谈判餐厅租赁的7个关键

为你的餐厅租赁一处商业地产可以让你的生意起步，而不用买一栋楼。餐馆的租约通常为5至10年，可能包括一系列行业特定条款。繁重的餐厅租约是餐厅关闭的常见原因，所以在你租用餐厅空间时，获得最优惠的条款是很重要的。

餐厅租约是一份长期的、有约束力的合同。你绝对需要一位律师来审阅意向书和租赁条款草案。你不必倾家荡产去找一个。法律服务网站LegalZoom提供的商业咨询计划的价格为每月36美元，您可以访问当地的商业律师，他们可以为您提供从租赁到业务结构等所有方面的建议。您可以访问LegalZoom获取更多信息。

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1.权衡租赁的收益和风险

你的餐厅位置将是你在开餐厅时做出的最具影响力的决定。一些餐馆老板在找到合适的空间后会选择购买，但对于小餐馆来说，购买商业地产的成本可能高得令人望而却步。你可以以低得多的前期成本租用餐厅空间。

如果地点不合适，租赁可以让你的餐厅灵活地搬迁。租赁通常也能节省你本来要花在财产税上的钱。如果你厌倦了在租期结束时经营一家餐馆，搬家或关闭你的生意就更容易了。如果您决定采用商业租赁，您需要考虑我们下面讨论的其余步骤。

2.了解常见的餐厅租赁因素

一般来说，在讨论商业租赁的过程中会出现许多独特的短语。我们的文章如何租赁商业地产:终极指南乐鱼体育app官方包含它们的全面列表。然而，餐厅租赁有特定的语言，可能与传统的零售或办公室租赁情况大不相同。乐鱼app官网下载入口在谈判餐厅租约之前，了解这些是很重要的。

• 起租日期:许多餐厅的房东会在你扩建餐厅期间免除餐厅的租金。一般来说，你可以获得60到90天的时间，或者直到你开始营业，以先到者为准。
• 违约金:如果房东没有修好你的餐厅，耽误了你的开业时间，他们可能欠你的时间和损失的收入。
• 酒牌应急:如果你的餐馆业务的一部分与你获得许可证(如酒类许可证)的能力有关，你可以在租约中注明这一点。然后，如果你没有获得必要的许可证，你可以退出租赁。
• 解雇条款:如果你的总销售额在规定的时间内没有达到预先商定的金额，你可以用这种语言终止租约。
• Sub-Lease协议:分租给另一个租户的能力是有用的。如果你的餐厅正在挣扎，你可以找另一家公司来接管你的空间。
• 独家使用:如果你位于购物中心或购物中心的位置，独家使用条款禁止房东在你的餐厅附近安排类似的租户。
• 小卖部/餐车防护:购物中心的餐馆面临的另一个问题是来自售货亭或食品车的直接竞争。这与独家使用条款类似，但针对的是停在离你的餐厅一定距离内的餐车或售货亭。

除了这些条款，在结束关于餐厅租赁的谈话之前，还有两个主要的因素你应该知道。在大多数餐馆的租约中，像“烧钱”和“租金百分比”这样的条款很常见。它们都有很多细节需要考虑，所以让我们更深入地探索它们。

烧化条款

餐馆——尤其是新开的餐馆——被普遍认为是一项有风险的投资。这可能会让业主对把房子租给餐馆感到不安。因此，商业房东倾向于要求你和任何主要商业伙伴提供大笔保证金或个人担保。虽然这可以保护房东免受你的餐厅拖欠租约的影响，但它会增加你的成本，并使你为将个人资产与你的业务分开所做的任何工作付之东去。

大多数餐馆的租约都加入了“燃尽”条款，以保护房东免受违约，同时将你的个人义务限制在一定的时间范围内。例如，保证金烧尽条款要求你的房东在你的餐厅成为信誉良好的租户一段时间后，或者当你的餐厅达到约定的销售水平时，退还你的一部分保证金。

个人担保燃尽条款回滚了原租约要求你或你的商业伙伴提供的任何个人担保。一个典型的个人担保燃尽条款在你的餐厅连续三年没有拖欠租金后终止个人担保。

比例租金

理解这个术语是最重要的。大多数餐馆的租约都规定，房东有权从你的“总销售额”中抽取一定比例作为你每月租金的一部分。通常的要求是，在你超过一定的销售额(例如10万美元)后，收取总销售额的7%。这些条款是相当普遍的，几乎不可能避免。你和你的律师还是应该把它拿掉。如果你不能删除它，你应该认真协商这一条款。

