的来龙去脉,采购安排,以及如何使用销售点系统。如果你购买的是一家历史悠久、拥有忠实客户群的餐厅,这种培训尤其有用。你会希望卖家把你亲自介绍给你的老客户。
在过渡期间,你还应该留出时间:
- 代码更新:一些地方许可机构要求在企业易手时进行升级。请向有关部门检查,以确保您满足了所有必要的要求。
- 装修:过渡时间也允许你或卖家进行任何必要的翻新。
- 市场营销:你可能想让公众知道餐厅换了新的管理人员。如果企业有社交媒体,确保转移这些账户是过渡的一部分。
草拟购买协议
购买协议是约束买卖条款的有约束力的合同。你的律师需要为你制作这份文件。通常,协议包含购买价格、交易截止日期,并列出在交易截止前必须进行的保证和交易。它还将包括一份未支付费用的清单,如关闭费用、翻新费用、转让许可的费用以及谁负责支付这些费用。
签订购买协议
一旦你的律师起草了合同,你就把它寄给卖方。卖方在签字前可能会让他或她的律师审查。买方的律师通常会在购买协议中加入竞业禁止条款。竞业禁止条款禁止卖家在同一市场开一家类似的餐厅,与你刚买的餐厅直接竞争。
当交易截止日期到来时,你把钱交给卖家,卖家将餐馆的所有权交还给你。恭喜你!
底线
购买一家全面运营的现有餐厅是开始餐饮业务的好方法。在你做出决定之前,要做好调查和尽职调查,确保你知道每家潜在餐厅的优势和劣势。一个好的商业律师是评估租赁合同和保险单等文件的必要条件,并为你撰写一份适合你的购买协议。