12大租赁物业税减免及优惠[+免费工作表] - leyu乐鱼彩票,乐鱼app官网下载入口

美国国税局允许你对与经营出租物业相关的任何合法费用进行税收减免。如果你拥有租金，你可以要求12种类别的费用，包括利息、保险、维修和折旧。但是，根据美国国税局的指导方针，你必须记录它们。

为了满足你的税务和记账需求，使用正确的工具是很重要的。您可以查看我们的税务软件评论列表，以找到最适合您的软件。

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在本文中，我们将讨论出租物业的一些税收优惠。我们将对每个类别进行细分，以帮助您了解应该向您的会计师询问哪些问题。跟踪下面的项目可以帮你在纳税时省下一大笔钱。

有12种类型的租赁物业税减免和福利。

1.折旧

折旧是对你的建筑物假设的磨损进行的租赁物业税扣除，就好像它是一项费用一样。即使您可能不会遇到支付实际维护费用的成本，会计原则也允许您通过折旧来利用最终成本。

确定什么是折旧数字-和妥善记录随着时间的推移——这是至关重要的，你应该向你的注册公众账户(CPA)或税务专业人士寻求帮助。一般来说，你可以在27.5年的时间里平均折旧你的出租物业价值减去土地成本，称为直线折旧。

租赁财产的折旧示例

我们将举例说明一个与出租物业有关的直线折旧的例子。

让我们假设以下情况:

这片土地和这栋建筑的总价值为30万美元
这块地价值15万美元
根据美国国税局的折旧时间框架是27.5年
该物业被列为住宅物业。商业物业的某些部分改善可以在15年内折旧。

要算出折旧，首先要从土地和建筑物的组合价值中减去土地价值。然后用房屋价值除以27.5年，得到每年的折旧。

30万- 15万= 15万
$150,000/27.5 = $5,454.54每年的折旧

5454.54美元是你在提交租赁房产税时可以扣除的年度金额。你每年都要这样做，以评估当前房屋的价值和相关的年度折旧。

“折旧扣除允许纳税人扣除一部分购买的财产成本，以产生收入作为企业的一部分。从税收的角度来看，不动产的折旧有时被描述为一种‘无形费用’，因为在纳税人扣除折旧的同时，不动产的价值可能在上涨。”
―大卫·瑞斯法学教授，城市商业创业中心CUBE学术项目主任

2.按揭利息支付

出租物业的利息可以有多种形式，可能是房东出租物业最大的税收优惠之一。按揭利息、积分、贷款发放费用、信贷额度的利息，以及在某些情况下，用于与房产有关的支出的信用卡利息，都可能是可扣除的。

当你为你的出租房产贷款时，有两个组成部分。一部分作为本金，一部分作为利息支出。你可以看看你的月结单。不幸的是，你不能扣除本金部分。但是，您可以扣除利息部分。

例如，假设你有一笔抵押贷款或其他与房产相关的贷款，每月还款额为1,000美元。让我们假设200美元用于本金，这意味着800美元是利息。只有800美元可以作为费用扣除。将这个利息乘以12，你会发现你每年扣除的利息是9600美元。你可以跟踪抵押贷款的利息支付物业管理软件．

抵押贷款利率

由于出租房产的主要贷款可能是抵押贷款，这是要考虑的第一个利息数字。你也可以扣除贷款点作为预付利息的形式。2018年之前减税和就业法案在美国，你可以扣除房屋净值信贷额度(HELOC)的利息，但现在有了限制。

积分和贷款发放费用

当你为你的出租物业获得融资时，你可能支付了贷款发放费用和/或积分。这两项都是可扣除的，可以被视为利息。但是，您的首付款是不能扣除的。

该物业无抵押贷款的利息

如果你以无抵押贷款的形式获得融资，专门用于特定的财产，利息也可能是可扣除的。例如，你可能有一笔更换屋顶的无抵押贷款，利息可能是可扣除的。

这是一个你可能想要聘请会计服务的领域，因为无抵押贷款的抵扣可能会很棘手——特别是如果收益用于多个房产或个人使用某些金额。准确的账目至关重要。

用于该物业的信用卡利息

你可能还使用了信用卡来购买房产，因此产生了一些利息。例如，使用信用卡为你的出租物业购买冰箱，并在几个月内支付，从而产生利息费用。购买所产生的利息是可以扣除的。

与无抵押贷款的情况类似，如果你试图扣除信用卡利息，请让你的税务专业人员或注册会计师参与，因为很难正确跟踪。

如果你想了解更多关于商务信用卡的信息，它们是如何工作的，以及它们适合谁，那么请查看我们的指南乐鱼登录网站app最好的小企乐鱼游戏app下载业信用卡2018股。

3.租赁物业的费用和税收优惠

乐鱼体育app官方房地产投资者获得租赁房产税减免——扣除相关费用绝对是其中之一。财产税、许可费和占用税是对租赁房产最常见的三种税收形式，它们也是可以扣除的。你需要在报表上报告分配给出租物业的费用安排E．

