什么是组合贷款?类型,费率和条款解释
本文是关于企业融资.
组合贷款是一种由抵押贷款公司持有的抵押贷款,而不是在二级市场上出售给联邦全国抵押贷款协会(房利美)或联邦住房抵押贷款公司(房地美)。投资组合贷款帮助那些没有资格申请传统抵押贷乐鱼游戏app下载款的小企业主,或者那些想用同一笔抵押贷款为多处房产融资的小企业主。
投资组合贷款机构使用的承销准则因贷款机构而异,因为贷款不一定要符合联邦承销准则。这对借款人来说意味着更高的利率和费用。但反过来说,这也可能意味着允许借款人拥有更高的利率债务收入,贷款与估值,以及贷款规模上限。
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选择组合贷款进行融资的原因
由于组合贷款的指导方针是由个人贷款机构制定的,而不是由联邦政府制定的,因此贷款机构在设定抵押贷款条款方面有很大的回旋余地。与传统抵押贷款相比,有几种方式可以使借款人受益:
- 贷款规模不限:因为这些贷款不是在二级市场上出售给房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac),他们不需要遵循大额贷款限制由联邦政府制定。这使得毯子贷款包含多个地块的土地将被纳入同一笔贷款。
- 首付要求降低:贷款人可以根据自己的意愿,决定为购买房产提供多少资金,这意味着借款人在购买房产时可能只需要很少甚至不需要首付。贷款人也可能不要求私人抵押贷款保险(PMI),这降低了月供。
- 信用评分低的借款人:投资组合贷款机构可以决定它希望在借款人身上承担的风险水平。因此,它可以考虑向任何信用评分的借款人贷款。然而,大多数贷款机构仍然要求商业或投资房产的信用评分在620以上。拥有次级信用评分的借款人应该预期支付更高的利率和结算成本。
- 收入不稳定的借款人:个体户的借款人很难有资格申请传统的抵押贷款。许多贷款机构要求至少有两年稳定的自主创业经历的人才有资格获得抵押贷款。组合贷款机构在与收入不固定的合格借款人合作时具有更大的灵活性,例如可能按年或半年支付工资的农民。
- 信用良好的借款人可以获得很好的交易:因为投资组合贷款机构持有贷款,它会希望通过尽可能多的高信用评分贷款来加强其投资组合。这将加强银行投资者和联邦监管机构的整体贷款状况。投资组合贷款机构将通过提供较高的利率、较低的首付款要求和较高的债务收入比上限与信用良好的客户合作。
此外,借款人可以购买不符合传统贷款计划的房产。无论是房产的状况还是房产的类型,组合贷款机构都可以介入,为传统贷款机构无法提供的资金提供帮助。例如,以下项目将是不合格的融资但将有资格获得组合抵押贷款:
- 像旅馆或汽车旅馆那样经营的项目
- 受分割所有权安排约束的项目
- 包含多住宅单元公寓或合作公寓的项目
- 那些不是房地产的项目乐鱼体育app官方
- 商业空间和混合用途分配(房利美的限制是35%的物业用于商业空间或分配给混合用途)
此外,传统的抵押贷款机构可能会犹豫是否向制造业住房或没有永久地基的住房提供贷款。投资组合贷款机构可以决定向这些房产发放贷款,而不必担心无法出售贷款。
如果你决定获得投资组合贷款,请查看我们的买家指南,其中包括最佳组合贷款提供者的名单,包括成本、条款和每个贷款人所需的资格。
避免获得组合贷款的原因
虽然投资组合贷款有很多优点,但它并不总是融资的最佳选择。以下是坚持传统抵押贷款而不是投资组合贷款的一些原因:
- 利率可以更高虽然贷款机构可以为借款人提供组合贷款,而不是传统的抵押贷款,但他们也可以收取更高的利率。这对次级信贷借款人和高债务收入比的借款人尤其如此债务服务覆盖比率。
- 成交成本可能会更高:投资组合贷款机构可以收取更高的结算成本,尤其是初始费用。因为他们不在二级市场出售抵押贷款,他们可能通常想要更多的预付款,以帮助贷款人的现金流。同样,借款人的资格越低,帮助银行降低风险的费用就越高。
- 贷款人可能想在将来出售贷款:如果投资组合贷款机构认为它可能会在未来某个时候出售你的贷款,你将失去与投资组合贷款机构合作的大部分好处。它需要按照严格的联邦指导方针进行承销,这样贷方才能出售它。一定要仔细检查你的信息披露——贷方必须披露它是否打算在未来的某个时候出售你的贷款或服务。
