如何租赁商业地产:终极指南乐鱼体育app官方
本文是关于企业融资.
商业地产租赁是一种允许企业乐鱼体育app官方从房东那里租赁商业地产的协议。商业租赁主要有三种形式:全服务租赁、净租赁和修改总租赁。确定、谈判和签署商业租约的过程是漫长的。了解必要的步骤(本文将详细讨论这些步骤)将有助于企业主做出更明智的决策。
1.商业地产:租赁vs购买乐鱼体育app官方
首先,决定是否这样做是有意义的购买或租赁商业地产乐鱼体育app官方.有时购买商业地产是有利的。乐鱼体育app官方具体来说,购买商业地产比租赁商业地产的好处包括:乐鱼体育app官方
- 构建股票:你可以用这些股权作为额外扩张的抵押品。
- 拥有增值资产商业地产的价值会随着时间的乐鱼体育app官方推移而增加,当你出售时也许会产生利润。然而,资产也可能会贬值,这使得它成为你需要考虑的有风险的投资。
- 建筑物的折旧:你可以在纳税申报表上要求每年的折旧。
- 现金流:商业空间通常要求业主自住的企业占据建筑的51%。然而,你可以出租剩余的空间,并获得租金收入。
商业建筑被出售并不罕见,这可能会让承租人陷入困境。如果你租的房子已经卖给了其他房东,你可能会被赶出自己的房子——这将在租约的终止条款中突出显示。如果你拥有自己的空间,你就永远不会被赶出去。
通过租赁,租户可以避免支付商业贷款的首付款,后者的金额可能在购房价格的10%至25%之间。相反,他们会支付一笔可退还的押金,相当于6个月的租金。此外,还可以扣除租赁费用,减轻税收负担。
相比之下,资产所有者只能在其使用寿命内对资产进行折旧。如果商业地产获得融资,业主还可以扣除利息支付和创始费用。乐鱼体育app官方
拥有比租赁更稳定。如果你对购买商业地产感兴趣,请阅读我们关于最佳商业地产的文章商业房地产贷款乐鱼体育app官方.
2.设置你的商业地产参数乐鱼体育app官方
如果您决定租赁,下一步是设置您的物业参数,因为有广泛的商业物业可供所有类型的企业使用。这些参数将帮助您将搜索限制在适合您需求的商业空间。具体来说,你需要了解以下几点:
- 理想的客户或员工池
- 商业地产分区
- 想要的尺寸
- 最大的预算
- 可访问性
让我们更详细地看看每一个:
理想的客户或员工池
如果你是一家希望吸引实体访客的企业,了解你的理想客户是最重要的物业参数。餐馆、零售店和类似类型的企乐鱼app官网下载入口业都是很好的例子。这些企业应该知道他们的理想客户在哪里。快速休闲餐厅可以在喜欢快速休闲餐厅的人可以到达的区域租用一个商业空间。或者,米其林星级餐厅可能会选择在更富裕地区的另一个地点。
如果你在寻找办公空间,你会想要找一个方便你的员工的商业空间。您可以进行类似的分析,并找到一个理想员工池人口密集或容易到达的区域。
商业地产分区
商业地产被划分为特定用乐鱼体育app官方途。例如,仓库是为工业用途而划分的商业地产。其他商业分区包括休闲、办公、零售和餐厅。乐鱼app官网下载入口分区的类型决定了可以在商业建筑外经营的商业类型。确保您了解当地的分区法律以及您的业务需要的分区类型。
要做到这一点,你可以向你当地的商会或谷歌或你的邮政编码加上分区法规或你的城市加上分区法规。当我们讨论商业需求和最佳实践时,我们会给你一个商业物业分区的例子店面的迹象分区。
想要的尺寸
商业租赁的选择很大程度上取决于你需要的空间的大小和布局。要计算规模,需要确定客户的数量或员工的规模,以得出所需的平方英尺。
例如,餐厅和零售场所通常需要平均每位顾客15平方英尺的空间乐鱼app官网下载入口。与此同时,办公室通常需要每个员工100到150平方英尺的可用工作空间。将所需的顾客或员工数量乘以适当的平方英尺,就得到所需的商业空间大小。
最大的预算
另一件你需要确定的事情是你的每月预算。这将帮助你把搜索限制在那些负担得起的空间。你的预算很大程度上取决于你的企业的规模和业绩。
