如何用5个步骤购买度假租赁物业
你是否曾梦想过拥有一所海滨别墅或山上的小别墅,你可以在度假时使用,当你不在那里时,把它租出去,利用别人的钱来抵消房产支出?我在一个僻静的湖边拥有一间小屋,住了12年,我就是这么做的。我可以很容易地抵消开支,而不必经常租用它。在这里,我们将给你五个步骤,帮助你购买度假租赁物业,既好玩又赚钱。
如果你想买一个随时可以出租的度假物业,并且有物业管理公司,可以考虑通过屋顶股票公司投资于交钥匙式的房地产。乐鱼体育app官方有了屋顶股票,你可以浏览大约40个不同租赁市场的现有租户和物业经理的物业。这可以让你找到适合你的房产,并立即开始获得租金收入。
1.选择一个有吸引力的度假地点
人们购买度假房产是为了作为第二居所,或是为了获得租金收入,以抵消部分拥有成本。一些投资者专门从事度假租赁,建立房地产投资组合,完全包括度假租赁物业。乐鱼体育app官方在购买度假投资型房产时,选择一个对租客有吸引力的位置是很重要的,比如靠近海岸、湖滨或热门旅游目的地。
最佳地点是靠近海滩、山脉、湖泊、赌场或州或国家公园等景点。当考虑在哪里购买度假租赁物业时,位置、设施和景点是重要的。在你喜欢的地区选择一个度假租赁物业,但也要考虑租客将如何进入和享受租赁物业。
哪里可以找到度假租赁物业
网上搜索是寻找度假租赁物业最方便的方式。你可能已经想好要在哪里拥有度假房产了。有时,你可以在你的社区或州找到很好的物业。住得近比住得远更容易管理度假公寓。
考虑你的预算。旅游业发达的地区往往有较高的房产价值,但它们也会产生更高的租金收入。这并不意味着你要放弃那个位置。如果你买不起价格较高地区的房子,也许你可以在附近的城镇或郊区找到房子。
你也可以打电话给当地的房地产中介,让他们和你一起寻找乐鱼体育app官方度假租房。
2.计算收入和支出
一旦你确定了一个潜在的房产,你需要确保你能负担得起它,即使它是空置的。看看该地区的度假租赁价格,并将其与你每月的融资和运营成本进行比较。如果你能了解那个地方度假租赁的入住率,就能帮你计算收入。当地的物业经理和房地产中介可以帮你找到这些信息。乐鱼体育app官方
例子:如果一个物业的每月运营费用是250美元,抵押贷款、税收和保险是1750美元,每晚租金是100美元,入住率是80%,你可以用下面的方法计算每月的潜在利润:
潜在月收入:[($100)x (80%) x(30天)- [($250)+ ($1,750)]= $400
在这个例子中,如果房子在大多数月份里都租满30天,那么它就是正现金。
然而,如果你兼职住在出租房里,你的入住率和收入就会降低。在淡季,入住率和租金收入也会下降,所以你需要测试几个场景,以确保该物业能带来你想要的收入。
让我们列出你可能遇到的一些费用,这样你就可以计算成本了。
度假租赁物业费用
除了抵押贷款和保险支付,你还必须支付网上预订租金、税收、保险、房主协会(HOA)费用、水电费、维修和维护费用。你可能还需要支付额外的费用来为租房者做广告。如果你外包给物业经理,你需要包括这些费用,但他们通常会吸收你的广告成本作为管理合同和费用的一部分。
度假租赁税
- 房产税:这些通常是免税的。咨询你的注册会计师(CPA),以利用最多的税收减免可用于度假租赁。你可以在网上找到房产税信息,通常是在房产清单上,或者通过评估人的在线数据库。
- 租金所得税:你将在年底支付这些费用,但前提是你的租期超过14天。只要少一点,你就不用交税了。如果你必须纳税,你的租金收入将根据你的普通税率征税。
- 占用税:也被称为酒店税或住宿税,根据你所在的州,每晚的税率一般在5%到19%之间。度假租赁业主通常向客人收取这些税。这些可能是附加的州住宿税.如果你通过Airbnb出租房屋,如果你所在的城市与Airbnb签订了协议,Airbnb可能会为你收税。
财产保险
确保你有正确的业主政策,你的类型的财产和你计划如何使用它。如果租客受伤或损坏房屋,普通的第二套住房政策可能不包括你。你将需要一个基于使用和占用的房主或房东的保险政策。你需要的保险类型取决于你出租房屋的频率和你自己使用房屋的频率。如果你在洪水地区,询问一下洪水保险。
会员费
如果你在一个规划好的有公共区域的社区购买共管公寓或住宅,你将负责支付HOA费用。这些费用根据物业类型、大小、位置和设施的不同而不同。HOA费用通常按月支付,但也可以按季度支付。如果你租了房子费用可以免税.
