房地产投资者的净营业收入:如何计算NOI公式乐鱼体育app官方
净营业收入(NOI)是指房地产投资产生的收入。乐鱼体育app官方它衡量的是投资物业在扣除经营费用、本金和利息支付、资本支出、折旧和摊销之前产生的现金流量。投资者使用NOI来确定创收物业的价值和盈利能力。
什么是净营业收入
在房地乐鱼体育app官方产投资中,净营业收入是指从投资物业中扣除营业费用和空置损失后的收入。乐鱼体育app官方房地产投资者会看一处房产的净营业收入,以确定该房产是否值得投资。
他们还会分析他们已经拥有的房产的NOI,以帮助他们确定是否需要提高租金来增加现金流。与封顶率不同,不存在“好的”NOI。相反,投资者可以比较不同房产之间的NOI,并使用当前的NOI来查看他们的支出是否过高,租金是否过低,或者一旦他们加上抵押贷款,房产是否无法负担。
净营业收入一般按年计算。所以,如果你知道你的月收入和支出是多少,你只需要乘以12就能得到全年的总额。请记住,NOI应该与其他评估工具一起使用,例如盖率、投资回报率(ROI)、可比物业租金收入和现金流。我们建议使用NOI和其他工具之一来更好地了解投资物业的整体财务状况。
如何计算净营业收入
你可以使用公认的净营业收入公式来计算你的房地产投资的NOI,即乐鱼体育app官方你的潜在租金收入加上任何与物业相关的额外收入-空置损失-总营业费用。
请记住,净营业收入公式会根据计算者的不同而有所不同。例如,大多数投资者把潜在的租金收入和其他收入分开,但有时你会看到它们结合在一起。无论如何,普遍接受的净营业收入公式是你的潜在租金收入加上任何额外的财产相关收入减去空置损失减去总营业费用。
使用NOI计算器将使它更容易,所以检查我们的免费净营业收入计算器.
净营业收入公式
净营业收入公式:
NOI =租金收入+其他收入-空置损失-营业费用总额
要计算出一处房产的净营业收入,你需要知道它的潜在租金收入和其他收入。你还需要考虑空置单位或租户不付租金的单位造成的空置损失。最后,你需要把所有的运营费用加起来。一旦你有了所有这些数字,你就可以计算投资物业的净营业收入了。
为了找到你的净营业收入,你通常需要投资物业的潜在租金收入,投资物业的空置损失,投资物业的其他收入,以及投资物业的总营业费用。
投资物业的潜在租金收益
潜在租金收入(PRI)是指每个住宅或住宅的租金总额商业租赁,假设该物业已100%被占用。如果属性未被完全占用,则PRI的数量基于租赁市场分析,根据可比物业的租约和条款。
投资物业空置损失
空置损失是指由于租户空置物业和/或租户拖欠租金而造成的收入损失。空置率可根据当前租约到期时间计算。以可比物业空置率为基准的市场驱动数字,亦可用于计算物业的NOI。
要计算空置损失,可以计算该单位的租金,然后乘以一年中空置的月数。例如,如果其他类似的单位每月租金为2,000元,而空置单位空置了三个月,那么你将用2,000元乘以3,得到6,000元,这是该物业每年的空置损失。
投资性财产的其他收益
由于房产产生收入的方式多种多样,房地产投资者除了计算月租金外,还需要考虑所有可能的收入。乐鱼体育app官方这些其他收入包括但不限于设施租金收入、自动售货机收入、洗衣服务收入、停车费收入、广告牌/标牌费和其他相关服务费。
投资物业经营费用总额
经营费用总额包括与经营和维护投资物业相关的所有必要支出。为了得到总运营费用,你把所有的运营费用,如财产税、维护费和管理费加起来。
具体来说,运营费用通常包括:
- 房产税:这些费用由物业所在地区的管理机构评估,并根据位置、物业价值和大小而有所不同。
- 租赁财产保险:这有助于保护你的财产免受收入损失、损坏和天气相关的损害。一套20万美元的出租房产的平均保单费用为每年1473美元至1596美元。
- 物业管理费:这些费用由物业经理或管理公司收取,从投资物业每月总租金的8%到普通物业超过总租金的25%不等度假出租物业。
- 保养和修理:这些包括保持财产维护的东西,如害虫控制,油漆,草坪护理,以及任何必要的维修。预计每年将支付约1%的财产价值的维护相关费用。
- 杂项费用:这些费用包括法律费用、营销和广告费用,以及其他不属于其他类别的物业运营所需的任何费用。
