翻卖一所房子要多少钱?4个需要考虑的关键因素
翻转房子的成本等于购置成本、维修成本、持有成本、营销成本和销售成本的总和。根据房屋所在的位置、物业类型和需要翻修的程度,费用有所不同,但转手一套房子的总成本通常在购买价的10%左右。
我们的免费修复和翻转成本工作表很容易地计算出翻转房屋的成本,包括修复成本、持有成本和翻转房屋的成本细分。
翻转一套房子的成本因项目而异。这就是炒房如此吸引人的部分原因——几乎在任何预算下都是可行的。乐鱼体育app官方虽然翻转的具体金额会有很大差异,但每个修复和翻转项目通常都有相同的四项费用。
炒房的四个主要成本是:
1.固定和翻转物业的购买价格
财产取得是指获得财产的实际成本。这些成本包括物业的购买价格和相关的交割成本。交割成本是指在房地产交易结算时支付的费用,一般包括产权保险及费用、转让税和融资费用。乐鱼体育app官方
购买价格是指你为一处房产支付的价格。购买价格包括房产本身和它所在的土地,以及它是单户住宅还是多户住宅。共管公寓或合作公寓不包括土地。购买价格不包括税或保险,但根据交易的结构,可能包括电器、定制的窗户装饰和灯具。
之前购买一个属性,有两个主要的事情要考虑:使用类似的属性看看他们是如何符合你有兴趣购买的财产,然后考虑经验法则,你支付70%的维修后价值(ARV)的财产减去康复费用。如果你是炒房新手,买一套只需要表面维修的房子,因为这将使成本更容易计算。
我们采访了房地产投资者、House Heroes LLC总乐鱼体育app官方裁卢卡斯•马查多(Lucas Machado)。卢卡斯使用这个公式来确保有利可图的交易,避免金钱坑:
最大允许报价= (ARV x .70) -修理费用
“这创造了约30%的利润率,因为这是最重要的成本:购买房产和维修。这是一个快速的措施,表明这是否是一个好的交易,对国内的flipper。我们使用6个月作为关键时间框架,但如果有必要,可以回溯到更早的时间,以评估足够的比较,从而达到更高的确定性水平。”
当购买修复和翻转物业时的交割成本
当你购买转手房产时,你将负责与交易相关的一些结案费用。这些费用将包括转让税、你的财产税份额、财产保险、所有权公司费用和所有权保险。如果你在融资购买,融资在交易结束时也会有自己的成本。你的房地产乐鱼体育app官方经纪人和贷款人都将为你提供结帐成本的细目。
一个保守的经验法则是,买家的成交成本将是该房产购买价格的5%。如果你以20万美元的价格购买一处房产,你需要支付20万美元的5%左右,也就是1万美元。20万美元的房产现在花费了21万美元。这些成本会影响到预算和你的投资回报率,所以在计算获得一套房子的翻转成本时,一定要记住将它们包括在内。
当您找到修复和翻转属性时,请联系RCN资本满足您的融资需求。他们是一家全国性的在线硬钱借贷机构,为优质借款人提供有竞争力的利率。最快在10天内获得250万美元以上的贷款。几分钟内在线申请。
2.重建房屋的费用
修复成本是指对你打算转手的房产进行修复或翻新的相关成本。这些费用取决于康复的程度,财产状况,财产的大小,以及在你购买财产的地区的劳动力成本。恢复成本包括材料和人工。
康复费用的类型一般为:
固定&翻转材料&人工成本
在计算修理和翻转设备的材料成本时,要包括运费以及设备是否需要专业人员安装。有些物品需要特别订购,这就增加了你的时间,增加了你的携带成本。
材料成本会根据修复项目的范围而有所不同,但一般分为两类:
- 建筑材料:常用材料包括木材、油漆、五金等。
- 电器:典型电器如暖通空调、炉灶、冰箱等。
劳动力是指承包商为修复和翻转项目所花费的时间和精力。他们会向你收取安装所有采购材料的费用。有些承包商按小时收费,但大多数是按项目收费。这将在任何工作开始前进行谈判并签署合同。根据康复程度的不同,将使用不同的劳工。
普通劳动者包括:
- 总承包商(GC)
- 电工
- 水管工
- 临时工或杂工
- 画家
- 园艺工人
房产修复的程度是决定转手一套房子要花多少钱的一个主要因素。作为一个初学者,它是理想的选择一个物业,需要美容维修,以保持您的康复成本低和项目管理。一旦你有了经验,就可以选择需要适度或大规模维修的房屋。
修理和翻转的家庭化妆品维修费用
装修房屋是一些小的改进和维修,需要提高财产。当正确完成时,它们会为物业增值。这些维修在较短的时间内完成,从而降低了运输成本。你的材料和劳动力成本也更低,但你的购置成本更高,因为物业的状况已经比一个需要完全恢复。
房地产投资者、SDF Capit乐鱼体育app官方al联合创始人拉里•弗里德曼(Larry Friedman)表示:
“在估算维修费用方面,我们的预算约为30美元/英尺。“刷新”只需要纯粹的装饰,比如新油漆、地毯、小修、新灯、重新装饰地板、新马桶、新梳妆台和新水龙头(不需要大量的管道、电器或基础工作)。我建议第一次整容的人一开始就坚持整容,因为整容更容易,风险更小。”
美容修复包括:
- 室内绘画和修补墙壁
- 更换地毯和/或整修硬木地板
- 更换机柜五金件,粉刷机柜,无需更换即可更新机柜外观