公用事业公司
包括取暖、制冷、电和做饭的煤气费用。在购买房产之前,你可以从卖家和当地公用事业公司那里了解一下这些费用的大致情况。费用将根据您和您的客人如何使用酒店而定。
管理费用
一些度假租赁物业的业主如果物业离他们的主要住所很远,就会聘请物业经理。这些费用根据管理公司提供的服务而有所不同。平均费用占度假租金收入的28%。这比长期租赁的平均4% - 10%的费用要高,因为租金收入是零星的或季节性的,而且租户流动更频繁,物业公司要做的工作更多,所以费用更高。
融资成本
如果你为你的度假投资物业融资,你需要包括你的每月抵押贷款本金,利息,和私人抵押贷款保险(PMI)支付到你的成本。如果物业有20%的股权,你不需要支付PMI。此外,还要计算融资成本,包括评估、贷款启动费用和结算成本。
如何在度假租赁物业上赚钱
通过度假租赁赚钱的流行方法包括在Airbnb、Vrbo和其他在线度假租赁平台上做广告。一些旅游区有当地的杂志为度假酒店做广告。如果你雇佣物业管理公司,他们会为你做广告。
Airbnb
Airbnb是一个在线平台,让你把你的度假物业出租给寻找酒店替代品的游客。您可以创建一个财产清单,描述财产的设施,卧室和浴室的数量,以及任何其他亮点。在清单中加入白天拍摄的最佳光线照片。
Airbnb每次在网站上完成预订都会收取服务费。服务费从3%到5%不等。如果该地区需要的话,服务费也包括在内,但服务费是在添加费用和税金之前从预订小计中计算出来的。费用会自动从你的支付中扣除。
Vrbo
度假租赁业主(Vrbo),是一个在线分类广告网站。你可以自己管理物业,也可以雇佣物业经理在Vrbo上挂牌。Vrbo提供多种收费结构,包括399美元的长期租赁年费,如果你自己管理房源,则收取8%的预订费;如果你希望Vrbo为你管理房源,则收取13%的预订费。这些费用会自动从租金收入中扣除。
3.为度假租赁房产提供资金
度假租赁物业通常通过符合标准的贷款、组合贷款、多户贷款或在某些情况下,短期贷款,如硬通货贷款或过桥贷款进行融资。
符合贷款
度假租赁房产符合贷款条件的贷款资格比标准租赁房产宽松,但比主要住宅要严格。贷方知道借款者会在一年中有一段时间住在那里,不会完全依靠租金收入来支付抵押贷款。20%的首付和超过680的信用评分是典型的。如果你购买该房产作为第二套房,为了获得低利率,贷款人可能会限制你将其租给度假者一年。
组合贷款
一个组合贷款可以被投资者谁想要融资多个物业一次。它也可以用来资助一个多单元度假物业。组合贷款通常提供较低的个人资格和较少的财产要求。
多户家庭的贷款
一个多户家庭的贷款用于资助拥有两到四个单元的多户度假物业或拥有四个以上单元的公寓大楼。多户贷款有四种类型:传统抵押贷款、政府支持贷款、组合贷款和短期多户融资。每种类型的贷款都有自己的贷款标准。
短期贷款
过桥贷款是一种可以用作临时融资的短期贷款。例如,如果你在一处房产上发现了一笔很划算的交易,并想在你有长期融资之前买下它,过渡性贷款就可以起作用。这些贷款的条件通常比符合标准的贷款宽松。
