如何在5个步骤中找到可翻转的房子
要知道如何找到可以倒卖的房子,投资者需要遵循五个关键步骤。这些步骤包括选择合适的社区、检查住房市场统计数据、核实“即修即换”房产的状况、预测总体预算以及计算潜在利润。
以下是寻找要盈利翻转的物业所需的五个步骤的概述。
1.选择合适的社区进行修理和翻转
选择正确的社区是开始你的固定和翻转旅程的一个重要地方。当你在评估一个固定即翻投资性房产的社区时,你要考虑的三个主要因素是街道吸引力、设施和学区。
街坊路边对修理和翻转的吸引力
社区条件会影响潜在买家的购买决定。您可以更改抑制的吸引力你的财产,但你不能改变这个社区!选择一个维护良好的社区,居民会表现出所有权的自豪感。寻找你想购买的空置房屋和用木板封住的建筑。这些地方很容易成为犯罪的目标,导致房产价值下降,让人们更难获得抵押贷款或财产保险。
在一个适合固定和翻转物业的社区,寻找以下房子:
- 晚上亮起的路灯
- 人行道平整,没有裂缝
- 保持良好的门廊和前门廊
- 维护前院
- 没有垃圾或散落的碎片
邻里设施为一个固定和翻转
除了社区维护,当地的便利设施也是必要的。在社区内和周围做些什么能鼓励房主决定住在这个特定的地区吗?买家希望感觉自己是社区的一部分,而靠近某些设施使这成为可能。
房子应该靠近商业区,但它需要在一个居民区。这将提供与邻居的联系,附近商业的便利,和一个住宅社区的安静。
买家通常被以下因素所吸引:
- 公园和绿色空间可以增加财产的价值8%到20%)
- 当地的图书馆
- 社区休闲中心
- 附近的医疗设施
- 一个步行评分很高的地方
- 附近的购物
- 方便的就餐选择
- 附近的公共交通工具,尤指市区
买家不想靠近的五样东西包括:
- 有警报器和警报器的消防站
- 一个嘈杂的机场
- 交通繁忙的街道
- 一个活动频繁的警察局
- 夜场:深夜的场所,如酒吧,可能有吵闹的顾客
邻里学区的一个固定和翻转
在确定一个社区时,公立学区是一个重要的考虑因素。任何购买有学龄儿童的房子的人都会研究当地的学校.你可以输入物业地址,它会提供你所在地区指定的小学、中学和高中,以及学校的评级和评价。
GreatSchools还显示了每所学校与主题物业的距离。在城市地区,能够跳上火车,公共汽车,或步行几个街区去学校是一个加分项,而在郊区几英里外的学校是可以的,因为大多数提供校车交通。
寻找每所学校的高分(最高10分),阅读对方家长的评论,查看学生与教师的比例,班级规模,以及毕业后就读高等教育机构的比例。这些因素对潜在的购房者很重要,也应该与你相关,因为靠近好学校可以增加你的房产的价值。
五分之一的购房者表示他们会付钱6%到10%超出了他们的预算。十分之一的人会将这一比例翻倍至20%。这些数字意味着,如果你住在一个理想的学区,你可能会为你的“修理和翻转”获得更多的钱。
邻里接近你和你的承包商
在为你的下一次投掷评估一个社区时,同样重要的是该社区与你和你的团队的距离。当你选择一个要倒卖的房子时,你需要多次实地考察,选择一个位置便利的房子会节省你的时间和金钱。
位于主要高速公路附近的物业将确保你雇用的任何承包商都能快速到达物业。这将增加承包商的数量,可以为您的项目投标,帮助确保您的项目按时和预算内完成。之后,它将确保尽可能多的潜在买家可以参观这处房产。
2.查看房屋市场统计数字
既然我们已经看到了位置和社区的重要性,现在是时候研究住房市场的统计数据了。这些统计数据在查找要修复并翻转的属性时发挥着重要作用。它们将被用来计算你的预算,以及你应该为某个社区的房子支付多少钱。
观察市场统计数据的三个主要组成部分是:
- 类似的属性
- 待售天数
- 房产税
类似的属性
可比物(comps)是与主题属性具有相似特征的属性。Comps会告诉你该为房产付多少钱,以及你的“固定即翻转”公寓应该卖多少钱。Comps让你知道在附近做一个好的修复和翻转是否现实。只使用已经出售的比较品,因为挂牌价格具有误导性,并不一定是买家将支付的价格。