- 基本的园林绿化,包括割草、养花、整理入口
下面是一个翻转房子的成本会影响你的投资回报率的例子:
你花10万美元买了一套房子,花5000美元做美容维修。这栋房子现在价值11.5万美元(这还不包括交易成本或持有成本)。这意味着你在这个项目中的投资回报率是:$10,000 / $105,000 x 100 = 9.5%。
中等程度的房屋维修费用
温和的回家修理是为了提升物业的档次和增加其价值而进行的大量维修。因为它们是较大的项目,需要一个有执照的承包商来完成它们,这将增加你的劳动力和材料成本。你的获取成本会降低,但你的时间表会增加,这就增加了你的持有成本。
中等程度的房屋维修包括:
- 翻新厨房,包括石头台面,新的灯具,电器和新的地板
- 更新浴室与现代,匹配的管道装置,新的厕所,新的,中性色瓷砖
- 增加外部景观,如铺路石和灌木,以增加外观吸引力
- 粉刷物业的外观,给人良好的第一印象
以下是一个关于适度家居维修如何影响投资回报率的例子:
你花10万美元买了一套房子,花了1.5万美元做美容。这栋房子现在价值13.5万美元(这还不包括交易成本或持有成本)。这意味着这个项目的ROI是:$20,000 / $115,000 x 100 = 17.4%。
大量房屋维修的费用
当房屋结构不健全或需要全面翻新使其更新时,就需要进行大规模的房屋维修。这些维修降低了采购成本,但增加了你的材料和劳动力预算。因为他们需要承包商和许可,他们会增加你的时间,这也会增加你的持有成本。
大量的家庭维修包括:
- 修复结构问题,如地基裂缝
- 增加一个房间来增加面积
- 再加一间浴室来增加房产价值
- 添加一个车库,如果它是一个预期的功能在附近
以下是一个关于大规模家居维修如何影响你的投资回报率的例子:
你花10万美元买了一套房子,花了2.5万美元进行装修。这栋房子现在价值15.5万美元(这还不包括交易成本或持有成本)。这意味着这个项目的ROI是:$30,000 / $125,000 x 100 = 24%。
如果你需要支付你的修复和翻转的总成本,包括美容维修,看看RCN资本.RCN资本是一家全国性的在线硬货币贷款机构,为优质借款人提供高达75%的ARV贷款,具有竞争力的利率。现在就在线申请,只需10个工作日就能获得资金。
3.翻转房子的成本
持有成本是指从你购买一处房产到你转手它所花费的经常性成本。这些费用通常是在你拥有物业期间每月支付的。最重要的持有成本通常是融资,但也包括财产税、保险和公用事业。
炒房的融资成本
融资成本是指与贷款购买和翻修房产相关的成本。例如,flipper可以使用私人资金贷款购买房产,并将翻修费用转嫁到信用卡.这些费用将包括任何积分,利息,和提前支付罚款的贷款人。
典型的固定和倒盘贷款机构提供高利率和短期贷款产品。一个抵押计算器是一个方便的工具,可以自己做一些初步计算。有好几个修复并翻转贷款机构,并且能够比较贷款人,并为你的修复和翻转项目确定最佳条款,这是非常棒的。
硬钱贷款而民宿改造贷款都以这样或那样的方式收取融资费用。融资成本可能以积分、交易手续费或利息支付的形式出现。
下面是一个例子,我们将固定和翻转项目的融资成本隔离开来,并比较三种融资方法。这些数字并不代表项目的总成本(例如其他持有成本,等等)。
修复和翻转项目的融资成本示例
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购买价格 |
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修复的成本 |
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首付 |
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量资金 |
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利率 |
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与融资相关的交割成本 |
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抵押贷款支付 |
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从口袋康复费用 |
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前30天的总费用 |
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从这个例子中你可以看到,贷款机构可能会收取积分和高于市场的利率来融资。但融资可以让你在没有足够现金的情况下购买房产。此外,融资可以让你有多个翻转项目在一次进行后,你得到了固定和翻转属性的窍门。
想要更深入地了解如何翻转房屋以及相关的一切,请查看我们的指南开始炒房生意.