首先确定你所在地区每平方英尺的平均价格。每平方英尺的价格通常是由每年的租赁金额除以总可出租平方英尺得出的。你可以通过在LoopNet中输入邮政编码找到你所在地区的平均价格商业物业目录可供出租。
一旦你找到每平方英尺的平均价格,乘以你的业务所需的平方英尺。这应该给你的商业租赁的预期年度预算。把它除以12,就得到你期望的月租金。
接下来,你要把你的预期公用事业和公共区域维护费用(CAM)加起来,并把它们包括在你的最大预算计算中。一个很好的经验法则是,水电费平均每年每平方英尺约2美元,而CAM费用将花费你每年租金的20%到30%。
你还需要包括任何预期的扩建或年度租金上涨的费用。建筑的例子包括餐厅的厨房设备或零售机构的固定货架和墙壁。乐鱼app官网下载入口扩建的成本很大程度上取决于企业的类型,但让房东承担部分成本是可能的。对于租金上涨,你的租金可能每年增长3%。
如果你能将你的租金预算控制在预期年总收入的10%以下,你应该能够管理每月的租金付款和相关费用。
可访问性
可达性也是零售企业和餐馆的一个主要参数。乐鱼app官网下载入口这些企业希望为顾客提供足够的停车位。此外,他们会想要选择一个高人流量和车辆流量的地方,并符合美国残疾人法案(ADA)。
3.找一个商业房地产经纪人乐鱼体育app官方
大多数商业地产的租赁都是由经纪人乐鱼体育app官方促成的。通常有两种类型商业地产经纪人乐鱼体育app官方涉及:挂牌代理和租户经纪人。
挂牌经纪人是房东雇佣来挂牌他们的商业房产的。房产中介的佣金通常由房东支付,占总租金的3%至6%。房源代理有责任为业主的最佳利益行事。
租户经纪人代表租户利益。然而,租客经纪人通常也会从房东支付的佣金中获得一定比例的收入,这被称为租客经纪人费。租户经纪人虽然代表租户,但并不总是有义务为租户的最佳利益行事。根据安排的不同,租户经纪人可能更像是一个客观的第三方。
何时使用租户经纪人
并不是强制租户必须使用经纪人。然而,租户经纪人通常可以在以下方面帮助租户:
- 可用的不动产列表乐鱼体育app官方
- 准确的市场定价和可比性数据
- 了解当地市场情况
- 谈判
- 获得融资选项
这项服务通常是免费的租户,因为房东通常支付租户中介费。因此,最好是与租客经纪人联系,让他们帮你找到合适的租赁地点。
如何找到商业经纪人
租客经纪人可以在网上或通过个人网络找到。一个例子是代理列表,该网站有一个可搜索经纪人档案的索引。您可以通过名称、公司或邮政编码进行搜索。或者,你也可以通过你的专业人脉找到一个经纪人。
以下是在考虑商业经纪人时要问的一些问题:
- 对于您的具体商业需求,经纪人有什么经验?
- 经纪人的房地产业务规模有多大?乐鱼体育app官方
- 经纪人如何得到补偿?
- 经纪人的受托责任是什么?
- 经纪人是否了解当地市场?
具体来说,你需要找到一个经验丰富、注意力集中的经纪人。一旦你确定了一个你信任的经纪人,你可能会签署一份书面合同。这份合同通常规定工作关系是排他性的或非排他性的。
与商业经纪人的独家安排
排他安排是指租户在最多一年的时间里只与一个经纪人合作。在此期间,租户不能与其他经纪人合作。佣金是租户和经纪人之间协商的,相当于预期租户中介费的一小部分,只有在房东没有支付租户中介费的情况下才支付。
与商业经纪人的非排他性安排
非排他性协议有两种形式:
- 正确的代表:代表非排他性安排的权利与排他性安排类似,只是承租人可以与其他经纪人交谈。租户仍然支付佣金,因为他们会与排他协议。
- 不是赔偿:此协议不具约束力,也不需协商佣金。它赋予经纪人代表你说话的权利,并安排清单供你查看。虽然它提供了灵活性,但这种安排减少了租户经纪人的受托责任。
如何在没有经纪人的情况下工作
记住,与租户经纪人签署协议并不是强制性的。虽然租客经纪人很有帮助,但你最终还是有可能不得不支付佣金。
如果你也想自己寻找商业地产,你可以在网站上找到这些列表乐鱼体育app官方商业地产挂牌服务乐鱼体育app官方或LoopNet.