我们现在将讨论房产税、许可费和其他租赁房产税。

房产税

实际上，这个国家的每个县或直辖市都征收房产税。在农村地区，金额可能很小，可能只有几百美元。在一些市场，房产税可能相当高，有时每年高达六位数。出租房产的税率通常高于主要住宅。

你可以在你所在县的评税员或记录员办公室找到你的租赁房产税率。有时这些办事处的名称略有不同，但你可以谷歌你所在的县，在他们的网站上找到财产税信息以及联系电话号码。如果你在房产上有抵押贷款，你的贷款人会给你发一份托管总结，上面显示你已经支付了房产税。

许可费用

许多州对出租房产有许可要求。这是指专门为财产颁发的许可证，不要与您的房地产业务的营业执照混淆，后者可能是可扣除的。乐鱼体育app官方如果你必须获得或更新房东或类似的房产许可证，这笔费用是可以扣除的。

一些市政当局要求短租房源需要获得度假租赁许可证，通常第一年的租金在1200美元左右，之后几年的租金在600美元左右，具体价格取决于房产面积和卧室数量。有关短租的更多信息，请查看我们的指南购买度假出租房．

占用税减免

一些州对租金金额征收占用税，类似于销售税。在短租很普遍的州尤其如此。例如，佛罗里达州对少于7个月的租房收取“旅游税”，亚利桑那州的多个地区也是如此。如果你被要求支付租金金额的税，这笔费用是可以扣除的。这些税因州而异，有时因市、县甚至直辖市而异。

4.保险

任何形式的保险都被认为是一种费用，因此对于出租大楼来说可以免税。这包括基本灾害险和特殊危险险，如洪水或飓风险以及责任险。

典型的租赁财产保险包括:

责任保险
危险和火灾保险
下水道备用保险，可以添加到您的危险政策
洪水保险，包括来自房屋以外任何来源的水，是大多数抵押贷款公司所要求的
收入损失保险可以添加到您的危险政策，并将在租金收入损失的情况下保护您

专门为出租物业投保的保险通常比自住保险多15%至20%。房东保险的平均年保费约为822美元．这取决于出租物业的大小、成本和位置。

扣除租赁物业的总括责任政策

如果你有其他形式的保险，如涵盖多处房产的房东责任政策或总括责任政策，你将需要寻求你的税务专业人士或注册会计师的建议，以确定如何扣除。一种选择是按比例分摊每套房产的费用;另一种可能是从整个业务实体中扣除。

5.公用事业公司

如果你必须支付任何公用事业费用——煤气、电或水——它们是可扣除的费用。如果你为私人垃圾清除和/或回收服务付费，这些可能会被归为公用事业。此外，如果你为房租支付了互联网或有线/卫星电视等通信服务，这些费用也可以作为公用事业费用扣除。

各种公用事业的扣除额可在以下项目申索:

取暖费用
电
空调
水
下水道
垃圾和回收
互联网、电视和电话服务

“关于公用事业，有几点值得注意。所有的公用事业费用都是可以扣除的，但房东必须从房客那里报销(如果有的话)，作为收入记录在案。”
- Brian J. Thompson，注册会计师和房乐鱼体育app官方地产律师布莱恩·汤普森

6.维修保养

维护、保养和改善房产的费用是可以扣除的。然而，如何扣除清洁、维护和修理与如何处理改进之间是有区别的。

清洁，维护和维修

这些项目被认为是正常的，正在进行的项目在经营的财产。它们可以作为正常运营费用扣除。维护的一个例子可能是更换在风暴中丢失的几块瓦。正常磨损对房产的修缮包括更换磨损的地毯或用因阳光暴晒而褪色的油漆重新粉刷房间。

改进

改善被认为是对财产的长期利益，并在几年内折旧。有些项目可能在5年内折旧，有些则长达27.5年。以上面的屋顶为例，如果是更换整个屋顶，这被认为是资本改善，必须在27.5年内折旧。

