7个最重要的住房市场买卖指标在2022年
本文是关于如何成为一名房地产经纪人乐鱼体育app官方.
乐鱼体育app官方房地产专业人士和潜在的买家和卖家应该看看常见的住房市场指标,如负担能力、上市天数、一年中的时间、市场类型和趋势,以确定盈利交易的最佳时间框架。由于利率、房价和租金上涨,一些分析师和购房者对2022年下半年的住房市场持悲观态度。然而,这些条件有利于房屋经纪人和代理商,他们可以从出售的房产中赚取溢价。
1.当地住房负担能力
住房负担能力指数衡量的是一个家庭在国家和地区层面上获得中等价格住房抵押贷款资格的能力。这通常是根据收入和最新的价格数据来衡量的。
房主应该有一所他们能够支付的房子,同时还有足够的钱购买其他基本必需品,如食物、医疗保健和交通。一个负担得起的家庭美国联邦政府的标准是,住房消费不超过家庭收入的30%。
2022年当地住房负担能力如何
全美房地产经纪人协会(NAR)的统计数据显示,负担能力指数为109.20而2021年4月为154.4。这意味着一个典型的家庭可以通过中等价格的房屋获得抵押贷款。
当该值等于100时,这意味着一个中等收入家庭有足够的收入或工资,有资格为中等价格的房子申请抵押贷款。该值高于100意味着这个家庭有足够的收入来申请中等价位住房的抵押贷款,假设首付为20%。该值低于100意味着该家庭的收入不足以申请中等价位住房的抵押贷款。
虽然住房负担能力指数保持在100以上,但自2022年1月以来的下降趋势反映了住房负担能力的下降。由于通货膨胀,随着住房库存的减少,房价将继续上涨。为了对抗通货膨胀,抵押贷款利率也会上升,这可能会进一步推高房价,降低住房负担能力。
关键外卖:
- 买家:如果你打算买房,不断上涨的房价和低库存可能会降低你的购买力。提前规划你的财务状况将有助于你为市场做准备。
- 卖家:当负担能力指数高时,对房屋的需求就会增加,因为大多数买家都能负担得起抵押贷款。这是一个很好的卖出指标,特别是在目前住房短缺的情况下。当负担能力较低时,大多数购房者会远离市场,从而导致低需求和低房屋销售价格。
要了解你当地的房地产市场趋势,请查看Zillow.作为美国访问量最大的房地产列表网站,Zi乐鱼体育app官方llow每周提供房地产领先指标的洞察。它还提供了一个交互式的房屋价值指数工具,用于可视化趋势。找到你所在地区最实惠的房产乐鱼体育app官方房地产经纪人代表他们。
2.利率
利率(也称为“抵押贷款利率”)是指借款人在一段时间内必须支付多少钱才能从贷款人借钱。利息是所欠金额的一个百分比,称为“本金”。
2022年的利率走势如何
与2021年的历史最低利率相比,预计2022年的利率将上升,以遏制通货膨胀。30年期固定抵押贷款利率从1月份的3.4%上升到5.2%2022年5月。此外,美联储预计将在2022年之前实施更多的加息。这对抵押贷款借款人不利,因为更高的联邦利率可能会导致更高的利率和更高的月供。
关键外卖:
- 买家:尽管抵押贷款利率上升,今年仍然是买房的好时机。从历史数据来看,5%的抵押贷款利率与美国相比仍然是非常低的利率2006年为6.41%,1996年为7.81%,1986年为10.19%。现在买房还可以让你在2023年前免受不断上涨的租金和持续的通货膨胀的影响。为了防止恐慌性购买,你要知道自己能负担得起什么,并制定一个切合实际的预算。
- 卖家:与疫情前的水平相比,抵押贷款利率相对较低,更多购房者有能力买房,这增加了需求。这是另一个很好的卖出指标,因为供应不足。然而,不断上升的抵押贷款利率正在慢慢损害买家的购买力,这最终将减少对新房的需求。
3.市场上的平均天数
挂牌天数(DOM)指的是房屋挂牌出售的天数——从房产首次上市之日到卖方签订销售合同之日。基本上,它衡量的是房子卖出去需要多长时间。了解DOM的中位数可以帮助您确定您所在地区的市场有多热。以下是一些场景:
更高的DOM |
较低的DOM |
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买家越少,竞争就越少 |
买家越多,竞争就越激烈 |
财产问题 |
非常理想的财产 |
价格过高的 |
定价过低或定价适当 |
没有动力的卖家 |
卖家 |
2022年市场上的平均天数如何
由于低抵押贷款利率和库存,2021年和2022年的房屋销售速度比前几年更快。根据来自Redfin在美国,房产在市场上只停留了16天,在2021年5月和2022年5月分别停留了17天。这比2019年5月的37天和2020年5月的39天都要少。
在另一份报告中NAR在美国,87%的房源在2022年3月不到一个月的时间内售出,而一年前这一比例为83%。这意味着来自买家的竞争更加激烈。此外,57%的买家出价高于标价,较2月份上升48%。
关键外卖:
- 买家:如果你打算买房,就要做好高要价、竞购战和被拒绝的准备。根据NAR的说法,典型的买家是输家两个在第三次尝试成功之前,家庭提供。
- 卖家:购房需求将保持强劲,由于认真的买家试图锁定当前的抵押贷款利率,房屋将迅速出售。请记住,季节性可能会影响DOM。这将有助于注意卖房的最佳和最差时机.