另一种选择是硬通货贷款。这是理想的物业,需要重建或经验,然后再融资与永久贷款。放债人他们的贷款基于修复后值(ARV)而不仅仅是借款人的财务状况。
4.租用营运服务
一旦你购买了度假租赁房产,你可以自己管理,也可以让别人帮你打理。如果你打算自己管理房子,而你住的地方离房子很远,你会想要雇佣草坪护理维护人员和清洁工。如果你有一个游泳池,你将需要一个游泳池公司来清洁和护理游泳池。
如果你的度假房产有HOA,他们会为你打理外部和公共区域。如果你雇佣一个物业经理,他们通常会为你处理操作。
5.宣传和管理度假物业
您或您的物业经理可以在我们前面提到的网站上列出该物业的可用性,以便向度假者开放。当你列出可用性时,把你想要使用它的天数隔开,这样在这段时间内就没有其他人可以租用它了。
如果你住的地方离你的酒店很远,自己管理酒店,你需要一个系统让服务人员和客人进入酒店。一些业主有一个小键盘,租客用它进入物业,然后在每次使用之间重置它。或者,您可以聘请管理公司为您管理物业,节省您的时间,因为您不必参与日常操作。
度假租赁房产税优惠
购买度假租赁房产的好处之一是它提供税收优惠,包括能够扣除部分房地产税、HOA费用和抵押贷款利息支出。乐鱼体育app官方
乐鱼体育app官方房地产税
如果你每年出租度假房的时间超过14天,那么你的度假房就会被当作房子来对待国税局的租赁财产.然而,如果你使用该房产超过10%的租期,那么它就会被视为私人住宅。你可以在你的所得税中扣除房地产乐鱼体育app官方税,但你应该聘请一个CPA,他熟悉度假租赁财产和个人住宅之间的区别,或者当第二套房用于度假租赁收入时。
会员费
只有在度假租赁物业每年租用14天或以上的情况下,才能扣除HOA费用。否则,这套房产就会被视为第二套住房,相关费用不能免税。
按揭利息费用
在税收优惠和扣除方面,抵押贷款利息支出的指导方针与房地产税类似。乐鱼体育app官方如果你每年租住的时间不超过14天,根据第二套住房规则,你可以扣除100%的按揭利息。这一规定适用于110万美元以下的房产。如果你的租期超过14天,你可以从租金收入中扣除按揭利息。
购买度假租赁房产的利与弊
购买度假租赁物业可以为你提供一个度假的地方,同时当你不使用它时,租金收入可以抵消一些物业支出。短期租金通常比长期租金高,但维护费、水电费、广告费和管理费会迅速增加。
购买度假租赁物业的好处包括:
- 度假物业可以提供另一种补充收入的来源
- 租金收入可以抵消物业和度假费用
- 你可以利用税收减免
- 这财产可以增值
- 你可以随时享受你的度假租赁物业
购买度假租赁物业的缺点包括:
- 无论房产是否出租,你都必须支付房产税、维护和水电费
- 你可能得付钱给物业经理,让他负责运营
- 在经济低迷时期,度假租赁房产受到的冲击通常更大,因为人们经常为了省钱而取消或减少度假
- 现金流可能是不一致的,因为租房者通常是季节性的,而淡季会产生较低的每晚租金
底线
购买度假租赁物业是投资房地产的好方法,可以抵消一些房屋拥有费用,还可以在自己的第二套房享受你最喜欢的度假地点。乐鱼体育app官方这些房产的租金可能很高,但也可能是季节性的,而且与之相关的费用也很昂贵。