房地产公平住房法:保护您的许可证和客户乐鱼体育app官方
本文是关于如何成为一名房地产经纪人乐鱼体育app官方.
中介了解并遵守公平的住房房地产法律以防止歧视是至关重要的。乐鱼体育app官方虽然你有责任为客户找房子,回答他们的问题,解决他们的担忧,但公平住房法案不允许讨论特定的话题,这样做可能会危及你的房地产执照。乐鱼体育app官方通过学习公平住房的定义和你可以采取的步骤来保护你自己和你的客户,以防止在你的房地产业务中的歧视。乐鱼体育app官方
免责声明:虽然这篇文章提供了基本的指导和研究,但如果您和您的客户遇到违反房地产公平住房法的情况,您应该始终咨询法律建议。乐鱼体育app官方
什么是公平住房法案?
在马丁·路德·金被暗杀后公平住房法于1968年签署成为法律。它的目的是防止人们在购买、租赁或出售房屋、寻求住房援助、获得抵押贷款或任何其他与房地产相关的活动时受到歧视。乐鱼体育app官方公平住房适用于房地产交易的所有成员,包括乐鱼体育app官方乐鱼体育app官方房地产经纪人、经纪人、物业经理、房东、信贷员、产权公司代理人等等。
《公平住房法》在1974年和1988年进行了修订,根据联邦法律增加了受保护的阶层。该法旨在促进平等,禁止对所有寻求住房的受保护阶层的歧视行为和做法。
联邦法律规定,歧视以下七个受保护阶层为非法行为:
- 颜色
- 比赛
- 宗教
- 国家的起源
- 残疾(身体或精神)
- 性
- 家族的地位
一些州,如德克萨斯州,将公平住房规则建立在国家保护阶层的基础上,而其他州,如纽约州、加利福尼亚州、伊利诺伊州和其他州,多年来已经加入了额外的保护阶层。根据你所在州的公平住房法,更多受保护的阶层包括:
- 性别、性别表达和性别认同
- 国籍
- 合作状态
- 合法的职业
- 祖先
- 的收入来源
- 年龄
- 家庭暴力受害者状况
- 遗传信息
- 婚姻状况
- 医疗条件
- 性取向
- 军人或老兵身份
- 主要语言
- 犯罪背景
5个步骤保护你自己免受公平住房违规
你需要学习和理解每一个国家和州特定的保护类别,以保护自己作为一个房地产专业人士,并防止你的客户在房地产交易中受到歧视。乐鱼体育app官方2010至2021年报告来自全国公平住房联盟(NFHA)、住房和城市发展部(HUD)、公平住房援助计划(FHAP)和司法部(DOJ)的数据显示,公平住房投诉总数仍高达28,712起。
乐鱼体育app官方与房地产相关的违反《公平住房法》(Fair Housing Act)的行为可能以多种形式发生,比如你如何为自己或你的房产做广告,你向潜在客户提出的问题,以及你如何回应有关信息的请求。以下是保护公平住房不受侵犯的五个步骤,包括一些例子,可以帮助你确定何时以及是否发生了侵犯:
1.知道如何处理客户经常问的问题
在寻找新房购买或出租时,客户通常会问很多问题,以确定他们的住房偏好,了解理想的位置,了解当地社区。作为买家的房地产经纪人,你会觉乐鱼体育app官方得有必要回答他们的所有问题,但你必须准备好不回答他们可能违反公平住房法的问题。
虽然这些问题看起来是无辜的,但谈论受保护阶层可能会导致歧视,并失去你的房地产执照。乐鱼体育app官方除了下面列出的例子外,还有许多其他的例子美国住房和城市发展部),但这里有一些客户最常问的问题,以及如何在不违反《房地产公平住房法》(real estate Fair Housing Act)的情况下回答的解决方案。乐鱼体育app官方
“这个社区安全吗?””