不包括在NOI内的费用
需要注意的是,债务偿还、折旧、租赁佣金、租户改善、维修磨损在计算净营业收入时,不包括所得税和抵押贷款利息费用。这是因为NOI是物业本身所独有的,不包括投资者/借款人所特有的其他费用。
何时使用净营业收入
在购买之前,投资者可以使用NOI来评估物业的价值,帮助他们做出更明智的投资决策。收购后,NOI可作为经营性现金流的衡量指标。
为投资物业提供资金的贷款机构也有兴趣了解物业的净营业收入。这是因为NOI有时被用作批准申请的决定因素之一商业贷款对于房地乐鱼体育app官方产投资者。贷方会查看房产的净营业收入,并评估业主是否有足够的现金流来支付抵押贷款。贷方很重视这一点,因为他们希望确保借款人有能力偿还贷款。
“对于多户资产的商业贷款机构来说,NOI尤其重要,因为他们的风险是基于标的资产的NOI进行评估的。在大型多户公寓中,房利美(Fannie Mae)等贷款机构在评估房产的初始价值时使用NOI指标,而不是评估借款人或投资者的信用风险和历史。”
-Veena Jetti,创始合伙人,恩佐多户家庭的
涉及NOI的计算
房地产投资者使用的许多计算和公式都使用了NOI。乐鱼体育app官方投资者用它来评估投资物业在支付运营费用后产生现金的能力。
一些依赖NOI的计算包括:
- 盖率:显示物业的潜在回报率;上限比率公式为NOI /物业价值x 100。
- ROI:这是以百分比表示的你在投资房产上获得的回报;ROI公式为年收益/总投资,年收益也称为NOI。
- 债务偿还覆盖率:在计算NOI后,贷款人可以用它来衡量一处房产的收入是否能覆盖其运营费用和债务偿还。
- 投资现金回报率:在考虑NOI的情况下,你在房产上投资的现金数量与你收到的现金数量的比例。
在房地产中使用净营业收入的例子乐鱼体育app官方
净营业收入公式被房地产投资者和贷款机构共同使用。乐鱼体育app官方他们每个人都想评估一笔交易,看看它是否有意义。让我们看两个例子:一个是投资者使用NOI来决定他们是否应该购买一处房产,另一个是贷款人使用NOI公式来决定他们是否应该借钱给投资房地产购买。
请记住,净营业收入公式是:
NOI =潜在租金收入+其他收入-空置损失-总经营费用
过程的例子
假设简想购买投资性房产。她知道潜在的租金收入是每年4万美元,额外收入是2000美元,空置损失是5000美元,运营费用是8000美元。
首先,把总租金收入和额外收入加起来:$40,000 + $2,000 = $42,000
然后。减去空缺和运营费用:$42,000 - $13,000 = $29,000
所以,Noi = 29,000美元
Jane可以使用这个数字,并将其与该地区的其他房产进行比较,看看该房产的定价是否合理。她也可以找出她估计的每月抵押付款,并确保她能负担得起根据NOI。简可以用NOI来算出房产的上限费率。上限利率公式是NOI除以物业价值,这是用来帮助评估投资物业的回报率。
贷款人如何在承销中使用NOI
现在,让我们来看看贷款机构在决定是否为投资房产购买提供资金时,是如何看待净营业收入的。让我们用例子一中相同的数字,那么Noi = 29,000美元。
抵押贷款机构将根据该地区租金的公平市场价值调整NOI,并检查以确保空置损失已被计入。他们通常“玩弄”这些数字,以得到最保守的NOI。他们希望最大限度地降低风险,并根据平均空置率考虑任何可能下降的租金或任何可能空置的单位。
贷款人还将使用净营业收入公式来计算偿债覆盖率。DSCR是NOI除以每年的按揭付款。这有助于贷款人评估借款人是否有能力偿还贷款。贷方在发行时使用这一比率多户家庭的商业和商业贷款。
使用净营业收入的利与弊
计算物业的净营业收入是确定物业价值和评估其盈利能力的重要方法。尽管如此,在房地产投资决策中使用NOI既有其优点,也有其缺点。乐鱼体育app官方下面让我们看看NOI的潜在优点和缺点。
使用NOI的优点
使用NOI的优点包括:
- NOI决定投资物业的初始价值,帮助房地产投资者确定它是否会成为一个好的投资乐鱼体育app官方
- NOI的使用提供了一个物业持续营业收入的概述