- 更少的消费者保护:由联邦指导方针担保的贷款的最大好处之一是对借款人的内在保护。通过要求贷款人遵守其指导方针并发布必要的信息披露,政府保护借款人不获得其无力偿还的贷款。不属于被认为是合格的抵押贷款可能会有更少的联邦保护。
常见的组合贷款情况
有几种常见的情况,贷方会将贷款作为组合贷款而不是在二级市场上出售。以下是三种常见情况,每种情况的通用条款,以及出借人选择将其保留在投资组合中的原因:
综合按揭组合贷款
条款和费用
综合按揭贷款规模 |
10万到5000万美元 |
贷款期限 |
2至30年 |
常见的摊销期 |
15年,20年,30年 |
开始利率 |
低至4% |
典型LTV |
50%到75% |
现金存款准备金率 |
六个月 |
毯子的抵押贷款允许借款人用同一笔按揭贷款购买多块土地。它们中的大多数都设置了释放条款,使贷款人能够在单独出售包裹时释放抵押贷款。出借人会将其保留在他们的投资组合中,因为要么贷款金额太高,要么有太多的房产在二级市场上出售。大多数符合标准的贷款将你能融资的房产数量限制在10套以内。
这类贷款对想要建造房屋的借款人特别有吸引力。土地可以通过一揽子抵押贷款获得资金,然后随着房屋的建造,地块被释放并出售。它使建筑商不必为每一处房产申请新的抵押贷款。
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大型投资组合贷款
条款和费用
大型按揭贷款限额 |
通常是548,250美元——有些更高 |
贷款期限 |
15至30年 |
常见的摊销期 |
15年,20年或30年 |
开始利率 |
低至2.625% |
最大LTV |
80% |
现金存款准备金率 |
六个月 |
巨额投资组合贷款是指任何规模过大而无法在二级市场上出售的抵押贷款。联邦住房金融局(FHFA)制定巨型限制每年.任何超过最大限额的抵押贷款都没有资格卖给房利美或房地美。限额是根据县的情况而定的。2021年,大多数县一套房产的最高限额是548250美元。在房价较高地区的县,一套住房的价格高达822375美元。
一揽子抵押贷款和套现再融资也是巨额组合贷款,这并不罕见。然而,一套公寓楼盘很容易就会超过超大限额,成为一种组合贷款。
北美储蓄银行(NASB)拥有一项巨额贷款产品,贷款期限为5至10年,最高可达1500万美元。NASB也会为个体经营者或正在寻找其他类型的不合格贷款的借款人提供服务。查看NASB的网站获取更多信息或申请。
套现再融资组合贷款
条款和费用
套现抵押贷款规模 |
没有最低 |
贷款期限 |
15至30年 |
常见的摊销期 |
15年,20年或30年 |
开始利率 |
低至3% |
最大LTV |
80% |
现金存款准备金率 |
六个月 |
在套现再融资贷款中,借款人修改现有的抵押贷款,以获得锁定在房产中的股权。当一段时间内贷款已经还清,当对房产进行了重大改进,或者当最近的评估显示估值大幅上升时,这种情况就会发生。借款人收到的钱是不征税的,可以用来修复一处房产,购买另一处房产,甚至是债务合并。
贷方可能会保留这类贷款作为组合贷款,因为它超过了巨额贷款的限制,或者它是不能在二级市场出售的一揽子抵押贷款。如果再融资是基于银行现有的贷款,而客户拥有良好的信用状况,贷款人希望将其保留在其投资组合中,他们也可能保留这笔资金。
利马一个资本有多种贷款选择,包括利率和定期再融资和套现再融资。无论是新投资者还是有经验的投资者,Lima One Capital都是一个极好的选择。访问Lima One Capital的网站了解更多信息,并开始申请流程。
底线
组合贷款是贷款人存放在其贷款组合中的抵押贷款。其中一些贷款不能在二级市场上出售,这意味着贷款人别无选择,只能保留贷款。然而,贷方会在其投资组合中保留来自信用状况良好的借款人的抵押贷款。这将使投资组合保持强劲,这对贷款人的投资者和联邦检查员来说很重要。
这些贷款对借款人来说是有好处的,但你应该确保潜在的组合贷款的利率和费用不会太高。在向任何类型的抵押贷款前进之前,总是与不同的贷款人货比三家。