炒房税:资本利得与普通收入
炒房通常不被国税局认为是被动投资。税法将炒房定义为“主动收入”,炒房的利润被视为普通收入,税率在10%至37%之间,而不是税率在0%至20%之间的资本利得。炒房的税通常包括自营业税。
炒房:资本收益或普通收入
如果一个投资者被美国国税局归类为“交易商”,那么他从房产交易中获得的利润将按普通所得税税率征税。利润的计算方法是,在最终售价中减去包括购买价格在内的费用。对于获得积极利润的“积极投资者”,税率从10%到37%不等。
根据美国国税局(IRS)的规定,房地产商“在其交乐鱼体育app官方易或业务的正常过程中”购买房地产并将其出售给客户。大多数固定和翻转的投资者被认为是交易商;他们短期持有房产,大部分收入来自炒房。甚至房地产乐鱼体育app官方投资者偶尔翻转的房子通常被认为是经销商,按普通收入税率纳税。
相反,从持有超过12个月的房产中获得的利润,通常适用于从0%到20%不等的更优惠的长期资本利得税率。投资者可以选择出租或占用该物业。为了跟踪固定和翻转利润和费用,我们建议使用会计软件。看看我们最好的会计软件篇文章。
炒房时的普通所得税后果
如果你被归类为庄家,那么抛牌的利润将按现行的普通收入税率征税。目前,普通所得税税率在10%到37%之间。此外,该利润还需缴纳15.3%的自雇税(自雇者相当于FICA),是W2雇员通常支付的税的两倍。
作为一名交易商,根据你的纳税等级,倒手交易的总税收可能低至25.3%,高至52.3%。不用说,你肯定不想把你的利润误解为完全属于你的- - - - - -山姆大叔得到了很大一部分。
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当资本利得税适用于炒房
如果你足够幸运,避免了经销商的定义,你的大部分收入来自炒房和一年后出售房子,那么你将对出售的利润按较低的资本利得税率纳税。
请记住,这对大多数鳍状肢来说是罕见的;大多数情况下,他们按普通所得税税率纳税,但我们想要提到它,因为它确实发生了。更好的是,如果你符合资本利得税待遇,你就不必支付自营职业税。
炒房的短期资本利得税
如果该房产被持有少于12个月,出售所得的利润不会得到任何优惠待遇。无论你被定义为交易者还是投资者,短期资本利得都按普通所得税税率征税。然而,你的好处是不用支付15.3%的自雇税,所以这是很好的储蓄。
炒房的长期资本利得税
如果你持有房产一年以上,并且没有被归类为经销商,那么从倒卖中获得的利润将根据长期资本利得率纳税。目前,对大多数纳税人来说,税率从0%到20%不等。与普通所得税和自营职业者税的双重打击相比,这是一笔相当可观的节省。
“炒房者知道的诀窍是,如果你持有房产超过一年,然后从出售中获得利润,你将支付长期资本利得税,最高可达20%。少于一年的短期资本利得技巧是用没有获利的掷硬币来对抗获利的掷硬币。这会减少你已经获得的净资本利得,从而减少你的税收。”
- Brian Murphy,律师,房地产经纪人和税乐鱼体育app官方务准备教育者,在网上随心所欲
无论你是拥有一家小型企业,并以经销商乐鱼游戏app下载或投资者的身份提交文件,tutbotax提供常用税务软件。你可以快速地将你所有的费用导入网上,并在网上报税。如果您有疑问,您可以与他们的支持团队的工作人员聊天,并在提交申报表之前检查您的申报表,以便您获得最大限度的退款- - - - - -保证。
炒房税如何计算
最终,你要对你的固定和翻转利润纳税,这是你的销售价格减去总费用和扣除。利润的计算方法是,在最终售价中减去包括购买价格在内的费用。
“房地产税如此困难的一个乐鱼体育app官方原因是主动与被动活动的区分。炒房的意思是你打算买下它,修理它,然后卖掉它。这意味着你被认为是一个房地产商。乐鱼体育app官方假设你的业务是购买旧割草机,修理它们,然后转售。这是一个割草机生意,就像炒房也是一门生意一样。”
- Nathan Byers,注册会计师/计划财务JBC财富顾问
购买价格
购房价格包括房子本身的成本。虽然你可能会将结算成本、积分等视为购买价格的一部分,但为了便于计算,实际购买建筑本身以外的一切最好都作为费用处理。
当考虑你的利润时,只考虑购买价格,而不是你融资的金额。国税局在计算利润时不考虑你的财务状况。但是,您可以将利息作为费用扣除。
费用
购买价格以外的费用包括抵押贷款利息和积分、贷款费用、材料和用品、人工、关闭成本、税收、专业服务、所有营销成本和出售房产涉及的房地产代理佣金。乐鱼体育app官方这个表很好地反映了需要考虑的内容。
与购买价格一样,国税局并不关心你是如何支付费用的。只要是与房产相关的费用,一般都是可以扣除的。例如,如果你用Lowes信用卡支付1万美元的建筑材料费用,这就被认为是装修房产的费用。
利润
利润是扣除所有费用(包括购买价格)后你卖出的钱。你能做的最重要的事情之一就是做好你的开支记录,以确保你扣除了所有的装修费用。基本公式是:交易利润=销售价-购买价-费用。
请记住,在为国税局计算利润时,这可能不是你的实际利润。例如,如果你必须偿还用于购买和翻新的抵押贷款债务,这就会消耗你的购房资金。你可以用这个公式来估计这个数额:售价-抵押贷款-费用=给投资者带来的利润。
年度税收