看看人们为康复前和康复后的房子付了多少钱,这样你也能更好地了解对一处房产提出什么样的报价。使用正确的comps所收集到的信息对于你的预算、修复价值(ARV)和投资回报率(ROI)是至关重要的,我们将在下面详细讨论。
在比较房产时,要确保它们位于同一个市政当局和学区,这样税收和社区设施就会相似。地块面积、平方英尺(平方英尺)、卧室和浴室的数量也在对比中发挥了作用。使用与已完成的固定翻转项目类似的对比。
天市场
除了考虑卖出的比例,还要考虑该房产在市场上的销售时间。待售天数指的是房屋在市场上挂牌待售的时间。上市时间越短,持有成本越低,投资回报率就越高。上市的时间越长,它的售价就越低,这就影响了底线,侵蚀了利润。
房产税
房产税是房地产投资者经常被忽视的一项支出。乐鱼体育app官方它们对你很重要,因为它们增加了你的持有成本,它们对潜在买家更重要,因为它们是抵押贷款支付和财产保险成本之外的费用。财产税用于资助公立学校,并且在社区、城市和州之间有所不同。
更高的房产税可能会因为缺乏负担能力而吓退一些买家,因此有必要在评估房产和ARV中包括它们,我们将在下面介绍。便利设施和房产税紧密相连,因此需要考虑在便利设施的潜在利润收益和高房产税的潜在损失之间取得平衡。
如何查阅房屋市场统计数字
有三种主要的工具可以找到与你的固定和翻转相关的住房市场统计数据。他们是房地产网站、乐鱼体育app官方人口普查数据和房地产专业人士。它们的使用顺序应该是最有效的,并在评估固定翻转属性时为您节省最多的时间。
乐鱼体育app官方房地产网站
乐鱼体育app官方房地产网站是搜索地方和全国房地产数据的好地方。它们很容易使用,并为你提供数据,以帮助你决定一个固定和翻转的物业是否是一个好的投资。
Realtor.com等网站,Zillow,全国房地产经纪人协会(NAR)根据类似的特征(如卧室数量)提供与主题物业类似的物业。这些网站还提供房产税和社区设施的信息。它们可以通过常用的搜索关键词找到。
另一个房地产网站乐鱼体育app官方是Foreclosure.com.他们不仅提供止赎权,而且preforeclosures、短售房和待修房。止赎网提供全面的财产清单信息,图片,和财产历史与每个清单。
下面是info类型的一个例子Zillow将在您将“修复并翻转”属性的邮政编码插入搜索栏时显示。它显示了你:
- 可用库存
- 平方英尺
- 上市价格
- 当你深入搜索时,还会出现在市场上的日子。
人口普查局
另一个实用的资源是人口普查局,你可以按家庭收入中位数和家庭规模搜索。这些因素会影响你购买的房产类型。如果你理想中的“固定即翻”社区的平均家庭规模是四人,那么为想要两居室或更多卧室的买家购买一居室就不明智了。
收入中位数表明谁能负担得起你的房产。你不想在房产或装修上花太多钱,让买家在那个社区买不起房子。一套房子的价格不应超过你年薪的2.5倍。如果潜在买家年收入4.5万美元,他们应该考虑的最贵的房子是11.25万美元。
有了这些信息是一个很好的固定和翻转提示,知道你可以多容易地出售你的财产,并帮助你确定你应该以多少钱开始购买的财产,记住你的康复预算和抗逆转录病毒。
以下是人口普查局网站显示的一个例子,当你按特定地区搜索收入中位数时。
乐鱼体育app官方房地产专业人士
乐鱼体育app官方房地产专业人士通常都是最新的社区趋势。他们可以为你提供最新的信息,知道房产在市场上的待售时间,这将帮助你决定在哪里买房。房地产经纪人可以在确定和决定支付多少钱的时候提供对比。他们免费提供这些数据,希望通过买卖你的房产来赚钱。
这里有一个例子,一个房地产经纪人可以给你的对比列表。乐鱼体育app官方
3.验证固定和翻转属性的条件
现在,您已经缩小了位置和社区,是时候关注理想的物业条件的固定和翻转项目。选择条件合适的物业可以帮助吸引买家,更快地出售你的物业。这些都会积极影响你的投资回报。
