业主融资:它是什么及其运作方式
本文是更大的系列的一部分业务融资。
所有者融资允许买方购买房地产,而无需从贷方购买抵押贷款。乐鱼体育app官方所有者和买方制定了一项安排,以直接向所有者进行分期付款。付款继续直到债务偿还,或者买方可以确保抵押并完成购买。
在大多数情况下,由于买方或财产状况的财务或信用记录,购买者无法获得抵押融资时,使用所有者融资。所有者融资可用于购买任何类型的商业房地产乐鱼体育app官方,从一个公寓到原始土地。
像传统抵押一样,所有者融资都需要法律文书工作,包括期票,抵押和信托契据。文书工作是标准的,并保护参与交易的所有各方。
信托中的抵押或契据为所有者提供安全性。他们在财产上放置一个留置权,并在您拖欠付款的情况下向所有者提供补救措施。它们是向当地法院提起的,并包含有关留置权和还款期望的详细说明。备案文件为必要时提供了止赎的基础。
所有者融资可能会按其他条款进行,包括卖方融资,所有者携带融资,所有者背包和所有者将携带(OWC)。
在考虑所有者融资时,请您的法律代表参与过程的每个步骤,以确保您的利益得到保护。
卖方融资的潜在问题
在卖方融资情况下,买家最大的担忧之一是,如果所有者在该物业上有现有贷款。大多数抵押不再假设,例如买方可以接管向贷方支付抵押贷款的义务。
现在大多数抵押有到期的条款,这意味着在出售财产时必须支付剩余的贷款余额。如果有现有抵押贷款,您将不会获得全部所有权,直到满足抵押贷款。
使用以下所有者融资之一,有一些解决此问题的方法。但是,强烈建议您在与该物业的现有抵押贷款寻求所有者融资之前咨询您的法律顾问。
所有者融资类型
最常见的四种所有者融资类型是购买“约束”现有贷款,环绕抵押,租赁购买协议和土地合同。
购买“约束”现有贷款:
购买“受到”现有贷款的“约束”类似于假设抵押贷款。但是,原始所有者仍然对付款负责,而不是承担抵押贷款的买方。很少有卖家会同意这一点,因为如果您不付款,这会使他们的信用危险。
环绕抵押
创建足够大的贷款,以支付现有贷款和财产中的任何额外权益。买方向卖方支付了更大的付款,然后卖方又支付了基础抵押贷款。风险是,如果卖方不支付基础贷款,您可能会承担责任。在某些州,这被称为全包信托契据。
租赁购买协议
租赁购买协议允许买方向所有者付款,直到买方可以确保抵押贷款以满足购买的剩余金额。这是一个租金到拥有的场景,所有者将提供公平的标题给买家,直到买方可以获得抵押贷款以还清欠款的余额。然后,所有者将全部所有权转让给买方。
土地合同
土地合同是一项协议,要求买方向卖方分期付款以使用土地。与租赁购买协议一样,给买方提供了公平的所有权,一旦满足土地合同,就会转让全部所有权。当最终付款给所有者或买方可以获得抵押贷款以还清欠所有者的其余部分时,就会发生这种情况。
买方利弊给所有者融资
优点:
- 帮助无法获得抵押的买家:无论是由于买方的信用和财务历史还是财产状况,卖方融资都可以允许买方购买房地产而无需获得传统抵押贷款的资格。
- 术语可以更灵活:由于这是与卖方的协议,而不是与贷方的协议,因此该协议的条款比传统抵押更灵活。
- 降低关闭成本和更快的结算速度:如果卖方想快速出售该物业,则尤其如此。卖方可能需要的收盘费用要比贷方所需的费用要少得多,而且交易可以在几天之内而不是几周内完成。
缺点:
- 止赎风险:如果有现有抵押贷款,所有者有责任在抵押贷款上付款。如果所有者停止付款,即使买方是当前的,贷方也可以取消所有者。
- 条款可能很昂贵:卖方可能会收取更高的利率或较短的还款条款,因为他们知道您无法从贷方那里获得融资。熟悉当前商业房地产价格乐鱼体育app官方在开始谈判之前。
- 卖方可能不愿意:最后,卖方可能会决定他们宁愿向可以筹集资金以直接购买该物业而不是处理卖方融资的人。
所有者对所有者融资的利弊
优点:
- 可以更快地获得财产:通过代理商和传统贷方销售的过程可能需要60天或更长时间。所有者融资安排可以在几天之内关闭。
- 可以获得更高的价格:由于您因为自己为销售提供资金而有杠杆作用,因此您可以获得更高的要价。
- 可以产生利息收入:您可能会收取比贷方高的利率收取的,因此您可以产生利息收入。
缺点:
- 您不会预先获得所有现金:由于销售包括买家向购买付款,而不是获得贷款以一次性支付款项,因此您不会立即涌入现金。
- 您负责现有抵押:如果买方决定停止付款,则所有者仍负责支付抵押贷款。如果买方停止付款,所有者的信用额可能会受到损害。
- 可能有太多抵押贷款的风险:如果您试图出售三个或更多物业,则希望您获得抵押贷款发起人的许可多德 - 弗兰克法案。这限制了所有者融资机会的数量。
卖方融资条款的示例
询问价格 |
$ 100,000 |
首付(10%) |
$ 10,000 |
筹集的金额 |
$ 90,000 |
利率 |
7% |
摊销 |
30年还款时间表 |
15年 |
|
每月支付 |
$ 598.77 |
在气球的时间到期 |
$ 66,617 |
所有向卖方支付的总额 |
$ 184,396 |
上述条款不仅需要协商,而且还需要缴纳财产税。通常,卖方将每月向买方支付财产税,后者将每年或半年一次付款。另外,如果财产现有抵押贷款,则每月抵押贷款付款的一部分可能是涵盖税收和保险的托管。
这就是为什么在进行谈判过程时与您的法律顾问合作至关重要的原因。知道涉及的步骤也很高兴获得任何小企业贷款乐鱼游戏app下载。在所有者融资中,将需要许多相同的步骤。
底线
任何类型的投资财产融资都可能很复杂,有时很难获得。对于因财务或信贷问题或由于购买的财产类型而获得传统商业抵押贷款的买家来说,所有者融资可能是一个不错的选择。所有者融资可能非常复杂,如果没有在交易的两边进行法律建议,就不应尝试。我们强烈建议您在解决所有者融资之前探索所有可能的商业房地产贷款选择。乐鱼体育app官方