4.房屋库存
房屋库存是挂牌出售的房屋数量。正如供求规律一样,高库存意味着房价上涨的压力更小。另一方面,低库存可能会迫使房主提高价格以平衡高需求。
2022年住房库存如何
自疫情爆发以来,住房市场出现了供应问题。由于新冠疫情的限制,供应链出现短缺和延误,导致房屋库存低。从1809882年2019年12月,2020年12月和2021年12月待售房屋数量继续下降,分别为1,399,645套和1,161,988套。截至2021年底,市场上上市的房屋数量同比增长-17.1%。
关键外卖:
- 买家:如果你正在寻找更多的选择,你应该关注市场上越来越多的活跃房源。随着抵押贷款利率上升,供应可能会超过需求。这可以给你更多的讨价还价的空间。一些卖家可能还会把可能的维修包括在内,以便更快地卖出房子,这在市场更热的时候不太可能发生。
- 卖家:在供不应求、需求旺盛的时候出售房产,很可能会给你带来比要价更高的销售额。然而,如果你还没有准备好搬到你的下一个家,你可能想要等到你有了一个新家(尽管这可能会导致错过机会)。
5.一年中的时间
房地产的季节性与一年中的特定时乐鱼体育app官方间有关,其影响因地点而异。例如,美国的房地产市场中西部和东北部在旺季比美国其他地区更热。
从历史上看,旺季是春季到初夏,因为这段时间需求最大,房屋销售量也最多。天气、学年和假期通常会影响季节性。这就是为什么4月到8月之间的几个月比一年中其他任何月份都要忙。另一方面,11月至2月,由于假日季节,住房需求往往最低。
由于库存减少和抵押贷款利率低,这些季节性趋势已经发生了变化。从四个月自2020年以来,房屋销售速度加快,供应量保持在一个月。
2022年是什么季节
从历史的角度来看,春季是购房者最繁忙的月份。虽然这种情况在2022年仍然是正确的,但Redfin报告称,由于抵押贷款利率和房价高企,购房者的竞争从3月份开始下降。
这表明,随着通胀影响到几个房地产指标,市场正在降温。乐鱼体育app官方而2022年3月的竞标战率则更高63.4%与2021年3月的59.7%相比,购房竞争从2022年4月开始下降,为60.7%。
关键外卖:
- 买家:需求的下降对那些提前规划好财务状况的购房者来说是个好消息。随着越来越多的人回避市场,你可能会遇到更少的竞争,并有更多的谈判空间。最好的交易,查看买房的最佳时机和最差时机.
- 卖家:由于住房短缺,对新房的需求一年四季都很高。但对于更高价格的房子,在春季出售会为你的房产带来更高的收益。
6.市场类型
这是指市场是买方市场还是卖方市场。买方市场有利于买方,因为有大量的活跃房源可供选择。另一方面,卖方市场对卖方来说是有利可图的,因为与可供出售的房屋数量相比,有更多的买家,从而导致更高的需求和价格。
2022年的市场类型如何
2022年主要是卖方市场,因为可供选择的房屋仍然少于寻找房产的买家。这是由于在2008年住房危机之后,随着时间的推移,所有类型的住房建设都放缓了,再加上大流行期间的供应链问题。此外,市政分区法、劳动力短缺和木材价格高企推迟了施工,限制了更多房产的开业。
到2022年5月,库存增长了8%据Realtor.com的数据显示,在过去的一年里,这一数字是最高的。此外,新住宅建设也大幅增长22%因为住宅建筑商正在满足高需求。尽管活跃房源和新开工数量有所增加,但房价中位数仍处于高位430695美元美国去年同比增长14.7%。
关键外卖:
- 买家:随着新房开始增加,由于抵押贷款利率上升,需求可能在未来几个月开始降温。如果你打算在卖方市场买房,提前申请贷款并迅速报价。由于卖方市场不是买房的理想时机,所以要记住,如果有更多的买家愿意出价,你就处于不利地位。卖家通常也更喜欢用现金支付的买家,所以提出全现金支付的报价会让你领先于竞争对手。然而,不要太陷入竞购战,因为这将导致出价超过房屋的实际价值。耐心等待市场降温会帮助你获得最划算的交易。
- 卖家:尽管库存不断增加,但由于全国范围内的住房短缺,市场仍将继续有利于卖家。为了获得更好的报价,可以提前准备房屋待售,限制展期以鼓励买家竞争,并降低销售价格,让买家有足够的回旋余地在挂牌价格上出价。
7.租赁市场趋势