避免选择有任何结构问题的物业。这些可以在极不平整的地板、水泥的大裂缝和塌陷的地基上看到。这些问题会增加康复的时间,这将消耗你的预算,增加你的时间,并在减少你的利润的同时给这个过程增加额外的压力。
在固定翻转属性中寻找好的特性
在潜在的修复和翻转项目中寻找的关键特性包括可能难以添加或更改的任何内容。关注那些已经有买家喜欢的功能的房子,比如翻新的厨房,两个或两个以上的浴室,开放的概念区域,和隐私。
例如,增加一个浴室的空间和运行管道可能是昂贵的。如果房子有不止一个浴室,它可以为你的“固定即换”房产带来更多的价值,这意味着它会卖得更快,降低你的持有成本,增加你的潜在利润。
受欢迎的功能包括:
- 房间大小:大的主卧很受欢迎。其他卧室应该能够舒适地放置一张大床,并有足够的空间在床上走动。
- 浴室的数量:完整的浴室会增加更多的价值,但如果房子有两层或两层以上,楼下的半浴室对客人来说就很有价值。
- 总体布局:开放式的厨房和客厅深受欢迎,方便娱乐。如果你买的房子需要拆掉几堵墙,那么价格可能会很贵。
- 可停放两辆车的车库:在郊区有一个两车位的车库是一个很受欢迎的要求。除非房子是豪华房产,否则超过两辆车的车库不会增加太多价值。
在固定翻转属性中要避免的事项
在投资物业中,需要避免的项目包括那些太耗时、太昂贵、需要额外许可的项目。以极低的价格购买一处房产是很诱人的,但如果项目耗时太长,成本太高,还需要检查人员多次检查,导致获得许可证的延误,这可能会对你的底线造成灾难性的影响。
避免房屋:
- 诸如地基裂缝和地板不平等结构问题需要时间、专业知识和金钱来解决
- 过时的布局对今天的买家来说没有意义,比如封闭的空间和低矮的天花板
- 带承重墙的狭窄厨房
- 卧室太多,浴室不够,比如五间卧室只有一间浴室
- 你得穿过另一个房间才能进去的卧室
- 任何不容易修复的东西都很难卖出去
修理和翻转物业的潜在维修
寻找那些只需要修缮的房屋。它们将是最省时、最便宜的修理类型。这对第一次炒房的人尤其有帮助。这些小修小补会给你带来巨大的经济回报。
美容修复的例子包括:
- 将室内漆成中性色,修补墙壁上的洞和瑕疵;把装饰刷成不同的中性色
- 把新地毯铺成中性色,但不要太浅,以免沾脏
- 安装新的灯具,照亮空间
- 更新现代化的管道装置
- 添加符合您预算的新配套设备;如果房子的价格较高,则需要不锈钢电器
- 户外的改善包括修补一个参差不齐的草坪,增加种植器,粉刷前门,家用电动清洗房屋外部;这可以帮助避免昂贵的外部油漆工作
- 的DIY网络有没有一些有用的建议,可以在你的修理和翻转中添加哪些美容修复,让你的钱花得最划算
如果你是一个更有经验的修理和更换房屋的人,你可能会寻找有良好骨骼的房子,并专注于除了美容修复之外能增加最大价值的东西。
一些能给房子增加最大价值的装修包括:
- 装修厨房
- 更新浴室
- 打开空间,创造更多空间的幻觉,增加聚集的地方
- 新窗口
房地产经纪人玛格说2019年购房者发现的一些基本特征是:
- 洗衣房(91%)
- 能源之星窗户(89%)
- 天井(87%)
- 能源之星电器(86%)
- 吊扇(85%)
4.预测你的整体预算
固定翻转项目的预算非常重要,因为它将决定您的投资回报率。你的预算应该深思熟虑并坚持下去。总要在预算中为不可避免的意外开支增加一些缓冲。
确保在你的预算中包括以下内容:
- 采购成本:购买房产的费用
- 康复成本:翻新物业的人工和材料费用
- 持有成本:保险、公用事业、fix-and-flip贷款成本等等
- 营销和销售成本:列出和出售你的财产所需的费用
重要的是要记住,超出预算往往不能通过更高的售价来纠正。记住这一点,如果你的翻转游戏想要盈利,就必须坚持预算。要深入了解预算过程,请阅读我们的文章卖掉房子的成本.