- NOI还可以帮助贷款人和债权人确定房产是否产生足够的现金流来覆盖任何潜在的风险债务服务
使用NOI的缺点
使用NOI的缺点包括:
- NOI分析可以被操纵,因为业主可以选择加速或推迟某些费用
- 一个属性的NOI并不总是恒定的- - - - - -它可以根据属性的管理方式而改变
- 由于NOI不考虑其他费用,如利息费用、偿债费用、所得税或资本支出,因此在支付所有这些其他费用后,财产可以产生的实际现金流可能会有所不同
- 如果用预计租金来计算NOI,那么如果这些租金与NOI不同,就会偏离净营业收入公式市场租金
如何提高营业净收入
拥有高净营业收入的房产通常是一件好事。NOI为正值意味着一家酒店的营业收入高于其营业支出。负NOI表示出租物业的经营费用超过其收入。为了帮助弄清楚这一点,有不同的方法来提高房地产投资的NOI。乐鱼体育app官方
提高投资性物业净营业收入的三种方法是提高租金收入、寻找额外的收入来源和尽量减少经营费用。
提高租金收入
投资物业的主要收入来源是租金收入。提高租金收入的一个方法是确保你有90%或以上的高入住率。另一种方法是审查你的租金费率,以确保租金是根据其比较和目标租户人口进行合理定价的。
如果你不确定你的房租是太高还是太低,请查看我们的网站2018年房租收费指南.它将帮助你确定如何设定一个公平的租金价格,吸引租户,给你正的现金流。
寻找额外的收入来源
除了租金收入外,许多房地产投资者还利用其投资物业的额外收乐鱼体育app官方入流。出租物业的一些热门收入来源包括停车场、投币式洗衣设施和自动售货机。你也可以考虑将额外的空间出租给租户作为存储空间。如果你拥有一栋多层公寓楼,你可以把空间出租给广告牌公司。
其他一些有创意的投资物业赚取额外收入的方法包括:
- 每月收取额外的清洁服务费
- 每月收取宠物租金
- 在温暖的月份,把风扇和窗户空调租给租户
- 把高端电器放在单元中,每月额外收取费用
- 升级厨房和浴室以获得额外的租金收入
减少运营费用
一家酒店的营业费用对其净营业收入有很大影响。因此,尽可能地削减或削减运营成本是个好主意。例如,你可以通过确保关闭不使用的灯或设置定时器,这样它们只在天黑时亮起,来减少水电费用。你也可以把清洁费用作为维护费转嫁给租户,而不是作为一种便利设施吸收它。
减少运营费用的其他方法包括使用低能耗灯泡,如led。这些灯泡的前期成本比普通灯泡高,但从长远来看可以节省电费。如果你为一处房产支付水费,你可以设定一个上限,如果租户超过了这个上限,那就是他们的责任。
营业收入净额常见问题
下面我们有一些关于房地产投资的NOI最常见的问题。乐鱼体育app官方
我的按揭付款是否属于《禁止付款通知书》?
抵押贷款支付或任何类型的融资成本都不包括在净运营公式中。净营业收入包括所有租金收入,然后减去空置率和所有营业费用。抵押贷款付款不被视为经营费用。相反,运营费用包括税收,租赁财产保险,以及物业管理费。
物业管理费是否算在营运净收入公式内?
物业管理费被认为是一项营业费用,因此它们是净营业收入公式的一部分。你可以从总租金收入中减去所有的运营费用,包括物业管理费,来计算房地产投资的净运营收入。乐鱼体育app官方
如何计算NOI?
房地产投资者有几种计算NOI的方法,但最简单的一种是乐鱼体育app官方把你在房产上的所有收入加起来,包括租金收入、停车费和洗衣费,然后减去你的空置率和运营费用。你也可以用a净营业收入计算器然后输入诸如总租金收入和营业费用之类的数据,计算器将使用这些输入来生成你的净营业收入。
净营业收入只用于房地产吗?乐鱼体育app官方
净营业收入用于房地产投资,但也用于许多其他行业。乐鱼体育app官方NOI是衡量企业利润的一种方法,通常在损益表上报告。除房地产外,净营业收入公式有所不同,但通常是总营业收入减去总营业费用。乐鱼体育app官方
底线
净营业收入是评估和评估投资物业的重要因素。它帮助房地产投资者乐鱼体育app官方和贷款机构决定房产是否值得投资。它能很好地洞察物业产生现金流的能力以及其整体价值。净营业收入公式为潜在租金收入减去空置面积加上其他收入减去营业费用。如果你想轻松计算你的NOI,请使用我们的免费NOI计算器.