租赁市场分析:它是什么&如何完成一个
租赁市场分析(RMA)帮助投资者评估特定地区的租赁潜力。通常情况下,你会计算出每平方英尺的调整价格,然后乘以待售房产的平方英尺。如果平均租金高于现有房产的平均价格,那么租赁市场是积极的。
在你进行了RMA并发现租赁市场是一个很好的投资领域之后,你会想要获得投资物业贷款来购买其中一处可供出售的物业。这就是Visio贷款出现的原因。他们提供30年期投资房地产贷款,具有简单的资格预审程序,并为优质借款人提供有竞争力的利率。
租赁市场分析如何运作
为了成功地进行租赁市场分析,你首先需要知道它是如何运作的。这是一个正式的租赁市场预测,评估具体因素,以帮助您确定特定区域或物业的租赁潜力。RMA用于长期租赁或假期出租,而不是固定-翻转属性。
乐鱼体育app官方房地产投资者和房东使用它作为一种工具,以帮助他们评估某个特定区域是否适合出租物业。在这种情况下,投资者会寻找该地区的平均租金,并将其与同一地区出租物业的平均月成本进行比较。如果租赁市场分析为正(即,如果平均租金高于平均成本),这意味着在该地区的租赁投资应该产生正的每月现金流。
“买入并持有”投资者有时也会在为现有或潜在的投资物业设定租金价格时使用它。例如,如果他们在购买房产之前进行租赁市场分析,他们可能会避免购买表现不佳、可能赔钱的资产。
无论使用何种方式,军事革命都以大致相同的方式进行。一旦你确定了一个潜在的社区,你至少要确定三个比较,并计算出他们的月租金。然后,将每个家庭的月租金除以每平方英尺的个人价格,就得到该地区的平均租金。最后,计算该地区每月待售房产的成本,以计算出你每月的预期现金流。如果您心中有一个特定的物业,只需使用该物业的成本,而不是可用物业的平均值。
谁使用租赁市场分析
由于它是一个涉及研究和时间的更正式的工具,租赁市场分析(RMA)通常只被投资者使用,而不是那些只想出租他们的主要住所或家中的一个房间的人。投资者在购买房产之前通常会使用军事革命来做出投资决定,但通常不会被投资者使用fix-and-flippers.
租赁市场分析可以用于任何类型的物业,从一个从单户住宅到四户住宅和更多。但是,如果你想Airbnb你的财产或者只是想出租你房子里的一个房间来赚一些额外的钱,然后看看我们的文章设定租金.否则,请继续阅读有关进行租赁市场分析的更多信息。
如何分5步进行租赁市场分析
租赁市场分析有五个具体步骤。最后,你应该对该地区的平均租金和每月租金有一个更好的了解。这将告诉你你现有的或潜在的投资是否会有正的现金流。
下面我们将讨论进行租赁市场分析所涉及的五个步骤。
1.评估周边环境
通过租赁市场预测来评估社区是RMA的第一步,因为你需要首先对该地区进行总体评估。你总是想要验证你选择的社区是一个好的社区。这并不是简单地说你想在一个“好”的社区买一处房产,因为这是主观的。
相反,要确保你想要的社区或地区有特定的东西,可以帮助你的房产升值,并吸引希望尊重房产并按时付款的租客。一个社区并不等于你的租金定价,但它确实让你对是否想在那里买房有了一个全面的了解。在这一步,你应该能够说“是”或“不是”,如果这是一个投资的好社区。
评估社区时的重要因素包括:
- 使用公共交通和/或停车的地方
- 高步行评分
- 好地方的私人和公共学校的评级
- 附近的设施和景点,包括公园,图书馆和文化场所
- 方便前往餐饮和购物
- 开放的企业;除非你知道那里正在开发,否则你不会想在一片荒芜的地区附近买房
在选择社区时要避免的事情:
- 一条街上有多处破败或空置的房产
- 在商业区有不少永久关闭的企业
- 嘈杂的地区,如工厂、警察局或机场附近
- 没有人照看的街道;避免去那些坑坑洼洼、摇摇欲坠的人行道和路灯不亮的地方