人们都希望生活在一个安全的社区,以保护自己、亲人和自己的财产免受抢劫、袭击、盗窃和其他犯罪行为的侵害。Vivint的一项调查发现,22.5%的受访者愿意这么做要想住在安全的社区,还要多花5万到9.9万美元, 18.9%的受访者愿意支付10万元或以上。如下图所示,购房者也愿意放弃他们想要的房屋功能,以确保他们生活在一个更安全的社区。
虽然安全是每个人都关心的实际问题,但房地产经纪人被禁止回答有关安全和犯罪统计数据的问题。乐鱼体育app官方谈论犯罪统计数据可能会被理解为涉及种族,可能会让客户远离某个特定地区。此外,重要的是要考虑到安全是主观的。
即使你无法回答这个问题,无论是提供意见还是用实际数据,你都可以帮助客户自己找到答案。解释为什么你不能回答这个问题,并鼓励他们查看当地警方网站、性犯罪者登记处和政府网站上的统计数据。但要记住,你仍然不能推荐具体的网站。
然而,你可以建议你的客户在白天和晚上的不同时间访问该地区,观察邻居(最好由朋友或家人陪同)。你也可以建议他们通过社交媒体,如社区Facebook群组,或在咖啡店或餐馆等当地机构,与居住在该地区的人联系并交谈。
你还可以讨论安全措施,如报警系统和动态视频摄像头,任何房主可能使用,而不管他们所在地区的安全统计数据。虽然这并不能直接回答问题,但作为一名房地产专业人士,你将在不违反《公平住房法》的前提下,尽职调查解决客户的问题。乐鱼体育app官方
“邻居们怎么样?””
如果你的客户搬进了共管公寓或出租大楼,并且和邻居共用一面墙,他们可能想谈谈隔壁邻居可能带来的噪音水平。或者,如果你的客户有孩子,他们可能想知道附近是否有其他孩子可以和他们的孩子一起玩。
因此,虽然这个问题看起来是无辜的,但回答这个问题可能会违反房地产公平住房法中许多受保护的阶层。乐鱼体育app官方这个问题的许多可能的答案可能会侵犯受保护的阶层,如种族、家庭地位、残疾、性别、婚姻状况或许多其他,因此房地产专业人士必须避免提供可能违反《公平住房法》的答案。乐鱼体育app官方
即使你想告诉你的客户,他们的邻居是可爱的人,简单地建议他们去看看,自己做决定。与上述建议类似,您的客户可以在一天中的不同时间访问该地点,听噪音,观察活动,并了解该地区的总体氛围。
你的客户也可以在网上搜索地点,并访问当地的机构与顾客交谈。如果有邻居在外面,当他们访问的财产,他们也可以和他们说话。
根据客户的询问向他们提问,比如“你担心噪音水平吗?”、“你想住在人口密集的地区还是农村?”、“这条街道和房子的照明够亮吗?”这些问题的答案会让你对你的客户想要的位置(而不是人口统计数据)有更深的了解,这样你就可以更好地指定他们的搜索,而不违反房地产公平住房法。乐鱼体育app官方
“附近有教堂/犹太教堂/清真寺等吗?””
宗教是许多人生活中的重要组成部分,但在讨论房地产时却不能成为谈话的一部分。乐鱼体育app官方事实上,333宗,占公平房屋投诉的1.16%2020年是基于宗教。这些投诉包括因宗教信仰而歧视某人,因宗教场所而建议某些地点,或拒绝与某一宗教的成员租赁、出售或购买。
客户可能会问这个问题,如果他们只是想接近他们的特定礼拜地点。然而,他们问这个问题也可能是因为他们希望避开特定的人群。无论如何,回答问题都可能违反《公平住房法》。相反,为您的客户提供寻找他们正在寻找的信息的替代解决方案。
他们可以在互联网上搜索他们要找的宗教机构类型,使用在线地图,甚至使用Yelp找到最近的宗教场所。你也可以建议他们加入与他们的宗教信仰有关的Facebook群组,以确定他们搜索的地点是否有学校、宗教场所和/或促进他们宗教信仰的群组。由于联邦和州公平住房法禁止房地产中介直接回答,这为回答客户的问题提供了另一种方法。乐鱼体育app官方
“这个学区好吗?””