租赁市场会影响房屋销售。低租金库存加上高租金需求导致租金飙升,这可能会像滚雪球一样推高房价、利率和通货膨胀。长期租房者可能会决定买房,因为他们认为拥有住房的成本比飞涨的租金更实惠。也就是说,支付租金可能比支付抵押贷款更昂贵。
2022年的租赁市场会是什么样子
由于需求继续超过供应,2022年的租金将会上涨。根据CoreLogic的数据,独栋公寓的租金已经上涨了12.6%2022年1月。一些分析师预计,由于抵押贷款利率处于历史低位,今年的房价将比租金更实惠。目前,买一套中等价位的房子比租一套三居室的房子更实惠58%各州的。然而,随着利率开始上升,房价实际上比租金上涨得更快。
然而,所有的房地产都是地方性的。乐鱼体育app官方如果你住在农村或郊区,租房可能比买房更实惠。如果你住在大城市,租房可能是更便宜的选择。
以下是平均一居室租金涨幅和跌幅最大的10个城市:
增长率最高的城市 |
下降幅度最大的城市 |
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加州长滩(+52.5%) |
阿拉巴马州亨茨维尔(-16.6%) |
得克萨斯州阿马里洛(+51.8%) |
密苏里州堪萨斯城(-15.8%) |
德克萨斯州奥斯汀(上涨46.7%) |
俄亥俄州克利夫兰(-14.7%) |
新泽西州泽西城(+46%) |
加利福尼亚州阿纳海姆(-12%) |
加州弗里蒙特(+43.7%) |
印第安纳波利斯(-7.7%) |
俄克拉荷马城,上涨42.2% |
威斯康星州麦迪逊(-7.7%) |
田纳西州纳什维尔(+42%) |
北卡罗来纳州夏洛特(-7.2%) |
佛罗里达州奥兰多(上涨38.2%) |
北卡罗来纳州达勒姆(-6.2%) |
俄亥俄州辛辛那提市(上涨37.8%) |
密歇根州大急流城(-6%) |
波特兰(+37.2%) |
弗吉尼亚州诺福克(-5.1%) |
(来源:Rent.com)
如果你是租房者,你可能无法与更有经验的购房者竞争,因为市场将在2022年达到顶峰,给你带来更高的价格和租金。在这种情况下,最好留在你的出租单位,因为业主不太可能增加续租而不是新租金。此外,随着未来几个月新屋建设的增加,租金可能会放缓。
关键外卖:
- 买家:由于库存不足,租金可能会上涨。这可能会促使卖家提高房价,以满足不断增长的需求。如果你在租金高的时候买房,你必须准备好迎接更多的竞购战,尤其是来自首次购房者的竞购战。
- 卖家:随着租金的上涨,需求可能来自经验丰富的买家、首次购房者和投资者。投资者特别是,他们正在购买房屋,以便将其转变为出租物业。如果你还没有准备好卖掉你的房子,你可以把它租出去,以利用高需求。
除了这些房地产市场指标外,其他市场乐鱼体育app官方状况也为房地产经纪人、投资者和客户在寻找房屋、出售房屋、上市或寻找出租房屋或代表该市场的客户时提供了基于数据的见解。要想最准确地了解当前的房地产市场,请查看2022年最重要的20个房地产统乐鱼体育app官方计数据.
2023年会更好还是更糟?
随着购房者锁定当前的利率,住房竞争将在2022年继续加剧,2023年放缓。抵押贷款利率明年也将继续上升,这可能会造成冲击6%这是基于联邦公开市场委员会的预测。
在修正后的预测中,Zillow估计14.9%在2022年3月至2023年3月期间房价上涨。抵押贷款银行家协会预测4.8%而联邦国家抵押贷款协会预计,房价将增长4.2%在2023年。
另一方面,CoreLogic预计房价将下降到a5%明年的增长率。分析人士预计,随着更多新屋开工,房屋库存将更快恢复。这可能会降低房价,增加2023年的销量,因此预测下调。
这些预测仍有可能发生变化。请记住,在2020年,CoreLogic和Zillow都预计房价将在2021年春季下降,这在去年没有实现。
底线
有几个住房市场指标会影响购买或出售房屋的最佳时机,包括当地住房负担能力、利率、市场中位数天数、住房库存、一年中的时间、市场类型和租赁市场趋势。虽然由于低供应和高需求,2022年显然是卖方市场,但随着住房库存改善和抵押贷款利率继续上升,趋势可能会在2023年缓慢转变。