由于屋顶已经贬值，你不可能在一年内花光全部的费用。相反，你将把成本分摊到27.5年。因此，根据美国国税局的规定，如果屋顶是1.5万美元，你应该每年扣除同样的金额，采用直线折旧法。这意味着你将在27.5年里每年扣除545.45美元。

要想有所改善，让你的注册会计师或税务专业人士参与进来是至关重要的。对事物进行正确的分类和计算是很重要的，记录的责任是严格的。

7.广告与营销

对于出租房产，有两个主要的营销扣除来源。其中包括刊登广告寻找租客出租房屋，以及向房地产专业人士或物业经理支付出租房屋的租赁佣金。乐鱼体育app官方这两项都可以免税。要了解更多关于市场营销的信息，请阅读我们的文章如何租房子．

租户安置和租赁佣金

一个经常被忽视的营销费用是支付给房地产经纪人或物业管理公司的佣金，以确保新租户或续签租约。乐鱼体育app官方因为这通常是一个月或更多的租金，这是一笔值得记录的重大支出。

8.业主协会费用

如果你的出租物业所在的社区收取任何类型的业主协会(HOA)费用、共管公寓费用、计划单位开发(PUD)费用等，这些都是可扣除的费用。国税局认为有必要维护财产。HOA费用取决于位置、设施和单位的大小，但单户住宅的平均HOA费用是不同的每月200到300美元．

此外，您可以扣除您的HOA所要求的项目。例如，一些hoa要求租用符合特定规格的标识。这些标牌费用通常是可以扣除的。

9.汽车和旅游

租赁物业的旅行相关税收优惠一般分为两类:与汽车相关的旅行费用和其他与旅行相关的费用。你可以扣除必要的旅行费用，只要旅行的主要目的与你的出租物业有关。

汽车费用

将你的汽车用于租赁物业是可以扣除的。如果你必须开车去一处房产展示它，解决维修问题，或者出于合法的运营目的访问该房产，里程是可以扣除的。

汽车费用可以使用标准里程法或“实际”法扣除。2019年，国税局将商务驾驶的费率设定为每英里58美分。“实际”方法使用用于业务的所有实际车辆费用的百分比。两者都要求你保留必要的记录。

也有智能手机应用程序，使保持记录非常简单方便。你不需要把它写下来，或者等到你在电脑前记录你的里程。相反，你可以在智能手机上下载这款应用，随时记录你的里程。要了解更多关于这些方便的智能手机应用程序，请查看我们的指南最佳里程跟踪应用程序．

此外，您可能有投资业务里程不归属于个人财产，但整体业务，这也可能是可扣除的。任何与商业相关的里程，比如去办公用品商店或邮局，如果记录得当，都是可以扣除的。

租赁物业税扣除其他差旅费用

除了使用您的汽车，其他与您的租赁物业相关的旅行费用可以部分或全部扣除。例如，如果你飞到另一个州的房产清理租户之间的建筑，这是合法的商业相关的。机票和酒店住宿费、餐费、租车费、停车费和过路费都是可以扣除的。

但是，只有旅行的商务部分是可扣除的;你必须按比例划分这部分，显然是商业的部分和非商业的部分。在上面的例子中，如果你住了一个星期，但只处理了两天的财产，你不能扣除所有七天的餐费或酒店费用。

10.供应

供应品类别有点杂，可以包括从硬件到办公用品的任何东西。许多物资将直接用于给定的财产和扣除财产本身。一个例子可能是车道密封胶，如果罐头只在一个财产上使用。

其他供应品可能适用于您的部分或全部财产，并可从整个业务中扣除。一个例子可能是电脑打印纸，它不能分配给单个财产，但用于与业务相关的任何东西。

与您的出租物业相关的典型用品包括:

打印机墨水，它的平均价格为每盎司13美元
打印纸、文件夹、活页夹和收据要有条理
维护用品，如油漆，抹灰，底漆和刷子
清洁用品，如水桶、拖把、吸尘器和清洁溶液
建筑用品，如石膏板，螺母，螺栓和胶合板
包括锁和钥匙在内的硬件，如果你在每次租赁后更换它们，这些硬件就会增加;锁匠换锁的费用通常高达125美元