协商餐馆租赁租金百分比的重要性怎么强调都不为过。直接与房东分享你的销售信息(按租金百分比条款要求你这么做)会让你在续约时更难谈出有利的条件。这么多餐馆在5年和10年的时候关门是有原因的。这是租金重新谈判的典型时期。

大多数租金百分比谈判都集中在“总销售额”一词的定义上。这似乎是一个简单的术语，但有一些方法可以改进它:

• 减去信用卡手续费当前位置餐馆将大部分信用卡交易的3-5%支付给支付处理机构，而且通常不会看到这些费用打到他们的银行账户上。这应该是一个简单的调整。
• 确保退款和折扣被排除在外:打折或退款的销售额不应计入您的总收入。
• 提供用餐折扣:向房东和他们的物业经理提供餐饮折扣是一种善意的表示。结合上述策略，它还可以帮助你减少对总收益的定义。
• 小费和小费:支付给员工的任何小费或小费都不应计入总收入。
• 家具或设备的销售:如果你出售一些你不需要的设备，比如一台浓缩咖啡机或一大堆玻璃杯，这些资金不应该被计入收入。

根据你的位置，餐厅风格和律师的能力，你可以找到其他方法来进一步定义什么应该和不应该包括在毛收入数字中，毛收入数字用于确定你的租金百分比。

3.找到合适的餐厅租赁经纪人

有三种类型的餐厅租赁经纪人:租赁代理，租户经纪人和双重经纪人。租赁代理人代表商业建筑的业主或房东。他或她根据他们出租给企业的单位赚取佣金。租户经纪人代表您寻找完美的餐厅位置。有些州允许第三种类型的代理，即双重代理。双重经纪人是一个中立的经纪人，帮助你和房东在租赁谈判中导航。

找到一份对你的餐厅有利的租约的最佳策略是与租户经纪人合作。你必须支付他们的费用，但租户经纪人可以将租赁对话翻译成通俗易懂的语言，并为你提供建议和指导。因为租赁代理代表业主的利益，他们不能推荐对你更有利的条款。双重经纪人必须保持中立，也不能直接给你建议。

在大多数情况下，您可以通过internet搜索您的位置和短语“商业房地产租户经纪人”来找到当地的租户经纪人。乐鱼体育app官方当地的经纪人对当地的好地段有一定的了解，也可能在以前的场合和你未来的房东谈过租约。

有时，尤其是在小市场，你可能找不到房客的经纪人。在这种情况下，一位商业律师就更有价值了。如果你能找到一个能处理很多餐馆业务客户的公司，那就更好了。你可以搜索法律服务网站，如LegalZoom和IncFile，或者向你所在地区的其他餐馆老板寻求建议。

4.与律师合作

餐厅租约有20到40页长。与住宅租约不同，商业租约的房东没有义务用易于理解的对话语言来表述。获得一份有利的商业租约的最佳策略是与商业律师合作。你现在花在律师身上的钱将为你节省金钱和未来的烦恼。

如果你的餐厅和运营预算很小，找一个按小时收费的律师。女性、有色人种、新移民或退伍军人开的小餐馆可以通过当地的法律援助组织或法学院找到商业律师。你可以在你所在的地区找到这样的资源美国律师协会的网站。

你也可以通过向其他餐馆老板寻求建议来找到当地的律师。像LegalZoom和IncFile这样的法律服务网站也有律师数据库，你可以根据地点和专业进行搜索。

5.定义你的餐厅的需求

在你开始寻找空间之前确定你的餐厅的需求将有助于你和你的经纪人在考虑不同的空间时迅速行动。您的具体需求将根据您的餐厅类型而有所不同。在比较餐厅空间和租金时，有一些一般的特点需要考虑:

• 面积:一般来说，你的面积越大，租金就越高。此外，更大的地点意味着你的销售额需要更高，因为供暖、制冷和其他成本也会更贵。确定你需要的大小，并坚持下去。
• Use-ratios:根据你的餐厅类型，你需要为你的员工和顾客提供不同数量的空间。大多数提供全方位服务的餐厅将其面积的30-40%用于厨房，60-70%用于用餐空间。
• 停车:如果顾客不能在你的餐厅附近停车，他们就不会和你一起吃饭。确保你租赁的空间有指定的停车区域，或者有泊车位的空间。
• 作法:尤其是在保持社交距离的时代，得来速车窗是无价的。如果你的理念需要“得来速”功能，请确保空间足够大，可以添加一个。
• 通风:这是您的烹饪设备，消防安全计划以及为您的客户和员工维护卫生环境的主要考虑因素。如果你有烧木头的炉子或产生烟雾的设备，通风是加倍重要的。
• 出入口:最佳做法是为客户和员工设置不同的入口。如果你考虑在购物中心或混合用途的建筑中寻找空间，你还需要询问供应商的装卸码头和垃圾处理的垃圾箱的位置。

