资本化率:计算器,公式和它是什么
本文是关于企业融资.
乐鱼体育app官方房地产投资者使用资本化率,或上限率,来确定一个潜在的投资物业是否显示出足够的潜在投资回报(ROI),使其值得购买。它是根据年回报率计算的,因此,如果一处房产在一年内表现良好或糟糕,就会反映在计算中。上限比率的计算公式如下,以百分比表示:
上限比率=净营业收入(NOI) /当前物业价值
上限费率计算器
使用以下计算器计算物业的上限比率:
让我们看一个简单的例子来说明如何操作计算过程.你的总租金收入是6万美元,入住率是85%,营业费用是1.5万美元。
$60,000 x 85% = $51,000
$51,000 - $15,000 = $36,000 noi
最高利率例子
以下是基于两种不同性质的两种上限率计算。这将告诉你,越贵的房产并不一定有更好的上限利率。
房地产一
- 房产价值:85万美元
- 河内:56080美元
财产B
- 房产价值:70万美元
- 河内:48560美元
NOI除以物业价值得到上限比率
- 物业A: $56,080 / $85万= 0.066
- 物业B: $48,560 / $700,000 = 0.069
因为上限比率公式是以百分比表示的,所以现在乘以100:
- 属性A: 0.066 x 100 = 6.6%的上限率
- 属性B: 0.069 x 100 = 6.9%的上限率
尽管B房产更便宜,但它的购房上限更高,所以如果只考虑购房上限,它将是更好的选择。这就是为什么在购买之前,你应该看看投资物业的整体财务状况,包括ROI现金流,以及同类房产的出售和租赁价格。
什么是好的利率上限?
一个好的利率上限是高于4%。上限比率越高,物业的财务收益就越高。上限利率越低,你的投资回报率就越低,你可能会想要考虑另一个投资物业。
然而,较低的上限利率也意味着该物业是一种更安全或风险较低的投资,而较高的上限利率则意味着风险较高。在购买新的投资性房产之前,了解最高利率是什么,它是如何运作的,以及评估财务潜力的其他计算方法是至关重要的。
影响限额率的因素
由于上限利率不考虑抵押贷款支付或与购买房产相关的成本,而只是该房产一年的概况,因此投资者不一定能全面了解该房产几年来的表现。因此,虽然这是一个很好的工具,但了解可能影响上限率的因素是很重要的,包括
- 位置位置较好的房产可能要花更多的钱来购买,但租金也会更高。这就是为什么你应该使用上限利率的原因,因为在理想地段的房产可能与在较便宜地段的房产有相同的上限利率。
- 资产类型:商业物业的租金上限往往高于多户型物业、公寓楼宇和住宅物业,因为商业物业的租金上限往往较高。
- 可用库存:库存越低,需求越高,这就导致房地产的上限率越低。
- 利率上升的利率往往意味着房地产价值的下跌。利率上升还会增加债务,从而减少净现金流。正因为如此,利率上升可能导致上限利率降低。
何时使用上限利率
上限利率主要适用于寻求以租赁目的购买物业的长期投资者。除了长期投资者,房东和商业投资者在评估房产时也会考虑上限利率。
使用上限率
- 单户投资物业
- 公寓和联排别墅出租物业
- 商业地产投资乐鱼体育app官方
- 多户出租物业
- 公寓大楼
- 在出售房产前评估房东拥有的房产
何时不使用上限费率
上限利率的计算并不适用于所有投资者和情况。如果你是在修缮、翻转或购买空置土地,你不会把房产出租,所以上限税率不会影响你的购买决定。
一般来说,在以下情况下,你不会考虑上限税率:
- 固定和翻转:一旦房子修好,你就把它卖掉赚钱,所以你在买房时不会考虑潜在的租金收入。
- 购买土地:你不能计算空置土地的租金收入或NOI,所以上限率在这里不适用。在购买空置土地之前,请浏览我们的购买土地指引.
- 购买度假租赁物业:因为房产可能不是全年出租的,所以上限率并不能准确反映其价值。
- 短租物业:因为房产的租期很短,而且上限率是根据年收入计算的,所以上限率很可能是扭曲的。
评估投资性房地产的其他方法
如前所述,评估投资性房产还有其他方法。在购买房产之前,一定要咨询你的财务顾问,并考虑多种衡量指标。其他评估方法包括
- 类似的属性:比较该地区同类房产的销售价格,以确定潜在房产的价值。
- 单位价格:用潜在购买价格除以大楼内可出租的单元数。
- 现金流:计算预期的租金收入,并减去诸如按揭付款、税收、保险和公用事业等费用,以确定总体现金流。
- 总租金收益率:把每年收取的租金除以物业的总成本,然后乘以100,就可以得到租金的总收益。总物业成本包括购买价格,关闭成本和翻修成本。高于7%就是不错的租金收益率。
- 百分之一法则:每月总收入至少应该是购买价的1%。如果月总收入是购买价格的1%或更多,该房产通常会有正的现金流。
- 投资回报:用你的年收益除以你的总现金投资。年收益是由总租金收入减去费用计算的。房地产投资的投资回报率在10%以上是好的。乐鱼体育app官方
底线
在你购买投资或商业物业之前,计算你的潜在上限利率,以确定该物业是否值得投资。虽然上限利率是一个很好的工具,但它应该只是购买房地产时考虑的几个因素之一。乐鱼体育app官方在评估过程中咨询你的财务顾问。
如果你决定贷款购买投资性房产,一定要查看我们的指南如何获得小企业贷款乐鱼游戏app下载帮助你开始。