商业过桥贷款:它们是什么及如何运作
本文是关于企业融资.
商业过桥贷款是一种灵活的贷款,为购买商业地产提供短期融资,并为物业修复提供额外资金——它们不是永久性融资。乐鱼体育app官方除了为翻新和升级提供资金外,商业过桥贷款还可以用于最初没有资格获得永久融资的借款人。
与永久性融资不同,商业过桥贷款通常基于贷款成本比(LTC)或修复后价值(ARV)。永久性融资的贷款是基于贷款价值比(LTV)。贷款机构在批准或拒绝一个项目之前,会考虑房产的现状、改造计划和市场状况。
因为这些贷款是基于一处房产的未来价值,它们对贷款人来说比永久融资风险更大。定价将根据所涉及的风险水平来确定,风险较高的项目利率也较高。由于商业过桥贷款的条件可能有很大的不同,条款也会根据上面列出的因素有很大的不同。
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何时使用过渡性商业贷款
商业过桥贷款最常用于购买和改善商业物业。与其他融资方式相比,考虑商业过桥贷款的四个常见原因包括:
- 这物业的入住率令人不满意
- 借款人的信用状况需要改善
- 借款人不能等待永久融资
- 所有权利益不完整,或者没有项目团队
下面是两个例子,说明何时使用过渡性商业贷款以及它们是如何运作的。
利用商业过桥贷款购买和翻新投资性房产
商业过桥贷款可以让借款人以极低的折扣购买商业房产,因为该房产的状况较差或其周边的市场状况。
贷方会为装修后的房产指定一个TC,包括购买价格和所需的改进费用。这可能是客户可以借款的限制。在大多数情况下,商业过桥贷款的借款人将被限制在LTC价值的80%。
翻新后的房产可以以更高的价格出售,让借款人偿还过桥贷款,并在该项目上获利。
使用商业按揭过桥贷款的其他方法
使用商业过桥贷款还有其他三种方式:
- 当借款人没有资格获得永久融资时。临时融资可用于解决信贷问题,使借款人最终有资格在项目结束时获得永久融资。
- 当借款人购买房产的时间窗口有限时,迅速获得融资的能力。永久融资通常要求项目在贷款结束前完成。
- 当借款人希望购买和开发未开发土地,拆除现有结构和重建,或购买、翻新和出售现有物业。
商业过桥贷款:条款、利率和费用
类别 |
细节 |
---|---|
贷款金额 |
100万至4000万美元(或更高) |
贷款条件 |
六个月到三年 |
LTV |
高达80% |
利率 |
不同;一般在6%到10%之间 |
融资费用 |
1%至6% |
关闭成本 |
启动费用加上贷款金额的2%至4% |
摊销 |
感兴趣的只有 |
预付罚款 |
无或几个月的利息 |
周转时间 |
两到五周 |
你有资格获得的贷款金额将由物业价值、产生的现金流和你的净资产综合决定。贷款人通常会贷款65%到80%的长期贷款利率和80%的物业最终价值的LTV。
有资格申请商业按揭过桥贷款
商业过桥贷款的资格因贷方而异。大多数贷款机构所要求的一般资格是:
类别 |
资格 |
---|---|
偿债覆盖率(DSCR) |
1.25或以上 |
经验 |
类似项目的成功经验 |
信用评分 |
650或以上 |
资产净值 |
等于或大于贷款金额 |
现金储备 |
有时是置换准备金或利息准备金 |
文档 |
所有负责人的财务报表,两年的纳税申报表,租金清单,租赁清单,主题物业的收入和费用报表,执行摘要,行动计划,以及翻修成本的细目 |
偿债覆盖率
的偿债覆盖率(DSCR)衡量借款人处理新债务的能力。它用企业每年的净营业收入除以当年的债务,包括新贷款的债务。贷方通常要求DSCR为1.25或更高。
经验
借款人的企业经营时间越长,贷款获得批准的机会就越大。此外,在考虑借款人的资质时,贷款人还会考虑借款人的改造项目历史。
资产净值
商业过桥贷款一般不会超过申请贷款的个人的净资产总额。在申请时,每个个人和企业都需要一份财务报表。借款者可使用我们的免费净值工作表计算和记录净资产。
现金储备
除了总体净资产之外,借款人还需要提供足够的现金储备,以应对潜在的突发事件。借款人可以保留一定数额的贷款收入作为利率准备金。这使得贷款人可以在房屋处于翻修状态,没有产生充分现金流的情况下从基金中提取款项。
信用评分
与所有贷款一样,信用评分越高,借款人就能获得越好的贷款条件。大多数商业过桥贷款提供者将要求信用评分至少650。然而,信用评分并不是唯一考虑的因素。通常情况下,借款人的DSCR在信用决策中比信用评分更重要。
文档
虽然每个贷款人的文件各不相同,但借款人在申请时可能需要以下文件清单:
- 个人和营业税报告
- 个人简历
- 前任业主的收入和费用报表
- 租金卷(这里有一个免费的模板)
- 租约一览表
- 执行摘要或行动计划
- 改造费用明细及工程进度
- 退出策略(出售或再融资)
- 经纪人的价值证明
如何找到过渡性商业按揭贷款
商业过桥贷款可以从当地或地区银行或网上贷款机构获得。参见我们的买家指南最佳商业按揭过桥贷款提供者.
底线
对于想要购买需要大规模翻新的房产的企业来说,商业过桥贷款可以提供所需的资金。商业过桥贷款可用于多种类型的物业,包括多户住宅、零售、办公和工业物业。乐鱼app官网下载入口当项目完成后,借款人可以出售房产获利,或者将贷款再融资为永久融资,让借款人继续拥有房产。