精明的父母在为他们的家庭决定新家时,可能已经研究过最好的学区,但许多购房者也会问这个问题,以获得当地的意见。这个问题的答案不仅是主观的,而且可能违反《房地产公平住房法》中许多受保护的阶层,包括种族、性别、残疾、家庭地位、宗教和其他。乐鱼体育app官方
如果你的乐鱼体育app官方房地产市场如果你把注意力集中在一个特定的地方,你可能会对学区评价很高,甚至可能认识在学区内工作的人,但这是违反公平住房的,可能会导致你失去房地产执照。乐鱼体育app官方坚持让你的客户自己对学区进行研究,以确保他们对该地区学校的教育水平和声誉感到满意。
他们可以访问学区网站,并通过Facebook、Instagram和在线论坛等社交媒体与该地区的其他家庭联系。鼓励他们安排参观当地学校,与校长、教师或该系统的其他专业人员交谈。
作为一个房乐鱼体育app官方地产专业人士,你可以问你的客户他们想要的位置参数是什么,以确保他们在他们想要的学区,而不是实际建议他们应该考虑哪个学区。请记住,客户也应该研究学校的分区,以确保他们在正确的地区,他们希望参加的学校。
举个例子,假设现在,1街到5街的学生上A学校,6街到10街的学生上B学校,但是明年你知道,由于拥挤,学区计划改变A学校的参数,将其扩展到6街。告诉你的客户要意识到这一点,这样你就不会把他们安置在一个不再属于特定学区的房子里。
“这个地区有很多X人吗?””
研究表明,歧视普遍存在在所有受保护的类别中,最高的是残疾、种族和“其他”,包括上面列出的各种类别。回答这个问题可能会违反《公平住房法》中列出的任何或所有受保护的类别,所以作为一名房地产专业人士,你不应该回答这个问题。乐鱼体育app官方
客户问这个问题可能是因为他们想在一个文化多样化的地区,在相似的宗教或种族背景,或其他无辜的原因,但这取决于他们的研究和决定。指导您的客户从人口普查局、人口数据网站和当地网站调查统计数据,并在他们感兴趣的社区转转。这将让你的客户观察和看位置是否符合他们的标准。
“我的服务动物接受了吗?””
根据美国残疾人法案在美国,服务性动物的定义是经过个别训练为残疾人士工作或执行任务的狗,而狗所执行的任务必须与残疾人士的残疾直接相关。这可能是过敏检测犬,导盲犬,精神科服务犬,或癫痫服务犬,仅举几例。
与这个列表上的其他问题不同,你可以用“是”来回答这个问题。要求房东,业主和业主协会允许服务动物有适当的文件。如果一个房乐鱼体育app官方地产专业人士拒绝考虑服务动物,他们就违反了《公平住房法》。
请记住,虽然你的客户的申请或报价是必须被考虑的,但只要拒绝不是由于他们的服务动物,它就不必被接受。确保你的客户有适当的文件提交给房东,物业经理,或业主协会。许多房地产乐鱼体育app官方经纪人还会附上一个平静可爱的服务动物的照片,以使其处于最佳状态。
“这栋楼轮椅可以通行吗?””