请记住,你想要购买的投资性房产,要在一个你可以放心会见承包商或收取租金的地方。租户也应该希望住在该地区,因为它干净,安全,便利的设施,容易到达等。你无法改变一个社区的吸引力,但你可以改变一处房产的吸引力。
2.识别可比属性
在你了解了周围的社区是什么样子,以及你应该避免在这个社区里做什么之后,开始看看三处类似房产的租金。稍后,我们将根据这些可比租金进行调整设施,但现在,让我们专注于识别对比,这将有助于我们得出该地区的平均租金。
如何识别可比较的出租物业
首先,我们需要知道如何比较出租物业,这样我们就知道哪些物业被认为是可比较的(comps),哪些不是。一般来说,可比较的房产将位于相同的社区,相同的学区,并且面积相似(基于平方英尺)。它们也应该处于类似的状态。
比较出租物业时需要考虑的事项:
- 彼此靠近:在市区,应在三个街区范围内;郊区应该在几英里之内,农村地区可能更远
- 平方英尺应该差不多,在几百平方英尺以内
- 卧室数量:需要相同;不要比较一居室和两居室
- 卫生间数量:应该相似;不要比较一间浴室和两间浴室的房子,但比较两间浴室和2.5间浴室是可以的
- 很多尺寸:如果是独栋住宅,这一点很重要
- 条件:需要归入同一类别,如更新的,原始的,破损的等。
- 设施:单位及楼宇内设施相似;如果不是,那么你可以调整它们
- 上市天数(DOM):如果一套房产在市场上挂牌超过60天,那么它可能定价过高或存在某种类型的缺陷。您通常可以将价格下调5%左右,这取决于DOM如此高的原因
哪里可找到可比物业数据
可比的房地产数据通常很容易找到。你可以搜索Zillow查找特定邮政编码或社区的出租信息。你也可以打电话给当地的房地产经纪人或物业经理,询问他乐鱼体育app官方们是否有类似的出租物业。
最后,你可以打电话给该地区“出租”标志上的电话号码,询问租金、特点、大小等。然而,最好能看到房子的内部和外部照片,这样你就能很好地了解它与你正在考虑购买的房产的对比。乐鱼体育app官方
我们建议您为每个comp准备一个列表,这样您就可以轻松地编译每个属性的所有数据,例如DOM、属性条件和平方英尺。然而,如果一个房地产经纪人提乐鱼体育app官方供了比较为您在一个可比市场分析(CMA)在美国,他们已经在一个易于比较和对比的列表形式。
3.计算每平方英尺的价格
比较出租物业时考虑的因素之一是面积。这通常是指房子“空气下”的面积,也就是说房子里面有多少可居住的空间。一旦你知道了你确定的对比的平方英尺和每一个的租金价格,你就可以很容易地计算出每平方英尺的价格,把这三个加在一起。
每平方英尺的价格没有经验法则,因为全国不同地区的价格差异很大。例如,旧金山的租房者平均每平方英尺支付4.95美元。这是密尔沃基租客的四倍多。
每平方英尺的价格不仅取决于房产所处的面积,还取决于建筑物的设施和单位的状况。在一栋有男仆和游泳池的大楼里,一套经过升级的现代化单元,每平方英尺的价格要高于一套原有的、没有升级的、同样大小、有自助停车场、没有游泳池的单元。
当你计算出每平方英尺的价格后,把它们平均起来就能得到每平方英尺的平均价格。例如,如果三个比例尺的每平方英尺价格分别为2.50美元、3.00美元和2.80美元,将它们相加并除以3得到每平方英尺的平均价格(2.50美元+ 3.00美元+ 2.80美元= 8.30美元,因此8.30美元/ 3 = 2.77美元)。
租赁区域的均价是每平方英尺2.77美元。你可以用这个数字乘以该地区可用房产的平方英尺,看看它们是否是好的租赁投资。值得注意的是,这是每平方英尺调整前的价格,因为你将在接下来的两个步骤中根据入住率和设施进行调整。
