上限率、投资回报率、现金对现金回报:房地产投资者指南乐鱼体育app官方
乐鱼体育app官方房地产投资者经常使用三个指标来衡量创收房产的表现:资本化(上限)率、投资回报率(ROI)和现金对现金回报率。建议使用这三种方法来最好地了解房产的潜在回报率。ROI的公式是年收益除以总投资。
何时使用房地产投资公式乐鱼体育app官方
通常情况下,你对一处房产的了解越多,你就越能明智地做出购买或保留它的决定。因此,建议使用所有三个公式。然而,在某些情况下,你可能没有足够的时间,或者只是想要一个快速的公式来分析物业的回报率,所以你只需要使用一个公式。
盖率
上限利率衡量的是物业的回报率。你可以用上限费率公式来计算物业的上限费率,即净营业收入除以当前财产价值。上限比率通常用于比较同一物业类别的两个相似物业,例如两座商业大厦。
一般来说,买入并持有的投资者会根据这一上限利率来判断该房产在一年内的表现如何。然而,由于没有租金收入,上限税率不能用于“固定即换”房产。请记住,上限利率也不考虑抵押贷款支付。
投资回报
投资回报率(ROI)是用来确定你的房地产表现如何的。乐鱼体育app官方它通常被认为是你的年收益除以你的总投资。通常情况下,你的成本越低,你的ROI就越高。你可以在两者上都使用ROIfix-and-flip买入并持有投资,投资回报率公式可以考虑你的抵押贷款,这与上限利率公式不同。
Cash-on-Cash回报
现金对现金回报是一个房地产指标,用来分析你的资产的乐鱼体育app官方表现。它还考虑到财产的债务,如你的抵押贷款,类似于ROI,但不同于使用上限利率。现金对现金回报的公式可以有所不同,但通常是你的净营业收入除以你的总现金投资,它包括贷款费用和结算成本等。
上限率、投资回报率、现金对现金回报
房地产投资者在评估房产时必须决定是使用上限收益率还是ROI还是现金对现金的回报。乐鱼体育app官方一般来说,上限税率适用于多户住宅、商业建筑和公寓建筑。它不用于固定和翻转物业,因为净营业收入(NOI)被用在上限费率公式中,而固定和翻转项目没有任何NOI,因为没有租金收入。
投资者通常使用上限率来比较物业,此外也使用现金对现金回报、可比物业销售价格和投资回报率。相反,投资者使用ROI来分析长期投资的资产fix-and-flip属性.投资回报率是指资产的总回报率,包括债务和现金投资。投资回报率确实考虑了物业的债务。
商业和住宅投资者通常都使用现金对现金回报来评估来自创收物业的现金流。然而,由于没有任何月租金收入,“固定即出售”的投资者通常不会使用它。与投资回报率相比,现金对现金回报通常能更准确地分析投资物业的表现。这是因为现金对现金回报只衡量实际投入现金的回报,不包括债务。
如何计算投资物业的最高比率
投资者可以手工或使用盖率计算器.要手工计算上限率,只需将物业的NOI除以当前物业价值,并将其乘以100,就可以得到一个百分比。上限利率通常衡量的是该房产一年的回报率。与ROI不同的是,它只用于产生收入的物业,而且通常有多个单元的物业。
当你计算上限利率时,记住它是根据年收益计算的。这意味着,如果一处房产在一年内表现良好或糟糕,就会在计算上限税率时反映出来。这也意味着投资者没有对过去几年的房产有一个全面的了解。
例如,如果该物业在过去几年的业绩不佳,上限比率可能具有欺骗性,因为它只显示了一年的正回报。这就是为什么在评估投资房产时,使用不止一种指标是很重要的。
想要更深入的了解,包括什么是一个好的利率上限,请阅读我们的文章资本化率的文章.
盖率公式
上限比率公式= NOI /物业价值x 100
对于上限费率公式的第一部分,我们需要找出NOI是什么。这是投资性房地产在减去经营费用后,但在本金和利息支付、资本支出、折旧和摊销之前所产生的现金流。
接下来,你要通过让房地产经纪人进行房地产估价来确定房产的价值乐鱼体育app官方比较市场分析或者让房产估价。你也可以在Zillow等网站上粗略估计一下你的房产目前的价值。然后,你把这个数字乘以100,就能算出上限税率。一个好的上限通常是4%到7%或更高,尽管它确实取决于物业类别和位置。
盖率的例子
现在我们知道了上限比率公式是什么,让我们看一个例子。让我们假设,我们想要计算出一个地区的公寓建筑的上限利率,该地区的平均上限利率为7%。
假设该公寓楼的NOI为8万美元,该公寓楼的价值为120万美元。
首先,我们用NOI除以物业价值。
8万美元/ 120万美元= 0.067
然后乘以100得到a盖率6.7%.