残疾,包括精神和身体残疾,是房地产《公平住房法》规定的受保护阶层,歧视任何残疾的人都是非法的。乐鱼体育app官方2020年,因残疾而受到歧视的投诉占了总数的一半公平住房投诉最多,为54.56%。
乐鱼体育app官方房地产中介、房东、物业经理和其他与住房相关的专业人士无法回答诸如“这栋楼里住着残疾人吗?”或者问“你的残疾是什么?”或“你有残疾证明吗?”但是,你可以回答建筑是否为残疾人提供了合理的住宿和改造。
这两个术语定义为:
- 住宿:迁就是对财产规则、政策、惯例或服务的变更、调整或例外情况。例如,即使有“禁止饲养宠物”的规定,但接纳服务性动物也是一种住宿。
- 修改:改装是指对房屋或单元进行的任何结构上的改变,例如在浴室里安装支撑杆,增加一个方便轮椅使用的坡道,或将恒温器或电灯开关移到更低的位置,以便更容易地使用。
法律要求房东、物业经理和其他住房专业人员对残疾人的建筑和设施进行合理的住宿和改造。根据美国住房和城市发展部(HUD),合理的变化包括所有那些不会给业主造成不必要的财政和行政负担的。
例如,安装一个坡道让轮椅可以进入大楼是可能的,而在无电梯的大楼里安装电梯将是一种改装,可能会给房东带来负担。相反,房东可以通过为残疾人提供一层公寓而不是安装电梯来改善他们的生活状况。
作为一名房乐鱼体育app官方地产专业人士,你可以询问你的客户的任何特殊需求或偏好(无论是否残疾,你都应该这样做)。此外,如果你的客户确实需要特定的住宿或改建,你应该与物业经理、房东或业主交谈,以确保在你的客户搬进去之前满足他们的要求。
“业主/业主接受代金券吗?””
住房选择券项目,也被称为第8节项目,是联邦政府实施的帮助低收入家庭、残疾人和老年人负担得起独栋住宅、公寓和联排别墅的项目。有很多住房选择券的种类可用的,如家庭统一券、住房所有权券、租户基础券等。
当被问及房东或业主是否接受代金券时,你的回答应该是:“是的,所有形式的合法收入都被考虑在内。”如果你回答“我不知道”或“不知道”,你就违反了《房地产公平住房法》,歧视被称为收入来源的受保护阶层。乐鱼体育app官方作为代理人,我们的职责不是判断钱从哪里来,而是决定客户是否有资格在经济上购买或租赁该物业。如果房东拒绝持有代金券的客户,也是违法的。
关于买房或租房的讨论应该包括财务问题,看看客户在不考虑抵用券的情况下愿意花多少钱。让他们把所有的文件都寄给你,这样你就可以为他们准备一个文件,当他们准备租或买的时候,你就可以把所有的东西都整理好了。这使你能够审查他们的财务状况,并满足他们的住房需求。
2.消除广告和营销中违反乐鱼体育app官方房地产公平住房的行为
你不仅可以通过提问或回答问题,违反《房地产公平住宅乐鱼体育app官方法》,还可以通过广告和宣传资料中的文字和内容,表现出对受保护阶层的歧视。这可能发生在为您的营销计划像电子邮件营销,明信片,房地产广告,清单,网站,登陆页面,或任何其乐鱼体育app官方他类型的房地产营销材料。
在你使用客户关系管理器(CRM)之前,比如Pipedrive,顶级生产商,或LionDesk,创造房地产商机乐鱼体育app官方对于自动的电子邮件和短信活动或房地产广告,仔细检查你的电子邮件,检查任何潜在的违规行为乐鱼体育app官方。记住要避免使用的短语和替代语言。以下是一些例子:
歧视性的短语 |
为什么? |
选择措辞 |
---|---|---|
“有很多存放圣诞装饰品的空间” |
宗教:提到圣诞节/基督教 |
有很多地方可以放装饰品、家具和其他小摆设。 |
“步行到公园”或“步行到图书馆” |
残疾:并非每个人都能行走 |
“离公园三个街区”或“。离公园两英里远" |
“社区犯罪率低”或“安全社区” |
犯罪统计,种族,等等:主观意见和引导 |
“风景如画的社区” |
“适合家庭”或“适合家庭” |
家庭地位:不能歧视有家庭或没有家庭的人 |
“大后院”或“附近公园” |
“一居室公寓,适合单身人士,不喝酒的欢迎” |
年龄、婚姻状况、家庭状况和残疾:不能歧视婚姻状况;此外,酗酒被认为是一种残疾 |
舒适的一居室公寓,有空间放全尺寸床、梳妆台和床头柜 |
“带套间的主卧” |
种族:“主卧室”是奴隶制时期使用的术语 |
“带套间的主卧室”或“主套房” |
" 1990年最后一次改建,一个勤杂工的梦想" |
性别:各种性别都可以使用,并不仅限于男性 |
“待修”或“需要薄层护理” |
使用包容的语言,对差异保持敏感,比如使用“双重水槽”而不是“他和她的”或“伙伴”,而不是称某人为男朋友、女朋友、丈夫和妻子。为了避免从你的营销活动中排除不同的种族、性别、残疾等,使用包括不同群体的人的照片和图像。
如果只删除或替换1、2个单词,就可以避免违反《房地产博览会住宅法》。乐鱼体育app官方记住,你是在为房产做广告,而不是在为那些被认为与房产完美匹配的人做广告。专注于设施,特色和物业的细节,以促进它平等。有关其他替代词和示例广告,请访问我们的文章115个乐鱼体育app官方房地产词汇为你的房产列表增添趣味.