Hard Money Loan for a Fix & Flip
硬钱贷款人是一种主要向房地产投资者放贷的贷款来源。乐鱼体育app官方这是一种以资产为基础的贷款,房产作为贷款的抵押品。硬货币贷款通常是由私人公司发行的短期融资解决方案。
与硬货币贷款相关的一些成本包括贷款发起费用和在交易结束时支付的积分。借款人还将被收取鉴定费。该费用用于授权专家完成对物业市场价值的书面估计。每家银行都有自己的要求。
房屋装修贷款修复和翻转
一项家庭装修贷款将重建的成本和物业的购买价格合并到一项贷款中。这笔贷款使借款人能够购买需要维修的房产。它是房利美(Fannie Mae),一种政府支持的贷款产品。
如果正在进行的维修是永久性固定的,并为物业增值,物业就有资格申请民宿翻新贷款。提供15年期和30年期固定利率和可调利率抵押贷款。贷款方必须批准从事这项工作的承包商。装修费用限制在该物业抗逆转录病毒药物费用的50%以内。
所有现金融资修复&翻转
另一种选择是用现金购买房产。这在短期内可以节省你的钱,因为你没有任何贷款费用,利息或积分。然而,购买一处房产会耗尽你原本可以用来买其他东西的现金,而且你没有杠杆去购买多处房产。
当使用所有现金时,您将需要购买物业所需的现金和恢复物业的现金。除此之外,你还需要有现金以应付意外开支。另一项实际支出是持有成本,包括公用事业、保险和物业税。
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倒卖一所房子需要缴纳的房产税
房产税会从两个方面影响一套房子的翻转成本。首先,在结算时,您可能需要提前支付本年度剩余的税款。其次,可能每个月都要交房产税,这将成为你持有成本的一部分。
美国各地的房产税税率各不相同。这是因为各州和直辖市都有自己的房产税。即使是同一州内的房产,有时甚至是相隔几个街区的房产,其房产税也会有很大的不同。
过高的房产税可能会阻碍购房者购房。这应该在修复和转手期间考虑,因为你希望你的装修物业吸引尽可能多的合格买家。你的房产卖得越快,你的持有成本就越少,你的投资回报率就越高。
保险费用
财产保险是一种政策,提供财务补偿的房主的财产结构及其内容,如果损坏或损失发生。保险也很重要,可以保护你,财产所有人,免受潜在的诉讼。有些种类的财产保险包括火险、险情险和水灾险。通常需要修理和脚蹼空置或未使用的财产保险,这与房主政策不同。
它涵盖了翻转过程中的财产,如果它被破坏,闯入,或遭受风暴的破坏。一般来说,您可以在保单结算时或结算前,或按月支付。空置和未被占用的保险费用根据物业位置、空置的预期长度和物业价值而不同。然而,平均空置或未使用的保单是$1,842或更多。
翻转一座房子的水电费
与房产买卖相关的公用事业成本包括水、电、天然气和石油。这些费用需要考虑到你每月的持有成本。一些公用事业公司也要求预付定金,特别是如果你有一个公寓大楼或者前任房主每月账单很高。
水电费根据物业的用途、大小和状况而有所不同。你可以联系之前的房主,了解每月的花费。当你购买房产时,公用事业供应商可能需要一周或更长时间才能启动这些服务,所以要马上安排。承包商没有水和电就不能工作。如果他们停滞不前,这将花费你更多的钱,并增加你的时间表。
4.修正&翻转营销&销售成本
当使用房地产中介时,营销和乐鱼体育app官方销售房产的大部分成本不是现金支出,而是来自结算收益。然而,如果你自己出售房产,而不选择通过房地产中介,你就必须预先支付所有的营销费用。乐鱼体育app官方
这些营销和销售成本包括房地产中介费(除非你自己做房地产经纪人),营销成本和交易乐鱼体育app官方成本。
三、修复和翻转营销和销售成本一般包括:
1.乐鱼体育app官方炒房时的房地产中介费用
乐鱼体育app官方房地产中介费通常由卖方支付。如果使用两个房地产中介,这些费用将包括两个房地产中介的佣金。乐鱼体育app官方一般来说,一个房地产经纪人代表乐鱼体育app官方卖方,一个代表买方。房地产中介费的标准是6%,乐鱼体育app官方但可以是卖方和房地产中介双方约定的任何金额。