创建一个列表，列出你的餐厅必须拥有的特色，而不是仅仅拥有的特色。例如，一家披萨店必须有一个披萨烤箱(以及必要的通风设备)。如果你正在开发一个零浪费的餐厅概念，一个指定的回收和堆肥材料的地方将是必须的。在任何一种情况下，一个带有轨道照明橱柜的马蹄形酒吧可能都是不错的，尽管不是必需的。

明确你的需求也可以为灵活性创造机会。根据你对餐厅概念的发展程度，你可能更喜欢根据可用空间重新定义你的业务。例如，假设你找到了一个很好的地段，有优惠的租赁条件和一个灵活的房东，但它有80%的厨房和20%的餐厅空间。把你的全方位服务泛拉丁餐厅重新定义为一个快速服务，抓着走的概念可能是值得的。

6.记得装修

餐厅装修是很常见的。你租赁的商业地产可能已经配备了商业厨房。或者你可能是第一个餐厅租户，需要自己安装必要的设备。根据需要的修改类型，您或业主将负责支付这些费用。重要的是要考虑你现在需要的装修，以及未来可能需要的装修。

资本的改进

资本改善是指将永久改变房产并增加其市场价值的维修或翻新。通常情况下，房东会支付所有的资本改善费用，因为即使在你的租约到期后，房东也会从中受益。资本改善的例子包括更换屋顶或更新建筑物的管道或电气系统。

资本的改进

非资本改善是对空间的改变，具体到你的餐厅业务。这些改进是未来的租户可能不需要或不想要的。非资本改进可能是意大利玻璃灯具，以配合你的意大利餐厅主题。

新建筑空间

在未开发的空间，业主支付任何需要完成的结构工作。毕竟这是房东的房子。建筑物的水管、电线和通风系统属于业主的管辖范围。然而，连接你的特定设备，通常是你的费用。例如，房东会支付安装主水管的费用，但你需要支付延长水管连接制冰机的费用。

未来的改进

在租赁期间，您可能计划扩展或转移您的业务。例如，你可能计划以直接的熟食业务开始你的业务，然后在未来几年内扩展到餐饮业务。在这种情况下，您可能希望扩大厨房的准备区域，并可能添加一个单独的入口，以便在滚动推车上装载大量订单。在你签字之前，确保这个空间能够随着你的业务增长。

加盟商须知

如果你要开一家大型餐厅的加盟店，你可能会被特许人要求在特定的日期开业。贵方特许经营协议可能包括延误处罚。

如果是这种情况，你需要确保你的业主所承担的任何维修都是在同一天或更早的时候进行的。你的律师应该在租赁协议中起草一份条款，以确保业主对因施工延误而导致的任何罚款负责。

7.避免在意向书中使用约束性语言

意向书(LOI)是在签订租约之前写的一封信，它记录了您和业主讨论过的条款。意向书可以由你、业主或你的律师起草。

最明智的做法是让你的律师写意向书。如果谈判失败，你没有继续签订租赁协议，意向书在某些地方可能被认为具有法律约束力。你的律师会确保你的意向书没有任何可能把你逼入绝境的约束性语言。

如果业主(或他们的律师)起草意向书，让你的律师在你签字之前仔细检查一下。如果有任何你觉得不清楚的语言，或者暗示你已经同意了一些你不同意的事情，比如支付某些维修费用，或者未来的租金增加，让业主以书面形式知道。你的语气不需要很刺耳，但把你对条款的不同意见写下来是很重要的。

请记住，意向书是租赁谈判过程的一部分。如果意向书中有任何你不同意或理解不同的地方，请不要签署。让你的律师要求调整。如果房东对你不耐烦了，提醒自己，失去一个潜在的位置比被困在一个不利的餐馆租约中要好。

底线

租赁一个餐厅空间比购买一个地点有很多优势。租赁的前期成本要低得多，而且可以让你的餐厅更加灵活。商业租赁比住宅租赁更复杂，而且没有同等程度的消费者保护。与房东谈判条款是租赁过程中不可避免的一部分。

当你在寻求一个餐馆的租约时，你必须有一个律师在你身边为你的生意谈判有利的条款。LegalZoom是国内领先的在线法律解决方案提供商。除了你所在地区的可搜索律师数据库之外，LegalZoom还提供每月36美元的商业咨询计划。访问LegalZoom查看其全方位的服务。

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