每平方英尺的租金
让我们假设你知道一个类似的房产的租金是每月3500美元,面积是1750平方英尺。为了求出每平方英尺的价格,你用3500美元除以1750,这意味着每平方英尺的价格是2.00美元(3500美元/ 1750 =每平方英尺2.00美元)。
然后你把这个数字乘以你的房子的平方英尺,就得到了一个预调整的租金。假设你想租的房子是1770平方英尺,你用1770乘以2.00美元来计算调整后的租金率为3540美元(1770 x 2.00美元= 3540美元)。在后面的步骤中,我们将这个数字与每月的租金成本进行比较,以得出预期的现金流。
4.调整设施的租金
军事革命的最后一步是调整每平方英尺设施的平均租金。这类似于估价师在确定公平市场价值时根据房产升级和便利设施进行调整。主要的区别在于,我们是在调整三个对比的基础上,使用便利设施来确定租金价格。
总的来说,如果你正确地选择了比较,每平方英尺的平均价格应该相对接近你可以为你的潜在出租物业收费。然而,请记住,并不是所有地区都有现成的比价,你可能需要根据设施的差异来调整这些比价。例如,如果一个公寓有一个游泳池,但没有一个可用的物业有,你可能想要调整每平方英尺的平均价格,反之亦然。
一般有两类便利设施:
- 社区或现场设施,哪些设施对住在大楼里的每个人都有好处(比如停车场、台球室或水疗中心)
- 单位的设施专为单位的租客提供的设施包括阳台、洗衣机、烘干机或升级的电器
便利设施通常没有特定的价格相关性,但它们确实会影响整体租赁价格。它们因城市和社区的不同而有很大差异。在纽约,拥有门卫、宠物友好型建筑以及现场健身中心等设施都会提高建筑物的整体租金价格。
在美国的其他地区,户外空间、代客泊车和现场水疗中心等因素可能会影响租金。就像这些设施可能会增加租金一样,缺乏某些设施可能会降低租金。
例如,一个缺乏足够停车位或没有安全措施的大楼可能会比隔壁有24/7安全措施和专用停车位的大楼租金更低。不过,要记住,如果你在共管公寓协会(condo association)或房屋管理协会(HOA)购买一套公寓,设施通常会增加你的会费,所以租金需要与之相符。
熟悉入住率和空置率
入住率是指一处房产每年被租户占用的百分比,空置率正好相反(同样的单元每年空置的百分比)。这些都很重要,这样你就可以知道要避开空置率高的区域,并根据该区域的空置率调整你的公寓的租金。
高空置率当然取决于该地区的标准,但一般来说,超过11%就被认为是高空置率。入住率和空置率的总和需要等于100%。如果空置率是10%,那么你就知道入住率是90%。
了解空置率和入住率并不一定能告诉你应该收多少租金,相反,它们可能是一个地区要避免的危险信号,或者是一个地区租得不错的指标,你应该考虑在那里买房。此外,它可能会导致你通过进一步调整每平方英尺的平均租金来降低或提高你的期望。
入住率一般有三种方法:
- 的人口普查网站在这里,住房下有一个部分是关于入住率的
- 当地的房地产经纪乐鱼体育app官方人,你可以通过在线搜索或走进当地房地产经纪人的办公室
- 小区内的物业管理公司,也可以通过网上搜索就近的物业管理公司找到
如果入住率高于11%,你可能想要降低该地区的平均租金。相反,如果这是一个几乎没有空置率的热门市场,你可能会收取略高于平均水平的费用。
5.确定待售房产的成本
你知道你想要的社区的平均租金是多少,现在你需要知道可供购买的房屋以及它们的价格。这被认为是该地区的住房库存或供应。你需要考虑是否有足够多的房产可以以足够低的价格出售,根据你上面计算的平均租金,你可以将投资房产变现。