11.物业管理

物业管理可以通过几种方式进行。你可以自己处理，聘请物业管理公司，或聘请物业经理。从税收的角度来看，每一种都有不同的处理方式。物业管理费一般为每月租金总收入的7%至20%，视乎物业类型而定。

自己管理租赁物业的税收优惠

你是否可以扣除你的个人管理费用取决于你如何组织你的企业。如果你的房产像独资企业一样由你个人拥有，那么扣除你自己的管理成本是很棘手的。你越能证明你的积极管理，你就越有可能证明你的积极参与。

如果你有一个实体，如有限责任公司或公司，有可能公司雇用你作为物业经理，这意味着你的工资将是一个可扣除的费用。在这种情况下，你可以扣除物业管理软件，如营销你的物业和租户筛选．

如果你聘请物业管理公司，可以减税

你支付给物业管理公司的服务费用是可以扣除的。然而，要注意，像租户安置的佣金这样的事情应该被视为营销而不是管理。

如果你雇了物业经理，可以减税

乐鱼体育app官方拥有大型多单元房产或公寓楼的房地产投资者通常会聘用现场物业经理．支付给这些经理的工资和任何福利都是完全可扣除的租赁物业费用。

12.法律及专业费用

会计和法律工作等专业服务是可扣除的费用。一般来说，这些将全面适用于您的房地产投资业务。乐鱼体育app官方然而，如果有明确适用于某些财产的工作，那么这些费用是可扣除的财产本身。这些专业人士通常能够为投资者确定租赁物业的额外税收优惠。

一些专业和法律费用的例子可能包括:

有限责任公司的法律准备工作
法律审查或准备租赁文件
簿记服务
报税准备

出租物业的税收优惠-超越基本

除了租赁房产的基本税收减免外，还有其他值得注意的税收问题。它们与租赁财产损失、FICA或自雇税、资本利得以及所谓的折旧重获有关。

损失的限制

显示亏损的房产提供的税收优惠最多，不过你应该注意两件事。首先，任何一年的损失都被限制在25,000美元以内，不过你可以将任何超出的损失结转到未来年份。其次，任何来自租金或任何其他业务损失的税收节省最终都只是支出的一部分。

FICA和自雇税收优惠

你工资中最大的扣缴之一是社会保障金，即FICA;如果你是个体户，你知道这是个体户税。根据你的企业实体的结构和财产的财务状况，你可能可以避免支付部分或全部的FICA或自雇税。

根据具体情况，这可以为您节省约7.5%至15.3%的物业利润。有关FICA的更多信息，请查看我们的帮助联邦保险捐税法指南．

资本利得税与普通收入税

如果你出售一处房产获利，你很可能要为这笔利润缴税。如果你持有一年后卖掉，很可能要交的是资本利得税，而不是普通所得税。然而，如果你在购买一年内出售房产，你通常要按普通所得税税率纳税。

目前，资本利得税的税率从0%到20%不等。相比之下，所得税税率从10%到37%不等，因此这是一笔可观的税收节省。要了解更多关于炒房的具体税收信息，请阅读我们的指南房屋转让税．

“通过在升值市场中投资房地产，随着时间的推移，你可以获得复合增长的好处，而不必为你的收益纳税。当你最终卖掉房产时，还有一些额外的递延纳税策略，或者你可以选择拿着你的利润，按照优惠的资本利得税率纳税。”
- Steven E. Clem，注册会计师Clem协作

折旧取回

不幸的是，贬值是一把双刃剑。在拥有房产之初，折旧提供了税收优惠。然而，当你出售时，它会通过所谓的折旧取回．简而言之，这些年来你所获得的折旧的一部分将作为销售收益的一部分被征税。

这里需要注意的是，大多数投资者甚至不知道折旧再收回，但它可能会在出售时产生很大的税收影响。这是让税务顾问或注册会计师为你的租赁物业处理税务策略的主要原因之一。

涉及投资性房产的特殊税收情况

有许多特殊的税务情况值得学习。虽然它们可能最终不会成为你投资前景的一部分，但了解它们可以让你获得更多的租赁物业税减免。

拥有度假屋的租赁物业税减免

如果你有第二个家或者度假地产你有时会把它出租出去，在你出租的这段时间里把它作为出租财产。这意味着你可以冲销广告、租金佣金、部分保险、按比例维修等费用。

这将有助于抵消租金产生的收入，并可能意味着在年底获得相当大的税收减免。

请记住，截至2018年，度假屋和主要住宅的最高利息扣除限额为75万美元。度假房产通常被认为是出租房产，如果它一年出租超过14天。在计算扣除时，这是另一个棘手的领域，所以最好咨询你的税务专家，以获得租赁房产的最大税收优惠。