在决定购买物业的预算中,哪部分用于购置物业,哪部分用于维修和运营成本时,请考虑:
- 这个家的抗逆转录病毒
- 现金、融资及相关成本
- 在附近卖什么,有什么特点,所以你可以决定什么需要添加到你的家
- 你的时间表,因为某些修理会比其他的花费更多的时间,这可能会打乱你的时间表,对你的预算产生负面影响。
记住要在预算中加入意料之外的成本,比如承包商的延误、天气的延误、缺货的物品,以及任何可能阻碍修复和翻转进程的因素。一个很好的专业建议是,在预算中增加20%用于意外维修,并为你的时间表每个月增加一周。例如,如果你的时间表是两个月,为了安全起见,加两个星期。
5.计算你在固定和翻转物业的潜在利润
一旦你确定了一个社区和市场,确定了需要避免的增值维修和结构维修,就该计算ARV了。ARV是指房子修复后你能卖多少钱。为了计算ARV,你需要考虑你要为房产支付多少钱,以及你的维修和携带费用。
ARV很重要,因为它决定了你能从固定翻转中获得多少利润。利润越高,你的时间和金钱就越值得。如果你没有达到预期的ARV,你可能会赔钱,所以遵循所有的步骤来确定一个好的固定和翻转属性是至关重要的。
计算抗逆转录病毒药物
在计算ARV时,您需要使用与您的主题物业在卧室数量、浴室、地块大小、平方英尺等方面相当的已出售物业。在强劲的市场中使用90天内卖出的产品,在疲软的市场中使用6个月内卖出的产品。“软市场”指的是待售房屋多于买家的房地乐鱼体育app官方产市场。高库存意味着房产在市场上停留的时间更长。
确定ARV时,从结束号开始逆向计算。这意味着从你的房子需要出售的价格开始,并考虑到你的购置费用,持有成本和维修费用。许多经验丰富的“先修后换”投资者使用“70%规则”,该规则规定投资者应支付房屋ARV的70%减去所需的维修费用。
70%规则取决于房产是在城市、郊区还是农村,以及该地区的市场表现如何。这个公式包括给出错留下回旋余地,以及让买家能够就价格进行谈判。
如果你使用70%规则,房子的ARV是10万美元,而康复预算是2万美元,你不会想为房子支付超过5万美元的。
($100,000 x 70%) - $20,000 = $50,000
典型的固定和翻转计算示例
购买 |
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---|---|
购买价格
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75000美元 |
修复的成本
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15000美元 |
购买结帐成本(不同,通常高达购买价的5%)
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3750美元 |
持有成本(90天)
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2000美元 |
转售
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总销售价格
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128000美元 |
乐鱼体育app官方房地产佣金(通常为销售价的6%)
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7680美元 |
成交费用(最高达成交价的3%)
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3840美元 |
净售价(含全价)
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116480美元 |
利润
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20730美元 |
ROI
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21.7% |
为了获得最高的投资回报率,你需要在计算时保持保守,指望意外支出,并确保坚持收购和翻新预算。当您遵循概述的步骤来确定一个好的固定和翻转机会时,您可以获得可观的利润。