现在,我们可以使用该上限率将其与该地区公寓建筑的平均水平进行比较,并确定该建筑的NOI较低,或者我们可能想提供一个较低的购买价格,以便上限率将更符合该地区8%的平均水平。
如何计算投资物业的投资回报率
除了计算现金对现金回报和上限率之外,还有一种替代方法,就是计算你的投资回报率。就房地产而言,ROI是乐鱼体育app官方指你在该物业的总投资的回报。它既包括你投资的现金,也包括你在房产上杠杆化的任何债务,包括投资房地产贷款.
投资回报率不同于利率上限,因为它在公式中考虑了你的按揭付款。它也不同于现金对现金回报,因为它不仅考虑到你花在首付和出借人费用上的现金,还考虑到你融资的金额。
投资回报率可能是扭曲的,因为当你有抵押贷款时,你的投资回报率似乎比你用现金支付时更高。这就是为什么在购买投资房产之前,使用不止一种分析方法是如此重要。
ROI公式
投资回报率=年回报率/总投资× 100
一般来说,投资者计算年回报率的方法是,从总租金收入中减去与物业有关的费用,得到NOI。然后,用这笔钱除以你的总投资,也就是你在房产上的现金和债务。最后,将这个数字乘以100。通常情况下,好的投资回报率是投资性房产的10%以上,以及固定后翻转房产的15%以上。
ROI的例子
让我们来看看一个例子,一个投资者使用ROI公式来决定他们是否想购买复式公寓。
假设复式公寓的年回报率为24000美元,购买复式公寓所需的总投资为15万美元。
首先,我们用年回报率除以总投资,然后乘以100得到一个百分比。
24000美元/ 150000美元x 100 =投资回报率16%
16%的数字被认为是一个高回报率的收入产生的财产。一旦你知道了ROI,你就可以将其与该地区类似物业的其他ROI进行比较,并将其与其他投资选项进行比较,看看哪一种将给你带来最高的回报。
如何计算投资物业的现金对现金回报
现金对现金回报衡量的是投资于投资物业的实际现金回报。它也被称为投资性房地产的现金收益率。全现金购买房产的投资者通常使用现金对现金回报作为衡量其回报率的快速工具。
现金对现金的回报可以帮助投资者预先筛选房产。这也是一种基于相对简单的计算来比较属性的简单方法。这是与ROI相比的,后者更复杂,需要更多的时间和更多的相关知识。
除了衡量当期收益外,现金对现金收益也可用于预测投资物业未来的现金分配。请记住,这不是一个有保证的未来回报,相反,投资者使用它作为一个目标未来回报,并作为一个财产未来将产生的估计。
Cash-on-Cash回报公式
现金对现金回报=年度税前现金流/实际投入现金× 100
现金对现金收益公式通常被认为是最常用和最简单的房地产投资公式之一。乐鱼体育app官方现金对现金回报等于年度税前现金流除以实际投入的现金乘以100。
要计算出你的年度税前现金流,你需要用你的总定期租金加上任何额外的物业收入减去你的空置率减去营业费用。现在,对于等式的下一部分,你需要知道如何计算实际投入的现金。你要做的是把你在房产上投资的所有现金加起来,包括你的首付款、交易费用和房产维修费用。
除了最高利率和投资回报率之外,现金对现金的回报还可以用来了解租赁物业的表现如何,是否划算,以及该物业与其他物业的比较情况。通常情况下,8% - 12%的现金对现金回报率被认为是不错的。请记住,如果你为房产融资,这个数字是扭曲的,你需要确保你能支付每月的抵押贷款。
Cash-on-Cash回报的例子
让我们看一个例子,一个投资者使用现金对现金回报来决定她是否想购买一个双工.让我们假设你知道你实际投资的现金是75000美元,这是你的首付款,成交费用和康复费用。现在,让我们假设你每年的税前现金流是12000美元。
你的年度现金流除以总投资现金,然后乘以100。
$12,000 / $75,000 x 100 =16% cash-on-cash返回
