如何5步驱逐租户+一个免费的驱逐清单
由于新冠肺炎疫情,许多房东暂时被禁止驱逐住宅和商业租户。如果你是一个房东,在驱逐程序之前关心行为于2020年3月27日签署成为法律,你可能仍然可以继续驱逐你。我们包括了一些问题的答案常见问题(FAQs)关于COVID-19的暂停和驱逐。
虽然我们鼓励您尝试与您的租户制定一个计划,帮助他们度过这一艰难的时期,但当租金暂停期取消时,或者如果租户故意扰乱其他租户的安静享受,损坏您的财产,或违反租约,不支付租金,您可能会面临驱逐申请。要知道如何驱逐房客,首先要了解你所在州的房东-租客法。
1.了解你所在州的房东-租客法
每个州的房东-房客法各不相同。你所在州的驱逐法会规定你可以做什么合法的驱逐租户。不要试图在不采取法律行动的情况下驱逐某人。在大多数州,自己动手(DIY)的驱逐行为——换锁、把房客的物品放在街上、威胁或胁迫——都是非法的。在COVID-19大流行期间,联邦和州法律都会影响你的驱逐能力。
《租客法》在哪里
与你的租赁房产所在州的房乐鱼体育app官方地产律师合作。如果你决定不请律师就申请驱逐,你所在州的房东-租户法通常可以在你所在州的“。gov”网站上找到,根据房东-租户法或住房法,或者你可以使用我们的各州互动地图。
对于与COVID-19有关的驱逐法律国家住房法项目解释联邦法律所涵盖的住房类型。如果你不属于任何一类,不要认为你的财产是豁免的。在联邦驱逐令终止的地方,州法律会填补空白,所以你需要与你所在的州进行核实。
2.参考你的租约条款
如果你的租户签的是按月随意租赁协议,在大多数州,只要你给租户一个30天的书面通知,你就可以迅速搬走。30天的通知通常必须在次月的第一天之前至少30天送达。例如,如果你在4月30日发出了30天的通知,你的租户必须在5月30日之前搬离租金。如果你在5月15日给租户30天的通知,租户可以一直到6月30日。在一些州,你不需要在30天的通知中给出驱逐理由。
不支付租金与其他违反租约的行为是不同处理的。在一些州,对于不支付房租的人,你可以发出辞职通知,规定他们需要在几天到两周内离开。如果他们签的是长期租约,他们就必须违反租约条款,你才会发出辞职通知。
对于长期租赁的租户,如果违反了租赁条款,你可以发出30天的通知,并需要去法院。如果他们停止支付租金,你会根据州法律允许租户因不支付租金而被驱逐的时间长短发出辞职通知,而且你需要上法庭。
一些违反租赁协议的行为包括:
- 拒付租金的
- 非法活动
- 打扰其他房客和邻居
- 转租,除非你的租约允许
- 让其他不在租约上的成年人搬进来
- 未经批准的宠物
- 财产损失
在驱逐租户之前,坚持房东的职责
租约列出了租客和房东的责任,所以你要确保你没有违反租约的条款,因为你没有保证房子的安全、良好的维修和没有害虫。在大多数州,都有宜居性的默示保证。可居住性的保证规定,房东必须提供足够的暖气,热水,并且没有虫害。
3.发出驱逐通知
驱逐通知是房东向租客发出的迁出出租物业的书面要求。有些州要求通知由治安官或警察送达。在其他州,通知是通过挂号信送达的。如果你寄的是挂号信,请向邮局索取回执。回执需要签字,这样你就知道家里有人收到了通知。火箭的律师提供一个免费的驱逐通知模板,您可以使用该模板启动驱逐过程。
驱逐通知并不意味着租户被自动驱逐。所有的驱逐通知都给租户一定的时间来“补救”——要么支付逾期租金,停止违反租约,要么在房屋法院面临正式的驱逐诉讼。
一旦驱逐通知的期限到期(从3天到30天,取决于州和驱逐通知的类型),你就可以向住房法院提交正式的驱逐申请。在你赢得驱逐案后,有些州给租户最多10天的时间搬家。如果房客拒绝离开,治安官可能会要求你把他们搬走,并把他们的物品存放起来,有时费用由你承担。
驱逐通知书的种类
有三种类型的驱逐通知。前两个选项给租户解决问题的选择,让他们继续住在出租公寓里。第三种是辞职通知,并没有给他们留下的选择。
