住宅租赁物业折旧计算器
如何阅读租赁物业折旧计算结果
- 成本基础:这是该物业的原始购买价加上所有交割成本;如果你不确定你的成交成本,它们通常是购买价的2%到5%
- 出租物业折旧平均值:采用改进的加速成本回收制度(MACRS)的一般折旧制度(GDS),住宅租赁物业的使用寿命为27.5年。
- 接下来是什么:使用住宅租赁物业折旧计算器,您可以根据购买价格和使用寿命确定每年可以从您的收入中扣除多少折旧费用,每年减少您的税收。
租赁物业折旧计算器是如何运作的
租赁物业折旧是用来扣除与购买和改善创收物业相关的成本的过程。租赁财产的折旧发生在财产的使用寿命期间,由美国国税局的折旧方法确定。租赁物业折旧计算器被投资者用来计算每年的折旧金额,以及在资产的使用寿命期间的折旧总额。
我们的出租物业折旧计算器使用直线折旧因为替代方案要复杂得多。我们的免费租赁物业折旧计算器应该作为一个工具,以帮助您估计您的物业折旧金额。然而,我们仍然建议与税务专业人士合作。
根据一般乐鱼体育app官方的MACRS折旧方法,房地产折旧计算器会告诉你在一年内你的折旧是多少,以及房产的使用寿命。它还会显示一个图表,这样你就可以看到你在多年的折旧过程中,一直到27.5年的住宅物业。
出租物业折旧计算器适合谁
如果你拥有一个或多个住宅租赁物业,并希望按年计算或在物业27.5年的使用寿命内计算预期折旧,那么租赁物业折旧计算器是适合你的。我们的免费租赁物业折旧计算器显示的折旧金额,这可以帮助您最大化您的税收节省。
租赁物业折旧计算器通常适用于:
- 一位拥有独栋住宅的住宅房地产乐鱼体育app官方投资者,假期租赁物业或公寓
- 拥有多户家庭的财产一般来说,有两个或两个以上独立住宅单位的物业是哪一个
- 商业投资者是业主和居住者,从自己的商业地产经营自己的业务
- 一个商业地产乐鱼体育app官方拥有可产生收入的商业地产,如办公楼或购物中心的投资者乐鱼体育app官方
- 乐鱼体育app官方房地产投资者想要计算他们对房产所做的改进的折旧,如更换屋顶或翻新厨房或浴室
这个出租物业折旧计算器可以用于不仅仅是显示出租物业的折旧。它也可以用来显示租赁物业改进后的折旧。这些改进包括更换房子里所有的门、窗或排水沟。的国税局是否有具体的指导方针来说明什么是改进,什么是可以用来改进的租赁财产扣除.
这个计算器适用于住宅租赁物业的折旧,但你仍然可以用它来显示商业地产一年或多年的折旧情况。乐鱼体育app官方然而,使用一般的macr方法,商业地产的使用寿命通常为39年,而该计算器只显示了高达27.5年的折旧。
如果你对什么是租赁物业折旧、如何使用以及MACRS折旧有进一步的疑问,请深入阅读我们的文章住宅租赁物业折旧指南.
租赁物业折旧计算器输入
当你使用我们的租赁物业折旧计算器时,系统会提示你输入你的成本基础、恢复周期以及物业投入使用的月份和年份。下面,我们将更详细地讨论这些输入。这些输入是需要的,因此房地产折旧计算器可以使用它们来计算您乐鱼体育app官方的折旧金额。
成本的基础上
成本基础是租金物业折旧计算器需要的第一个输入。成本基础是简单的购买价格加上你的成交成本。购买价格是指你实际为该房产支付的金额,而不一定是它的挂牌价格或它现在的价值。你可以在HUD-1结案陈词中找到这个号码。
你的成交成本是你在购买房产的价格之上支付的额外费用。平均成交成本是房产购买价格的2%到5%,包括贷款费用、估价、租赁财产保险转让税等等。你也可以在HUD-1结案陈词中找到这些内容。然而,如果你不确定你的成交成本是多少,计算器会给你一个2%到5%的范围供你选择。
恢复期
下一个租赁物业计算器的输入是恢复期。这是美国国税局要求你折旧资产的时间长度。如果你想折旧你的住宅租赁物业,那么回收期输入是27.5年,计算器已经自动填充。然而,如果你想要折旧对物业的改善,那么你可以选择你自己的投入从1年到27.5年。
大多数较大的改进,如更换屋顶,更换所有的窗户或租赁住宅的所有门,其使用寿命为27.5年。这意味着它们的折旧时间超过27.5年,就像住宅租赁物业一样。然而,如果你有汽车、家具或其他你想欣赏的物品,你就需要找出它们的使用寿命。你可以从网站上找到这些信息国税局946年出版或者咨询你的税务专家。