如果你选择自己寻找,你将不得不在没有经验丰富的经纪人帮助的情况下寻找新的房源,建立演练,并协商租约。不使用经纪人的唯一好处是没有机会支付佣金。否则,最好使用租户经纪人。
4.了解不同类型的商业租赁
商业租赁主要有三种类型,根据租赁类型的不同,成本和费用的评估也不同。
提供全面服务的租赁
全面服务租赁是写字楼最常见的商业租赁类型。房东负责支付与物业相关的费用,包括物业税和保险、维修和维护、公用事业和清洁服务。在这种情况下,房东承担起维护物业的责任。它也没有隐藏的成本,企业可以预测他们每月和每年的租金支付。
净租赁
净租赁协议是指房东收取的年租金比全服务租赁协议低。然而,房东也可以包括每月的“通常费用”,其中包括物业税、财产保险和公共区域维护项目(CAMS)。净租赁可以是单次、双次或三次净租赁。
- 单独的净租赁:租户支付租金,并按比例缴纳物业税。
- 双净租赁:除了租金和房产税外,房客还要支付一部分财产保险。
- 三重净租赁:租户按比例支付房产税、财产保险和CAMS。三重净租赁是最适合房东的,在餐馆和零售场所最常见。乐鱼app官网下载入口
虽然净租的租客基本租金较低,但租客也要负责每月与物业维护有关的费用。这些费用通常按月加到基本租金中。
修改租赁总额
改良总租赁是对全服务租赁和净租赁的一种折衷。租户可能会支付他们的那部分房产税、财产保险和CAMS,但他们会连同租金一起一次性支付。
因此,修改后的总租赁的租金是固定的,没有隐性成本或意外费用。如果任何税收、保险或CAMS增加,租金保持不变。公用设施和清洁服务由房东支付,租金由修改后的总租金支付。
5.找到合适的商业物业
在考虑不同的商业物业清单时,除评估物业参数外,还应评估以下因素:
- 位置:确保物业要么围绕着你理想的客户,要么围绕着理想的员工。你需要找到一个有足够的人流量和车辆流量的空间,同时也要有足够的停车场供顾客或员工使用。
- 设施和服务:你会想要了解商业空间提供的全套设施。这些设施和服务可能包括公共房间、免费Wi-Fi、装货区和码头、餐饮选择、户外空间、污水处理和公用设施、现场保安等。企业的分区通常会决定你所需要的设施和服务的类型。
- 房东历史:理解这一点很重要,因为商业租赁通常是多年的协议。你选择的房东很可能会决定租赁协议、修改协议、增加租金等等。
- 锚定租户:一些多单元商业物业有一个固定租户,如沃尔玛、塔吉特或其他大型连锁零售商。乐鱼app官网下载入口如果固定租客离开,房东或许可以合法解除该物业的其他租约。在签租约之前,一定要了解锚租客的情况。
进行多个预演
您和您的经纪人应该确定多个商业空间来查看。这可以帮助你更好地了解平均价格,并在谈判过程中助你一臂之力。在你搜索的过程中,你还需要比较租金,以确保你在预算之内。根据经验,在签署租约之前,你应该考虑至少四个商业物业。
你可以和你的经纪人,有时也和房东的经纪人一起演练。商业空间需要租赁扩建项目在美国,带一个有执照的承包商也是一个好主意。楼宇部份或全部由业主承担。在这种情况下,重要的是你要得到一个准确的装修估计,并在你的租约中协商扩建。
此外,要记住,有创造力的经纪人可能能够开发出其他可能提供优势的选择,如共同租赁和租赁期限的灵活性。
6.商谈商业租赁条款
一旦你考虑了你的商业物业选择和他们的相关租约,是时候选择一个或多个商业空间和协商租约。当正式进入商业租赁谈判过程时,你会想要从书面要求条款开始。这个要求可以由你或你的经纪人提出,条件由房东的经纪人提供。
从那里,你需要写一份商业意向书(LOI),代表你的报价或还价。LOI是一个机会,让你向房东推销为什么你会成为一个伟大的租户,在高需求的商业房地产市场是有益的。乐鱼体育app官方
你的意向书应包括:
- 关于你的租赁意向的声明
- 业务描述
- 营业年数
- 产品和服务清单,包括价格
- 你提出的条件
条件可以与业主的经纪人提出的条件相同,也可以由你或你的经纪人还价。这些条款包括租金和租赁类型,但也包括更微妙的条款。你可以反对这些租赁条款中的任何一条。如果是还价,谈判过程就开始了。
通用商业租赁条款
商业租赁通常有类似的租赁条款。虽然支付结构可能不同,但所有的租赁都包括所需的押金和租赁期限等内容。具体来说,你需要了解租赁合同的以下条款:
术语
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意义
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使用条款
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这决定了可以使用该空间的业务类型。例如,一些空间被划分为零售空间,而另一些空间被划分为办公空间。乐鱼app官网下载入口 |
长度
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商业租赁期限一般为3至10年。短期租赁是有利的,因为它给了企业灵活性,减少了未来的财务负担。 |
可转让性
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如果租赁是可转让的,这意味着你可以转租财产或出售业务与租赁包括在未来的日期。 |
资本支出
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这详细说明了谁负责维修、维护和其他与物业相关的费用。净租赁将把这一点放在租户身上;全套服务的租赁合同会把这一责任推给房东。 |
租金和升级
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租赁合同将规定月租金和年租金,以及未来租金的上涨或增加。大多数租金平均每年上涨3%。 |
存款
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押金通常高达6个月的租金,可以保护房东免受拖欠租客或租客对财产造成的过度损害。 |
建设信用
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这代表租户在其商业空间进行租赁改进的能力,费用由房东承担。扩建信贷通常会降低租金,补偿租户,或让房东自掏腰包。 |
终止条款
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这允许任何一方在特定条件下终止协议。 |
减轻租金
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如果商业物业被损坏,租户将支付减少的租金直到损坏被修复。 |
补偿费的条款
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如果一栋大楼有大量空置,房东可以估算出如果该大楼被完全占用,会产生多少可变运营费用,并按比例向租户收取费用。 |
底线
商业地产租赁是商业空间的业乐鱼体育app官方主和企业之间的长期租赁协议。对你想要出租的地方进行研究,找到合适的经纪人来帮助你,协商最好的条款,这将有助于你为你的企业获得最好的租约。