缴交租金或辞职通知书
如果你的房客停止支付租金,一个通知支付租金或辞职可能足以让他们重新开始支付租金或在不得不上法庭之前自行离开。该通知让租户可以选择支付过去到期的租金,以避免进一步的驱逐程序。如果你的租户付钱,你可以完全跳过驱逐过程。在某些州,租客只有一次这样的机会。如果他们的租金在未来逾期,你可以驱逐不付款,即使他们支付了逾期租金。
治疗或戒烟通知
如果你的房客不断打扰邻居,破坏你的财产,或在房屋内进行非法活动,你可以通知他们遵守规定或搬离单位。对于以某种方式违反了租赁条款的租户,通常会收到惩戒或退租通知。它让租户可以选择“补救”(停止)违反租赁条款的令人反感的行为,否则将面临进一步的驱逐程序。
注意戒烟
“迁出通知书”是一种驱逐通知书,它不给租户任何补救的选择。在房东开始驱逐程序之前,他们有一段时间搬离出租公寓。虽然在发送辞职通知和开始驱逐程序之间的时间因州而异,从7天到30天不等,但你总是需要在发送辞职通知后等待一段规定的时间,然后才能获得法院的驱逐日期。
4.开始驱逐程序
因为房东自己动手换锁、关闭公用设施或强行拆除不付款租户的房产是违法的,所以你唯一的驱逐手段就是通过法院。联系你的律师或去当地房屋法院申请驱逐。
你的律师会处理所有需要的文书工作,从头到尾看着整个过程,在法庭上为你辩护,如果驱逐进入庭审。如果你为自己辩护,有证人,书面证据的违反,和一份你和租客签署的租约副本是很重要的。那些不使用租约或租赁协议,或没有任何证据证明租户违反租约的房东,往往无法赢得驱逐案件的胜利。
向房屋法庭提交的文件包括:
- 已签署的租赁或随意租赁协议
- 你的租赁执照,如果你的城市或州要求
- 已送达的驱逐通知的副本,连同送达证明,如签字的回执或警长的副本
- 违规证明(损坏照片、电子邮件、短信、警方报告、语音邮件)
- 一个照片的身份证
由于COVID-19的驱逐和租金暂停,在暂停解除之前,你不能服务租户或提交驱逐申请,但做好准备仍然是一个好主意。我们希望你永远都不需要这些文件,但最好还是做好准备。
在法庭上驱逐租户
一旦你提交了驱逐申请,你的案子就会被告知开庭日期。法庭日期通常在30至45天内批准,从驱逐文件提交之日起。然而,如果有待办事项或假期,可能需要更长的时间。这就是为什么在冠状病毒驱逐令之外,房东对违反租约和不支付租金的行为迅速采取行动是至关重要的。
法院如何驱逐租户
如果你没有律师,你可能想在法庭上旁听几次驱逐程序,看看这个程序是如何运作的。除非你的案子提前开庭,否则你可能要在法庭上待一整天。你不能选择你的案子在什么地方审理,所以要做好相应的计划。同时,提前到达。
法官要么会做出对租户有利的判决,要么会做出对你有利的判决,要么你可以通过调解来解决问题。如果法院裁定租户胜诉,他们欠了过去的租金,法官将发布命令,给租户时间支付逾期租金,否则将面临新的驱逐。如果他们发现对你有利,法官会命令租户搬离你的出租单元,通常在一到两周内。
5.执行驱逐
如果法官的判决对你有利,租户在7到10天内没有自愿离开,你就需要警长办公室发出迁出通知。这个通知通常给他们48到72小时的时间离开,否则他们将被开除身体上的.治安官不会移动他们的物品,但会确保房客离开。一旦租户离开,你就可以换锁,收回你的财产。
这个过程因州而异,但如果租户不搬走他们的物品,你可能不得不把它们储存起来,有时费用由你承担。就像许多其他的房东-租客法一样,这是各州特有的,所以我们建议你雇佣一位了解你所在州房东-租客法的律师。
未来如何保护自己不受不良租客的影响
因为这个过程会花费您大量的时间、金钱和压力,所以您应该采取预防措施,以减少未来出现不良租户的风险。虽然你不能保证你不会驱逐租户,但你可以做一些事情来帮助防止坏租户的未来,这些都是从以下开始的筛选你的租户.