为了方便,可以将房地产营销抵押品的创建外包给精通房地产行业法律法规的公司,比如乐鱼体育app官方市场的领导者.Market Leader创建并自动向您的电子邮件联系人列表发送每月通讯,以及打印、电子邮件甚至电话活动。用户可以访问他们的定制、品牌营销材料的完整图书馆,比如传单,名片,等等。
3.对房地产测试人员要有信心乐鱼体育app官方
1991年,司法部(DOJ)建立了一个公平住房测试项目,对房地产中介进行实地测试,以确保他们遵守《房地产公平住房法》。乐鱼体育app官方与秘密购物者类似,这些测试者会打电话询问挂牌信息或参加房屋开放日和展销会。本质上,测试人员将扮演潜在客户端,以评估您是否歧视任何受保护的类。
不管你是有经验的还是新的房地乐鱼体育app官方产专业人士在美国,只要你遵守《公平住房法》(Fair Housing Act)的房地产法律,就没有理由感到惊慌或担心。乐鱼体育app官方你可以采取以下一些行动,做好准备,确保自己遵守规定:
- 学习和理解所有受保护类别的构成和范围
- 定期检查住房和城市发展部,司法部,以及您当地的国家网站,以获取房地产博览会住房法律法规的最新信息乐鱼体育app官方
- 审查所有广告营销材料可能存在歧视的术语或短语
- 参加当地房地产委员会和经纪公司的培训课程乐鱼体育app官方
- 完成有关公平住房法律的继续教育学时
参加一个在线房地产学校乐鱼体育app官方是一种有效的方法来刷新你的知识和跟上任何变化。CE商店是一个自我节奏的在线学习平台,有《公平住房法》(Fair Housing Act)的房地产课程,可以帮助您完成所需的继续教育学时。乐鱼体育app官方您还可以选择各种其他课程,以定制和建立您的房地产行业知识。乐鱼体育app官方
4.知道发生歧视时该联系谁
如果你或你的客户觉得他们遇到了违反房地产公平住房法的情况,或者遇到了歧视,阻碍了他们获得住房的能力,指导他们向国家或州机构投诉。乐鱼体育app官方他们必须尽可能准确地记录日期、时间和事件,以确保情况得到完整的记录。
机构 |
网站 |
电话 |
形式 |
---|---|---|---|
美国住房和城市部
开发(HUD)
全国公平住房联盟(NFHA) |
1-800-669-9777或1-800-669-9777
202-898-1661 |
5.促进平等
作为一名房乐鱼体育app官方地产专业人士,底线是你应该不断促进客户、同事和自己之间的平等。防止在广告、营销以及与客户和其他人交谈时的歧视,可以确保交易中的每个人都有一个安全和愉快的工作环境。这不仅遵循了《公平住房法》的房地产法律,而且还确保了乐鱼体育app官方成功的房地产事业乐鱼体育app官方以及想要与你共事多年的客户。