如何在7个步骤中购买止赎前的房子
预止赎房屋通常发生在房主拖欠抵押贷款,导致贷款违约的情况下。在预止赎期间,房主可以出售房产,也可以支付贷款的未偿余额。这让投资者有机会以低于市场价值的价格购买止赎前的房产。要了解如何购买止赎前的房屋,请遵循我们的循序渐进的指导,从决定这是否是你正确的投资策略到寻找房源到关闭房产。
寻找和购买止赎前房产的过程比传统的房地产购买要复杂一些,因为上市并不总是随时对公众开放。乐鱼体育app官方以下是你需要遵循的步骤:
1.了解止赎前的过程,并决定它是否适合你
预止赎是止赎程序的第一阶段,它使抵押贷款机构能够收回抵押财产的所有权,以收回与违约抵押贷款相关的债务。在预止赎期间,贷款人向借款人发送违约通知,告知他们正在采取法律行动防止止赎。然而,业主仍然有机会通过获得足够的钱来偿还银行或出售房产来偿还贷款来避免丧失抵押品赎回权。
确定一个止赎房屋取决于它在止赎过程中的位置。在止赎程序的早期阶段,原所有人(银行或政府)可能仍然拥有房产的所有权,或在短期销售中提供的房产。在美国,止赎有两种类型:司法止赎和非司法止赎。
司法丧失抵押品赎回权
司法止赎,也被称为“司法出售止赎”,是指在法庭上发生的止赎程序。这种情况发生在抵押票据缺乏出售权利条款的情况下,该条款将允许抵押贷款机构在违约情况下出售房产。借款人可以通过偿还截至销售点的欠款来避免止赎。如果没有对止赎提出法律异议,这个过程可能需要4到8个月才能完成。
以下是两种类型的司法止赎:
- 因出售而丧失抵押品赎回权:必须将房屋拍卖给出价最高的竞标者,由贷款人提出第一个或开标。治安官拍卖是这种拍卖的俗称。
- 严格的丧失抵押品赎回权:法院为房主设定了支付抵押贷款的最后期限,如果房主没有这样做,法院就会在不举行拍卖的情况下将房屋的所有权授予贷款人。
Non-judicial丧失抵押品赎回权
非司法止赎是指法院不干预或不需要干预。借款人必须同意非司法止赎程序时,他们拿出贷款。如果借款人未能还款,抵押贷款或信托契约中就会增加一项出售权利条款,赋予第三方受托人出售财产的权利。由于这一规定,非司法止赎有时被称为出售权力。
贷款人通常会向房产所在的非司法止赎州的县书记官提交违约通知(NOD)。该文件作为即将取消抵押品赎回权的通知,并给予借款人一段时间来反对贷款人的索赔或支付他所欠的款项。在一段规定的时间(各州不同)到期后,受托人向县书记官提交受托人出售通知(NTS)。止赎拍卖的日期、时间和地点将在本通知中指定。
止赎前房产适合谁
丧失抵押品赎回权之前的房主经常面临财务困难,有些人宁愿卖掉房子,也不愿让抵押品赎回权出现在他们的信用报告上。止赎前的房屋通常以低于市场价值的价格供投资者购买。
止赎前房产投资适合以下投资者:
- Fix-and-flippers:他们用硬通货贷款购买需要大量维修的止赎前房产,然后转手获利以偿还贷款。
- 长期投资者:他们购买即将丧失抵押品赎回权的房屋,进行必要的维修,稳定房产,然后完成装修,使房产有资格获得长期贷款。
购买止赎前房产的利与弊
传统的房屋购买过程不同于购买止赎前的房屋。购买止赎前的房子有很多好处,比如由于房子可能根本不在市场上,竞争会更少。然而,当你学习如何购买止赎前的房屋时,你会发现也有一些缺点,比如与不合作的房主合作,以及更长的关闭期限。以下是主要的优点和缺点:
优点 | 缺点 |
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由于一些止赎前的房屋通常还没有上市,买家之间的竞争减少了 | 止赎前的房屋有时需要延期维护或进行重大维修 |
你可以以低于市场价的价格购买止赎前的房子 | 止赎前的房产很难找到或搜索 |
它有较低的结算成本,你经常可以融资购买房产 | 房主有时很情绪化,这使得交易过程具有挑战性 |
你可以用更少的钱在房价较高的地区买到一套止赎前的房子 | 这个过程很慢,而且买家有很多文书工作要做 |
2.研究社区
在了解了什么是预止赎之后,第二步是确保你在正确的社区寻找预止赎房屋。在正确的社区投资可以让你利用升值和最大化你的投资利润。它可以决定是实现预期回报还是获得超额回报。
分析在线地图,确定该地区是城市、郊区还是农村,以及公共交通和主要路线的可达性。如果你打算租房,在网上搜索可用的租金,看看市场租金。在寻找一个社区时,要考虑整体的市场状况、负担能力、公共交通或停车位的可用性以及学校系统。此外,租房者和买家更喜欢具有以下特征的地点:
- 可达大型机构,如超市,公园,购物,餐厅和企业
- 通过性
- 高评价学校
- 人行道、路灯和道路维修良好
- 建筑物和住宅状况良好