为了保护自己不受坏房客的影响,你可能想要外包租户背景筛选.租客甄别服务,MyRental而且RentPrep给你全面的报告,包括犯罪活动,驱逐和住房历史,信用历史,和就业验证。
驱逐程序的替代方案:现金换钥匙
一些房东通过交易来避免驱逐程序。”现金换钥匙。”租户不需要经历驱逐的过程,而是会得到一笔现金,作为交换,他们会归还钥匙并搬离公寓。用现金换钥匙有利有弊。
优点是:
- 租户自愿离开
- 这可能比通过驱逐程序花费更少
- 租户可以避免信用受损
- 你可以要求单位进行清洁和修理,并清除所有租户的物品
- 你可以比驱逐更快地拥有这个单位,并把它租给一个合格的租户
缺点是:
- 你可能创造了“专业租客”,他们从一个房东搬到另一个房东,违反租约,并期望得到回报
- 你可能会和这个坏房客住在一起,因为其他人用现金换了钥匙,而且他们的坏行为没有法庭记录
- 他们可能会破坏或破坏这个单位
如果他们同意用现金换钥匙,让他们在终止租约的文件上签字并注明日期,其中包括现金换钥匙安排的规定。在语言中包括他们在搬家后不能对你采取行动。你的律师可以告诉你怎么写。在交钱和让他们签署文件之前,确保他们已经搬离并检查了房子。
COVID-19驱逐暂停常见问题
我的房客不再交房租了。在COVID-19大流行期间,我需要等待多长时间才能被驱逐?
联邦《住房保障法》禁止将有保障的房产驱逐给拥有政府抵押贷款的房东。符合联邦指导方针的房东不能向法院起诉驱逐或收取滞纳金120天的期限从2020年3月27日开始。如果大流行继续,政府延长暂停期,这种情况可能会改变。
120天的期限过后,房东需要发出30天的驱逐通知,这意味着房东在6个月内不能进行驱逐。这将需要额外的时间来提交文件,确定开庭日期,并上法庭。如果你的房产不属于联邦关爱法案的指导方针,你可以逐州搜索暂停驱逐数据库提供的国家消费者法律中心(NCLC).
作为房东,我是否有资格获得工资保障计划(PPP)或任何其他救济资金来源?
的美国小企业管理局乐鱼游戏app下载认为拥有和管理投资性物业是一种被动的业务,因此房东不符合PPP的资格。不过,你可能有资格申请经济伤害灾害贷款(EIDL).如果你符合SBA的标准,EIDL贷款可能高达200万美元有担保和2.5万美元无担保。截至4月27日,政府不接受新的EIDL申请。目前还不清楚未来是否会有一轮EIDL资助。你也可能有资格申请丧失抵押品赎回权暂停如果你无力偿还抵押贷款。
我的房客不再付水电费和房租了。我担心这会损坏我的财产。在冠状病毒大流行期间可以关闭公用设施吗?
在新型冠状病毒大流行期间,许多州已经颁布了暂停关闭公用事业设施的禁令。国家公用事业监管专员协会提供了一个国家响应跟踪器和一个断线暂停地图这就提供了哪些州正在接受命令,哪些州正在自愿暂停电力供应的信息。
我没有联邦政府支持的抵押贷款,也无法支付房租,因为我的租户停止支付租金。我该怎么办?
如果你无法支付你的抵押贷款由于COVID-19大流行,您应该立即联系您的贷款服务人员,讨论选择。尽管《联邦关爱法案》不包括你的贷款,但联邦机构正在鼓励贷款机构与因COVID-19而无法支付抵押贷款的借款人合作。你所在的州也可能对非房利美或房地美支持的贷款实行止赎暂停。
底线
在你作为房东的职业生涯中,在某个时刻不得不驱逐房客的可能性是很高的。关键是要确保你遵循正确的步骤,不要让自己陷入法律困境。你应该了解你所在州的房东-租客法,了解你的租约,这样你才能提交有效合法的驱逐申请。