一个社区的供应过多可能是一个危险信号。这种情况发生在市场上库存充足的时候。例如,如果同一街区有10套类似的出租公寓,租户可以选择他们想要的那一套,而你可能没有足够的需求(租户)来满足库存的供应。这意味着你的房产可能处于市场上,由于你的持有成本和缺乏租金收入,你的现金流可能不是正的。
了解每平方英尺的租金是这里的关键,因为你可以查看可用的房产,看看它们是否能在你的首付和每月持有成本(包括你的抵押贷款、税收、保险等)的情况下,实现正现金流。
例如,如果你计算出三套可供出售的房子的月成本分别是每月1500美元、2000美元和2500美元,你需要计算出每套房子的租金,才能知道应该投资哪一套。如果该地区的平均租金是每平方英尺2美元,你可能会发现你可以收取的租金分别是1500美元,1900美元和3000美元。
你可以从这个快速分析中看到,价格最高的房子,虽然成本更高,但会给你带来更多的现金流。这不仅可以帮助你确定该地区是一个良好的租赁市场,而且这个特定的房产是一个很好的投资。
如何进行快速租金分析
让我们假设你没有时间进行完整的租赁市场分析,你只是想提出一个快速的租金分析。你需要知道可比房产的租金是多少,它们有什么设施,以及入住率和你的持有成本。
既然时间紧迫,你可以在附近、设施、可比租金和入住率等方面做一些记录。一般的经验法则是1%法则。你应按出租物业价值的百分之一收取租金。然而,这是一个激进的规则,我们建议在该值的0.5 - 0.8%之间。
例如,如果你以50万美元的价格购买了一套出租物业,那么你每月的费用将在2500美元到4000美元之间。有关短期租赁、房间和投资物业的租金定价的更多信息,请阅读我们的文章我该收多少房租.
“分析你的租赁市场的位置。问问你自己:我住的地方有多少套出租公寓?我住的地方租金是多少?我想经营什么样的出租物业(独栋、一室、多户型做好准备,对你所在的地区有充分的了解,在决定租金时将会有所帮助。——Chris Molinari, Rentometer.com的数字内容协调员
快速租金分析实例
让我们假设你想要计算出一个特定的单位应该租多少钱,通过比较该地区的其他两个单位。例如,如果类似的物业“A”每月收费3000美元,入住率为90%,那么它的定价可能是正确的,因为它的入住率很高。如果隔壁的B物业每月收费3700美元,而入住率只有60%,那么可以说它可能定价过高。
单位A的年总租金为$32,400,单位B的年总租金为$28,800。我们把月租金乘以12(因为一年中有12个月),然后乘以入住率,得出了这个结论。
然而,请记住,在进行租赁市场分析时,有更多的因素需要考虑,但可比物业,入住率和考虑设施是快速分析的主要因素。这些可以用于1%规则之外,或者如果1%规则不适合你的房产,根据比较的租金价格。
常见问题
美国的平均租金是多少?
美国的平均租金大约是$1231年每个月。然而,在大城市和在更实惠的地区,这两者之间有很大的差距。
例如,在洛杉矶,平均租金是2220美元,在克利夫兰,平均租金是959美元。
什么是隐性租金?
隐性租金与租赁市场分析关系不大,但这是一个经常被问到的问题。它是企业使用自己的资产进行业务运营所产生的机会成本。隐性租金率是一个经常搜索的短语,但与军事革命无关。
底线
对房地产投资者来说,租赁市场分析是一个有价值的工具。乐鱼体育app官方它可以帮助他们通过将其与该地区的其他单位进行比较,并考虑建筑物和该地区的便利设施,来确定其单位的公平租金价值。租房市场分析很重要,所以你要设定一个既能吸引租客又能覆盖你的持有成本的价格。
在你进行了RMA并确定了这处房产是否值得购买之后,你会想要得到一个投资物业贷款购买想要的财产。这就是Visio贷款出现的原因。他们为优质借款人提供简化的在线申请流程和具有竞争力的利率。