- 房产在出售前在市场上停留多长时间
选择几处房产进行考察后,进行尽职调查。您可以将搜索重点放在该区域内的几个潜在区域和属性上。
3.寻找止赎前上市线索,缩小财产选择范围
了解如何购买止赎前的房屋变得更加复杂,当定位止赎前的房屋出售时,这往往是购买过程中最困难的部分。与典型的房产列表不同,止赎前列表在流行的列表网站上并不多见。事实上,只有90139年与2022年第二季度相比,美国有止赎申请的房产619305年2022年6月上市的活跃物业。
在有或没有房地产经纪人的帮助下,有几种方法可以找到止赎前的房屋:乐鱼体育app官方
公共记录
访问你所在县的记录员办公室可以免费获得止赎前列表。在公共记录部分查找违约通知、受托人出售通知和未决诉讼。这些是发送给财产所有者的公开通知,作为止赎程序的一部分。
公共记录包含以下信息:
- 物业所有人的姓名
- 物业地址
- 丧失赎回权的银行
- 房屋所欠的金额
搜索公共记录来查找准确的止赎前列表需要时间,而且它只能提供很少的信息。没有全面的房产描述、房屋照片或房屋留置权。这种方法对任何有时间、精力和专业知识的投资者或房地产经纪人都有帮助,可以与业主沟通并获得更多信乐鱼体育app官方息。
乐鱼体育app官方房地产律师和批发商
乐鱼体育app官方房地产律师在他们的房地产交易中代表客户,包括那些房产处于预止赎状态的人。另一方面,房地产批发商是企业家,他们从乐鱼体育app官方房主手中收购房产,并将他们与买家或投资者联系起来。批发商不购买财产。相反,业主的临时合同赋予批发商代表业主出售房产的权力,而批发商则保留差价。
因此,你应该与专业人士建立有价值的联系,他们一直与止赎前的线索保持联系,如房地产律师和批发商,以获得第一手信息。乐鱼体育app官方亲自参加活动或通过个人和职业友谊建立联系是与房地产律师和批发商联系的最佳方式。乐鱼体育app官方此外,你可以很容易地在网上或通过社交媒体与他们联系。
乐鱼体育app官方可使用本地多重上市服务(MLS)的房地产代理商
在寻找活跃的止赎和止赎前列表和全面的财产信息时,您当地的MLS是重要的数据源之一。多重上市服务(MLS)是一个本地待售房产数据库,只有房地产专业人士才能访问。乐鱼体育app官方对于安全和运营成本,每个MLS都由房地产经纪人和经纪人使用和管理,并且是特定于您的州的。乐鱼体育app官方
投资者可以与经过认证的房地产经纪人合作,并获得MLS。乐鱼体育app官方你的房地产乐鱼体育app官方经纪人会通过MLS寻找止赎前的列表。此外,代理人可以安排会议与业主和谈判交易代表你。他们将研究并提供全面的房产照片和信息,如每年的房产税,面积,以及房屋最后出售的价格。
在线目录
使用在线目录查找止赎和预止赎房源,这些目录有你所在社区房产的广泛信息。它可以过滤潜在的列表,轻松找到最相关的信息。
在线目录是房地产投资者寻找止赎前列表的最佳选择,因为您可以从任何设备立即访问它们。乐鱼体育app官方但是,验证多个源是至关重要的,因为一些目录偶尔包含不准确或过时的信息。
这里有一些在线目录可以帮助你找到止赎前的列表:
在线目录 |
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最适合 |
希望无限制地获得止赎前和止赎上市的投资者 |
投资者希望寻找非代理人代表的上市,如止赎前的线索 |
投资者希望通过全国各州的数据库来查看他们所在地区的可用房产 |
希望通过将领先研究与内置CRM软件相结合来培养高交易概率交易的投资者 |
关键特性 |
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每月起价 |
39.95美元 |
39.99美元 |
39.80美元 |
每用户119元 |
了解更多 |
或
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在你把搜索范围缩小到几个止赎前的房产后,进行比较市场分析(CMA)和租赁市场分析(RMA)来检查该地区的可比房屋。这些报告将为投资者提供一个客观的房地产数据,以便他们对购买哪种房产做出明确的决定。
CMA是一份报告,通常由房地产经纪人创建,比较类似的房屋和财产数据,以估计房屋的当前乐鱼体育app官方价值。这将让你知道一个潜在的止赎前财产购买的最佳报价。一份RMA报告将评估该地区的租赁物业,以确定特定物业的租赁潜力。这对于那些打算在购买房产后将其租给租户的投资者尤其有帮助。
如果您不知道如何创建这些报告,请下载我们的免费模板,并通过阅读这些文章学习如何制作CMA和RMA报告:
4.获得贷款和预批准信
在提供一个预止赎的财产,找到一个贷款人,并获得预先批准信。这封信会告诉你你的最高借款金额是多少,让卖家放心,你是认真的,有能力获得融资来购买房产。然而,预先批准并不能保证你能获得贷款。这意味着贷方在初步评估你的贷款信誉后决定你能借多少钱。
你对贷款人的选择受财产种类和状况的影响。如果你能用现金支付房产的费用和任何必要的装修费用,你就能更好地快速完成交易。但是如果你不能全部用现金支付,你将需要获得硬通货贷款,因为你很可能不会被批准用传统贷款购买止赎前的房子。
然而,传统的贷款机构通常要求房屋处于良好的维修状态,或者只需要轻微的改善。五套以上的公寓楼通常需要从提供商业融资的贷款机构那里获得贷款。
访问我们的文章投资物业融资及要求和5最佳投资房地产贷款提供商为你的购买决定最好的贷款选择。
5.提出报价并协商
一旦你的贷款被预先批准,你就可以对止赎前的房产提出报价,这就开启了谈判过程。在报价时,了解房子的价值是多少,还有多少欠款,以及你可能需要花多少钱来维修是至关重要的。
不要忘记在你的报价中包含附带条件,允许你在条款不满足时退出交易。不动产中的意外事件是指购买协议中的乐鱼体育app官方一项条款,它规定了为了使合同具有法律约束力而必须履行的行动或要求。在合同具有法律约束力之前,买方和卖方必须就每个意外事件的条款达成一致并签署合同。
以下是房地产中常见的一些偶发事件:乐鱼体育app官方
- 标题应变:这一条款赋予买方进行产权调查的权利,并对房产的产权状况提出任何异议,卖方必须在买方完成产权转让之前澄清这些异议。
- 评估应急:这一条款保护了买方,要求房产至少以指定的销售价格进行评估,否则合同将无效。这是因为银行不愿意借钱给那些成本高于价值的借款人。也可以规定卖方可以将价格降低到评估价值。
- 检查应急预案:这一条款规定了买家何时必须让他们打算购买的房产进行专业检查。房屋检查确保没有重大问题,如漏水的屋顶,故障的电气系统,或结构缺陷。
- 出售先前房屋的意外情况:这一条款保护了那些需要出售现有住房以购买新住房的现金收益的购房者。如果购房者需要在合同截止日期前卖掉目前的房子,但却找不到买家,他们可乐鱼体育app官方以退出房地产合同。
- 家庭保险应急:该条款要求买家申请并获得房产保险。如果任何一方不能获得必要的保险,可以终止合同。卖方或抵押贷款机构经常要求这样做。
- 抵押贷款应急:该条款规定了一个时间框架内,买家必须获得融资来购买房屋。如果买家在截止日期前没有获得贷款,他们可以不受罚款地退出交易,卖家可以重新列出他们的房子,并选择另一个买家。
在报价时,与房地产专业人士合作是有利的,因为他们熟悉购买合同和应急截止日期乐鱼体育app官方。
6.执行文书工作并关闭物业
在这个阶段,前房主的产权将转移给你。一旦贷款人的承保批准了买家和财产,你将收到一份承诺书。交割律师或产权公司将设定交割日期。从接受报价到成交所需的时间因房产而异,但通常在30至60天之间。如果你用现金购买房产,这个时间框架通常会更短。
在结算时,您将负责支付所有结算费用,如转让税、产权保险、贷方费用和财产税。成交费用可以从左右不等3%至6%贷款金额。如果你申请了30万美元的抵押贷款,结算费用将从大约9,000美元到18,000美元不等。产权公司将处理你、你的贷款人和卖家之间的资金转移。你会收到钥匙,一旦支付了费用并签署了文件,止赎前的房产就是你的了。
然而,如果你打算以你的有限责任公司(LLC)的名义而不是你自己的名义关闭,在申请贷款之前,确保贷款人允许你这样做。把你所有的投资资产放在有限责任公司里可以增加保护。但如果你在多个州拥有房产,你应该在每个州都有一个有限责任公司,因为每个州的法律和税收不同。
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7.完成关门后的行动步骤
在投资者关闭物业后,有几个行动步骤,以确保物业是安全的,你已经保持所有权。虽然有些步骤看起来可以等到以后再做,但最好马上开始做。
- 既然你不能确定谁有钥匙,你就必须换锁
- 以你的名义转移或重新开启水电
- 如果房子需要修理,立即开始
- 根据你的投资计划,为房产做出售或出租的广告
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底线
对于长期投资者和炒房者来说,止赎前的房屋是一个很好的投资机会。虽然定位止赎前的财产可能是一项繁琐的任务,投资者可以大大受益于这些投资物业的较低成本。遵循上面的七个步骤,轻松地浏览购买止赎前的房屋的过程。