放置在服务
你需要输入计算器的下一件事是该财产被放置在服务的月份和年份。这一点很重要,因为它允许租赁物业折旧计算器使用这个日期,然后向前推进27.5年,或者不管物业的使用寿命是多少年。
“服役”一词指的不是你购买房产的时间。相反,它指的是你第一次出租房产的时间。您应该可以从包含该物业的住宅租赁协议的文件中找到这些信息。
出租物业折旧计算器输出
在你把所有的输入输入计算器后,它会用它们来计算租赁物业每年的折旧金额和27.5年以上的物业使用寿命。然后,您可以使用折旧金额了解更多关于您的租赁物业税节省。你也可以用它来帮助你知道每年你的租赁物业的改进成本被抵消了多少。
租赁物业折旧金额
该计算器的目的是计算一个输出,这是租赁财产的折旧金额。这是每年从你的应税收入中扣除的租金物业折旧额。租赁物业折旧计算器还显示了租赁物业在使用寿命期间的折旧金额。正如我们前面提到的,这些信息也显示在一个易于阅读的图表中。
一旦你有了住宅租金折旧计算器的输出,一定要跟踪这些信息,以便在未来的税务申报中使用。掌握这些信息的最好方法之一就是使用房地产账户软件。乐鱼体育app官方查看我们的列表最好的房地乐鱼体育app官方产会计软件看看哪个最适合你。
使用租赁物业折旧的利弊
使用租赁物业折旧既有优点也有缺点。租赁物业折旧的主要优点之一是,它可以抵消拥有和维护创收物业的费用。然而,缺点之一是优化折旧可能会很复杂,你需要遵循美国国税局的折旧准则。
“通常情况下,如果你的个人税率等级在25%或以上,那么租赁房产的折旧可能是一件好事。这是因为当你出售房屋时,国税局会对你在租赁期内折旧的任何金额征税。你现在每贬值一美元,美国国税局就会在你出售时以25%的统一税率向你征税。这通常被称为折旧再收回税。”
-老板罗伯特·泰勒房地产解乐鱼体育app官方决方案专家
租赁物业折旧优点
租赁物业折旧的优点包括:
- 这是一项重大的税收节省,因为它可以让你在一段时间内抵消你的财产和合格的改进的成本
- 它可以让你抵消成本正常损耗你的财产通过
- 折旧可能产生每年的损失,你可以从你的租金收入中扣除
租赁物业折旧的缺点
租赁物业折旧的缺点包括:
- 一旦你出售了房产,你就需要通过所谓的折旧回收来偿还折旧带来的税收节省
- 租赁物业折旧很难理解,计算起来也很耗时
- 不是所有类型的财产和改进都符合折旧条件,所以你需要知道哪些可以;例如,你的主要住所不符合条件,也不进行财产修理,比如修补一两个破碎的窗户
使用租赁物业折旧的税收优势替代方案
你不需要提租金折旧。然而,无论你是否接受折旧,一旦你出售了房产,你将不得不支付对房产的折旧。这基本上是一种方式,国税局收回你收到的部分税收节省,一旦你出售的财产。
如果你的财产或其他资产不符合折旧条件,或者你选择不接受,还有其他选择:
- 租赁物业税减免:美国国税局允许对所有与经营租赁物业相关的合法支出进行税收减免;这些费用可以每年扣除,不像折旧;例如,你可以扣除你花在修补漏水或修补屋顶上的钱
- 1031交换:一个1031交换帮助投资者推迟资本利得税出售您的投资财产和滚动您的资本利得(利润)到购买一个新的同类的财产
1031交易所是一种很好的方式,可以延迟对出售出租物业的利润纳税。有了1031交易所,你可以把你的利润“滚”到一个新房产,并避免为出售房产交税。一定要联系一位精通房地产的注册会计师。乐鱼体育app官方他或她可以帮助你处理1031报税表的细节,以及折旧和扣减。”
- Kevin Ortner, Renters Warehouse的首席执行官
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底线
住宅租赁物业折旧是一个复杂的课题,有关折旧的计算可能令人困惑。我们的免费租赁物业折旧计算器可以根据您输入的数据为您计算。它会计算你的租赁财产每年的折旧金额,在你折旧的资产的使用寿命。