乐鱼体育app官方房地产中介费包括在营销和销售成本中。他们代表了最高百分比的交易成本,卖方负责。如果标的物业售价为20万美元,那么房地产中介费将为1.2万美元。乐鱼体育app官方这不是现金支出,而是结算时从房屋销售价格中扣除。
2.翻转房子的营销成本
如果你使用房地产中介来出售你的修理和转手房产,营销成本是最低的。乐鱼体育app官方如果你自己出售房产,这些成本将会增加,需要自掏腰包。营销成本包括销售标识、传单、在线发帖和公开房屋费用。
在计算持有成本时,这些成本常常被忽略。然而,他们是房子正面曝光的一个重要因素。该房产将向更多潜在买家宣传,而这些买家购买该房产的可能性很高。这将减少你的持有成本。
“转手一套房子的营销成本因投资者的购买策略和技能而异。作为一个硬通货出借人,我们的客户做各种各样的事情,从投资像Homevestors这样的特许经营,每月花费数十万美元(广播、电视、广告牌和邮件),到作为一个投资者做几乎零美元的推销电话和上门拜访。每个投资者都能找到一个利基,并拥有它。”
- Aaron Norris, MBA, APR, CSPG, The Norris Group
3.炒房交割成本
交割费用是指在房地产交易中,在交割或结算时所支付的费用。乐鱼体育app官方这种情况发生在财产所有权转让给买方的时候。他们没有提前支付,而是从房产的销售价格中扣除。卖方的成交成本大部分来自房地产中介费。乐鱼体育app官方
卖方负责的其他交割成本包括未偿付的房产税和公用事业税,卖方给予买方的任何抵免,以及大多数州的转让税。通常情况下,交割成本相当于房屋销售价格的2%至5%。
确定翻转一所房子的成本
从潜在的抗逆转录病毒药物开始,逆向工作,以保持所有四个主要成本一致。如果你在购买之前就知道房产的价值,你就会知道购买它需要多少钱,康复费用的预算,以及持有成本、营销和销售的预算。
您可以根据以下方法确定修复一个翻转的成本:
《翻房子》的ARV
修复后价值(抗逆转录病毒)是对物业在所有拟议的翻新工程完成后的估价。您可以使用与您的房产在过去90天内在同一社区内最近售出的可比房产来估算您的房产的抗逆转录病毒药物价格。可比性应该是与完成(恢复)的属性处于相似状态的属性。
ARV是一个非常重要的工具,因为它会在你买房的时候指引你正确的方向。它包括持有成本和修复成本,如果你在每笔交易中仔细计算数字,你就不会为一处房产多付。ARV会影响你的投资回报率——你为物业支付的钱越少,你获得的潜在利润就越多。
翻转房子的预算
预算是在一定时期内记录的估计费用的分项汇总。当你翻转一所房子时,它将包括你的财产购置成本,你的恢复成本,和你的持有成本。
在计算翻盖房子的成本时,预算是非常重要的。它会让你跟上承包商和材料成本的进度。它还将是一个有用的工具,跟踪哪些钱在哪里花了,以及是否在一个地方花了太多的钱。通过保持预算,你的预期ROI将得到满足,你的修复和翻转应该是一个有利可图的项目。
修复和翻转时间轴
时间轴是指修复和翻转过程所需的时间。它将与预算一起在项目开始时确定。时间轴从你购买房产开始,到你出售房产结束。
例如,你的时间轴可能是从你购买房产到你打算出售它的60天。时间表需要考虑:
- 康复工作的范围
- 房产的大小
- 你的时间安排和可用性
- 承包商的可用性
- 营销和销售物业
时间表和预算一样重要。时间越短,你的持有成本越低。这意味着你的预期投资回报率将达到目标,你的利润将更大。反之亦然。如果时间超过了目标,那么你的持有成本就会增加,你的投资回报率就会下降。
“计算成本时最常见的错误是没有意识到金钱的时间价值。这一点很切中要害,但如果你在炒股,你让它拖着不走,你仍然可以‘盈利’,但你可能会因为失去注意力而破坏你全年的目标。”
- Michael Perna(投资人兼所有者)进行团队.