这被认为是现金对现金的高回报,所以它很可能是一项很好的投资。然而,如果你为该房产融资,你应该考虑到你的融资成本,并查看上限利率和投资回报率。
使用上限率、ROI和现金对现金收益公式的专业建议
在分析房地产时,上限收益率vs投资回报率和现金对现金回报率公式可能会让人有点困惑。乐鱼体育app官方记住,我们建议在计算收益产生物业的回报率和表现时,尽可能使用这三个指标。
在这里,我们有一些来自专业人士的关于现金对现金回报和上限率与ROI的想法。
1.使用上限费率来比较相似的物业
当投资者使用上限率来分析产生收益的房产时,他们需要比较苹果和苹果。这意味着他们需要根据所处的位置以及属性类别来比较属性上限费率。例如,农村的复式公寓就不应该和大都市的办公楼相比。
“对于投资者比较项目,上限利率是有用的;然而,事情并不总是非黑即白的。例如,一个投资者可能在一个顶级市场拥有较低的上限利率,而在一个次级市场拥有较高的上限利率。因此,虽然可以对每个项目的上限进行比较,但在做出决定之前必须考虑其他因素。”
- Puja Talati合伙人恩佐多户家庭的
2.用同样的计算方法来比较房地产投资乐鱼体育app官方
如果你对不同的房产使用不同的计算方法,然后对它们进行比较,期望得到的结果能帮助你做出购买决定,这对你没有多大好处。建议使用每个物业的上限比率、投资回报率和现金对现金回报率。但是,如果您只使用一个,请确保对于您分析和比较的每个属性都是相同的。
“我认为最重要的是要确保你在比较投资时使用相同的计算方法。因此,举例来说,不要只看一项投资的投资回报率,然后将其与另一项投资的现金对现金回报率进行比较。确保你是在比较两者的投资回报率,还是两者的现金对现金回报率。”
-合伙人Cornelius CharlesDream Home Property Solutions, LLC
3.使用组合的投资公式来比较物业
在分析和比较投资物业时,上限率、投资回报率和现金对现金回报率都可以独立存在。然而,最准确的结果来自使用所有三个公式。
“在评估房地产投资时,最高利率和现金对现金回报率都是需要考虑的重要指标。乐鱼体育app官方这两个数字都是确定房地产投资回报率的方法。乐鱼体育app官方具体到多户家庭,我建议使用组合来评估任何交易。”
-创始合伙人Veena Jetti恩佐多户家庭的
上限比率与投资回报率(ROI)
下面,我们将解决一些最常见的问题,关于上限率vs. ROI,如何计算ROI和现金对现金回报公式。
什么是好的利率上限?
一个好的上限取决于物业类型、位置和净营业收入。一般来说,投资者希望住宅地产的上限利率在4%以上,商业地产的上限利率在7%以上。乐鱼体育app官方较高的上限比率通常是可取的,因为这意味着物业的公平市值相对于不转让意向书而言较低。
什么是现金对现金回报公式?
大多数房地乐鱼体育app官方产投资者使用以下现金对现金回报公式:净营业收入除以总现金投资。正如我们上面提到的,你的净营业收入是你的潜在租金收入加上其他收入减去空置损失减去总营业费用。
如何计算修复和翻转项目的投资回报率?
ROI公式就是你的年收益除以你的总现金投资。然而,计算固定翻转的ROI是困难的,因为您必须向后工作以获得变量。这包括物业的收购、修复、销售和营销成本。为了让这更容易,查看我们的免费房屋翻转计算器.
什么是上限税率计算器?
一个盖率计算器是一种帮助投资者确定其房地产投资回报率的工具。乐鱼体育app官方它包括物业价值、年租金总收入、营业费用和空置率等输入。在投资者填写输入后,上限率计算器将给出您的资本化率的输出。
底线
乐鱼体育app官方房地产投资者使用不同的公式来分析产生收益的房地产的表现,并决定是否应该这样做购买或租赁商业地产乐鱼体育app官方.投资者经常争论是否应该在他们的分析中使用上限率和投资回报率。然而,最好的方法是使用上限利率、投资回报率和现金对现金回报率来全面了解房产的财务状况。