历史税收抵免

如果你的房产是符合条件的历史房产，你可能有资格获得历史税收抵免。历史性的税收抵免可在联邦层面上,很多州俄亥俄州而且麻萨诸塞州也要有节目。这些条款可能适用于建筑物的翻新和/或作为出租使用。

税收抵免与税收减免略有不同。然而，税收减免作为费用的一部分返还给你，税收抵免是一美元对一美元。换句话说，花1美元装修，就能减少1美元的税款。

州或地方税收优惠

除了历史上的税收抵免，你的州或市可能有经济发展税收抵免，用于在低收入地区购买、修理和运营财产，就像这个例子底特律．政府利用经济发展税收抵免鼓励人们在这些地区购买，因此最终将得到改善。

“一个很大的错误就是没有保存好文件。这看起来很简单，但当我们与客户合作时，我们做的第一件事就是培训他们如何做好记录。我们可以给你世界上所有的税收策略，但如果你不能保持良好的记录，我们的策略在审计下将毫无意义。”
-布兰登·霍尔，创始人兼首席执行官，房地产注乐鱼体育app官方册会计师

影响税收优惠的3种财产所有权

你为租赁物业选择的业务结构将影响你可以扣除什么以及你如何处理它们。无论您以独资企业、合伙企业或公司实体的形式持有您的财产，这些扣除额都会有所不同。阅读更多关于开始一个乐鱼体育app官方房地产控股公司．

影响税收优惠的三种财产所有权包括:

个人独资
伙伴关系
企业实体

特别是，有直接与出租房产本身相关的税收减免。这些被称为附表E扣减。还有其他一些可以归因于经营投资业务的整体业务，即安排C扣除。在很大程度上，您选择的业务实体类型将决定您可以获得多少后一种扣除。

自创立以来2018年减税和就业法案在美国，这三家实体现在都有权享受新的转税抵扣，只要租赁活动符合税收目的的企业资格。你可以扣除净租金收入的20%。基本上，你要按净租金收入的80%纳税，而不是100%。如果你有雇员，或者你的年度应税收入超过41.5万美元，已婚夫妇共同申报，情况可能会变得复杂。

关于租赁物业税减免和福利的常见问题

希望这篇指南能回答你关于租赁房产的税收优惠和扣除的问题。如果没有，这里有一些我们经常遇到的问题。

1.2019年你能冲销房产税吗?

美国国税局表示，只要你在2018年缴纳了税，你就可以扣除地方和州财产税。然而，如果你被评估了税款，但直到2019年才支付账单，你将无法使用这笔费用作为扣除，直到下一年。

2.购买出租物业税是否可获扣除?

出租物业的购买价格本身是不能扣税的。然而,一些成本可能与购买有关。例如，预付利息、贷款点和财产税都是合格的扣除。此外，您还可以在购买后开始折旧扣除。

3.粉刷租赁物业税是否可以扣除?

油漆你的出租物业的内部和外部都是一个可扣除的费用，因为它是必要的，以保持良好的工作秩序。在某些情况下，绘画可以被认为是一种改进，需要贬值。例如，如果您正在绘制一个加法并增加属性值。

4.我可以注销损失的租金收入吗?

只要你有被动收入，租金损失就可以冲销。被动收入通常来自其他出租物业或你没有积极参与的业务。你不能用你的工资收入来抵消损失。如果你没有被动收入，你可以结转你的损失，直到你有被动收入或出售财产。

5.租用物业的器具是否可获扣除?

购买电器是一种租赁财产扣减，通常被视为一种改善，并在几年内折旧，而不是在购买电器的那一年。然而，自从新美国国税局第179条该规定于2018年实施，许多企业主在购买的当年全额扣除。

6.你能从租金收入中扣除抵押贷款吗?

租赁房产最好的税收优惠之一是利息税收减免。此外，投资者可以扣除房产税和财产保险，这可能是抵押贷款支付的一部分。然而，整个按揭付款包括本金减免，这是不可扣除的。

底线

乐鱼体育app官方房地产投资者可以获得大量的租赁房产税减免。根据您持有物业的方式，您可以扣除与经营物业直接相关的费用，同时扣除与整个业务实体相关的费用。租赁房产的税法是复杂的，建议使用税务专业人士或注册会计师。