预期投资回报
预期投资回报率(ROI)是指你在炒房时预期获得的收益。你的ROI越高,你的利润就越高,这是在一个项目上花费时间和金钱后的目标。你的投资回报率越低,你的利润就越低。ARV、预算和时间线都会影响你的ROI。计算ROI的公式为:
投资回报率=净利润/总投资x 100
例如,如果你的净利润是4万美元,总投资是20万美元,那么你的ROI = 20%。
我们采访了Alex Roher博士他是一名乐鱼体育app官方房地产投资者,在过去四年里已经卖出了16套房子。他更喜欢按年计算ROI,而不是按项目来计算。
“我的方法考虑了装修的时间,所以我可以花更多的钱买更容易的东西(油漆和地毯),因为周转时间更快。我的目标是总投资的年回报率达到50%。我考虑了所有的成本——持有成本、恢复成本、结案成本、销售成本等等。如果我能从投资Flip A的资本中获得17%的收益,并在四个月内购买、翻新和出售它,我就没问题了。这将允许51%的年回报率,因为我每年可以做三个类似的项目。”
翻盖房子的成本常见问题
下面我们将回答一些常见的问题,比如翻盖一套房子需要多少钱。
炒房的平均投资回报率是多少?
固定和炒股的平均投资回报率通常是10%到20%。你的投资回报率取决于你的房屋翻转成本,这包括修复房屋的成本、你的时间线、购置成本和销售成本。一般来说,时间越短,投资回报率越高。要记住,你在炒房过程中所做的每一个决定都会影响你的投资回报率,所以要记得坚持你的预算,尽可能降低你的成本。
翻房子需要多长时间?
转手一套房子所需的时间取决于几个关键因素,包括转手者的经验、使用的融资类型、需要恢复的程度、房产的规模以及当地的房地产市场。乐鱼体育app官方通常情况下,有经验的维修人员可以在90天内购买、修复和翻转一所房子。请记住,较大的房产和需要大量翻修的房产可能需要更长的时间来更换。
戒毒所要花多少钱?
修复一所房子需要多少钱的答案取决于房子的收购价格、需要翻修的数量、位置、房子的大小和时间。如果房产位于建筑用品和劳动力更贵的地区,那么修复一所房子的成本就会更高。
一般来说,一次康复治疗的费用约为房屋购买价的10%。例如,如果你花50万美元购买了一套修复和转手房产,你应该预计要花大约5万美元来修复房子。
要了解更多具体的房屋翻转成本,请务必下载我们的免费修正和翻转成本工作表.
底线
了解翻转一所房子的成本取决于各种各样的因素,包括房产购置成本、修复成本、持有成本和融资成本。转手一套房子的平均成本约为成交价的10%。把这些因素都考虑进去,你就能知道卖掉一处房产需要多少钱了。
联系RCN资本为你的修复和翻转提供资金。RCN资本是一家全国性的硬货币贷款机构,为优质借款人提供有竞争力的利率。你可以在网上申请,并在短短10个工作日内获得高达75%的ARV融资。