什么是贷款成本比:公式及如何计算
本文是关于企业融资.
贷款成本比(LTC)是商业抵押贷款金额与重建或建筑项目总成本之间的相对比较。LTC比率有助于投资者确定商业房地产投资的风险。乐鱼体育app官方它主要用于两种类型的商业抵押贷款:康复贷款和建筑贷款。LTC比率越高,作为项目一部分的债务就越多,这使得项目风险更高。
您可以使用LTC比率来确定修复或建设项目的可行性,并确定总成本是否允许您在项目结束时盈利。
贷款成本比率公式
用一个简单的公式计算贷款成本比:用贷款金额除以项目总成本,其中包括收购、建设和翻新成本。
LTC公式为:
LTC =贷款金额/项目总成本
然后计算结果以百分比表示。
- 示例1:你借了15万美元来完成一个项目。该房产以14万美元的价格收购,其中包括6万美元的翻修费用。在本例中,LTC = $150,000 / $200,000 = 75%。在这种情况下,LTC将被接受为建筑或固定和翻转贷款。
- 示例2:你想借20万美元来完成一个项目。该房产的售价为10万美元,装修费用为5万美元。在本例中,LTC = $200,000 / $150,000 = 133%。在这种情况下,你将无法借到20万美元的全额贷款,因为LTC大于100%。你可能不得不把自己的钱投入到这个项目中,并获得一笔较小的贷款。
为什么贷款成本比很重要
贷款成本比允许借款人计算他们需要为完成建筑或翻新项目贡献的金额。一旦贷款人设置了允许的LTC,他们就可以使用LTC来查看他们与贷款人的要求有多接近,以及他们需要筹集多少资金才能使贷款适用于承销。
三种类型的借款人需要考虑LTC比率作为申请过程的一部分:
- Fix-and-flip借款人:借款人使用这些贷款在12到18个月内购买、修复和出售房产。
- Renovate-to-permanent借款人:这类借款人类似于“一租就换”的借款人,但借款人不是将房产出售,而是将短期贷款转化为永久性融资,以利用房产获得租金收入。
- 新建造业借款人:在这种情况下,将与基础建设相关的成本与贷款金额进行比较,以确定与新建设相关的LTC。
贷方将设置一个最高LTC值(通常是75%),这将让借款人知道他们贷款的最高限额。要计算所需的最大贷款金额,只需更改上面的公式来求解贷款金额:
贷款金额=最大LTC x项目总成本
- 例子:如果项目总成本为20万美元,贷款人设置了75%的最高LTC,则借款人可以借款的金额= 20万美元x .75 = 15万美元。
LTC比率、ARV和LTV比率之间的差异
而贷款成本比,贷款价值比(LTV),修理后价值(ARV)作为抵押贷款的一部分是有用的,它们在非常不同的情况下使用。
一般来说,LTC和ARV比率是在需要考虑超过物业收购成本的情况下使用的,例如建筑或修复项目。
如果您购买的是商业地产或住宅投资物业,并且没乐鱼体育app官方有修复物业的计划,那么LTV比率将被考虑。在没有计划改善的情况下,评估价值代表了房产在购买前和购买后的准确价值。
底线
贷款成本比是指建设或改造项目的总成本与贷款金额的比值。贷款人将设定最高LTC(通常为75%),这将让借款人根据项目总成本确切地知道他们可以获得多少贷款。当你计划你的项目,重要的是要了解你的贷款人的最高LTC是什么,这样你就可以准确地估计贷款规模。这会让你知道完成一个项目需要多少自己的钱。