房屋翻转周期回顾
现在,您已经从我们的专家那里了解了如何寻找可翻转的房子,并收到了关于寻找可翻转的房子的常见问题的答案,让我们简单回顾一下房屋翻转周期。
房屋翻转周期包括:
- 找一套房子来倒卖:做你的家庭作业如上所述
- 翻新房子:装修预算和计划;设定时间表;雇佣承包商来完成这项工作
- 转售房地产:向房地产经纪人列出该房产;价格有竞争力;完成销售,把利润再投资到你的下一个项目中
寻找可翻转房屋的小贴士
要想开始寻找要倒卖的房子,首先要理解我们概述的五个步骤,即如何找到要倒卖的房子,并确定价格、社区和所有相关成本。为了更好地了解炒房是如何进行的,我们向一些专家请教了以下四点建议。
1.在预算中考虑维修费用
“在购买一套需要修缮的房屋时,了解构成合理价格的因素是很重要的。首先,看看你要买的地方房子的平均价格,因为这应该是你升级和维修预算的指南。确保你买的是相对于该地区房屋平均价格的一个很好的折扣。在为你的维修做预算时,至少要加上30%的应急费用。例如,如果你认为修理一所老房子需要花费5万美元,那么确保你以比市场价格低6.5万美元的价格购买这栋房子,以考虑到你的预算维修和未知因素。”
首席执行官汤娅熊,对Do-Done
2.雇佣有能力的承包商
“作为一名炒鱿鱼者,你的能力取决于你的承包商。你寻找的交易的规模和复杂性取决于你的信心,你的承包商可以在预算内按时完成工作。如果你是翻转的新手,还没有建立对一系列承包商的信任和信心,我建议从需要美容修复的小项目开始。避免结构和机械系统的更新,这通常需要许可证-你应该轻松进入许可证过程。逐步扩大规模,包括一些机械系统的更新,因为你有信心,你的承包商可以保持在预算和进度内。在几次成功翻房之后,你就可以开始扩大搜索范围,把需要修缮的房屋也包括在内。”
-Brian Davis, Spark租赁公司教育总监
3.考虑你的投资和退出策略
“买家在决定转手房子之前,应该首先考虑他们的投资策略。炒房是一种短期收益策略,但它也给错误留下了较少的余地。最好是长期购买房产,在转手之前从租金收入中赚钱。翻转债券更适合有经验的投资者。经验不足的投资者可能会遇到他们没有预料到的问题,这将使成本变得高昂,并可能抹去利润。买家在购买要转手的房产时,应该首先考虑具体的退出选项。时间越长,通常意味着持有成本越高,利润越少。”
拉尔夫DiBugnara,总统,家合格
4.寻找想要的社区并四处询问
在如何寻找可转手的新房产方面,最常被忽视但却最有用的建议之一是四处询问。例如,有许多老年人想要出售,但他们不知道各种各样的互联网市场。这就是为什么在目标社区四处寻找,寻找愿意交谈并出售房产的人是明智的。”
布莱恩·斯托达德,导演,家居用品内幕
寻找可翻转房屋的常见问题(faq)
我们已经回答了“如何找到房子来翻转。”现在我们将回答一些关于固定翻转属性的常见问题。
如何在“修复-翻转”项目中管理意外修复?
在购买一套“先修后换”的房产之前,要为意外维修做好10%到20%的预算。还要考虑到项目完成所需的两周到一个月的额外时间。通过这样做,你将有足够的时间和金钱来应对意外的问题,如果没有,你将提前完成项目,获得更多的利润!
你怎么能这么快卖掉你的房子?
了解你的房产所在的乐鱼体育app官方房地产市场,并制定有竞争力的价格。你的房产价格应该比最近出售的同类房产的价格高出10%,因为大多数买家都会协商要价。如果你赶时间,你可以把房子的价格定在市场价或市场价以下,比市场价低不超过10%。
什么时候是买卖一套即修即换的房子的最佳时机?
最好的购买时间是在我们即将进入冬季的时候。房地产市乐鱼体育app官方场放缓,卖家更有动力出售。在初冬买房,可以让你有时间在春夏市场再次升温之前完成项目,而在隆冬出售意味着竞争更少。
什么是固定和翻转的携带成本?
持有成本是指你在购买和出售房产期间所产生的持续费用。运营成本包括抵押贷款、税收、保险、公用事业、维护、营销成本和业主协会费用(如果适用)。计算项目期间的运营成本,例如六个月,并将其添加到预算中的总费用中。
底线
在考虑如何寻找房子来翻转时,根据位置、社区、财产状况、你的预算和财产的修复后价值来选择财产。一定要查看我们的其他资源,以获得更多关于房地产投资和固定和翻转过程的信息。乐鱼体育app官方