然后,你将应纳税利润乘以普通所得税税率,这就给出了估计的年度税负。请记住,您可以使用同一年完成的其他固定和翻转的损失来抵消收益。
房屋翻转的税收例子
让我们通过一个基本的场景来演示如何计算炒房税的基本原理。我们将使用四个假设:
- 根据美国国税局的准则,投资者被认为是一个交易商,因此利润将受制于普通所得税。
- 房产在10个月后被倒卖,这进一步将其纳入了普通所得税。
- 投资者的普通税率为23%。
- 我们会考虑个体户税的影响。
房屋翻转税例子
采购价格及费用 | 成本 |
---|---|
购买价格
|
40000美元 |
费用: | |
贷款发放及积分
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1000美元 |
购买房地产买卖手续费
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600美元 |
康复期的兴趣
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200美元 |
康复材料费用
|
9000美元 |
承包商劳工及其他费用
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23000美元 |
持有期间的保险
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200美元 |
与购买/康复/销售相关的旅行
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100美元 |
广告 | 400美元 |
销售佣金和成交费用
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4000美元 |
总费用不包括购买价格
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38500美元 |
总费用,包括购买价格
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78500美元 |
销售价格
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105000美元 |
利润(售价-总费用)
|
26500美元 |
- 这个翻转交易有26500美元的利润。
- 投资者的普通税率是23%,所以翻牌时所欠的所得税是6095美元(26500美元× 23%)。
- 此外,利润还要缴纳15.3%的自营税,所以要额外缴纳4,055美元(26,500美元x 15.3%)。
- 这样一来,这次抛硬币的总应纳税额是10150美元。
从26500美元的利润开始,然后减去需要交税的部分,投资者还剩下16350美元。请记住,投资者不能认为这26500美元是他们的钱,因为山姆大叔需要他的那部分。
如何提交和支付你的房屋转让税
在你计算了你的炒房税之后,你需要知道什么时候报税以及如何交税。一般来说,如果你是一个独资业主,有限责任公司的一部分,或注册为S公司,而你的炒房业务每年的利润超过1000美元,那么你应该按季度纳税。
如果你还没有产生收入或满足其他豁免,你将在年底提交你的税收。然而,大多数房屋转租者按季度纳税。这些季度税被称为预估税,通常在每年的4月15日、6月15日、9月15日和1月15日到期。
例如,你从1月1日到3月31日炒房所得的收入应在4月15日到期。然而,如果这些日期正好在周末或节假日,你的税款将在下一个工作日到期。
附表C炒房
您需要为这些估计税金填写一份表C。这个表格也被称为1040损益表。有关如何填写此表格的更多信息,请查看我们的深入内容C计划指南这包括填写表格的逐步说明。
炒房时保持良好的纳税记录乐鱼体育app官方
因为费用对于减少你的应税收入和你所欠的税款是非常重要的,所以记录好与抛硬币相关的每一项费用是至关重要的。不管有些费用看起来多么微不足道,它们都很重要- - - - - -它们都加起来了。
无论你是尝试自己动手,建立一个记录的电子表格,还是使用房地产投资软件,或者乐鱼体育app官方会计或簿记软件,一定要做一些事情来准确地记录你的投掷次数。到了交税的时候,这就很重要了,因为没有花在支出上的每一美元都要交税。
“如果你被认为是一名房地产商,有一些因素需要考虑。乐鱼体育app官方你可以申请无限的损失来抵消普通收入,如工资和业务收入。你也可以要求与经销商活动相关的额外费用。”
- Noel Dalmacio,注册会计师,注册财务规划师和创始人Dalmacio会计公司
如何节省房屋转让税
虽然要把炒房作为主动收入的基本考虑考虑起来很困难,但有一些特殊情况可以帮助你炒房,而不需要缴纳普通所得税。这些包括持有较长一段时间的投资,甚至拥有该房产作为你的主要居所。
在这里,我们讨论四种方法来减少你炒房时的税收:
1.持有投资性房产一年以上
如果你发现自己属于能够支付资本利得税而不是普通所得税的类别,你需要预测一下持有该房产一年或更长时间是否可行。记住,如果你持有该房产一年或更长时间,你需要缴纳长期资本利得税,而不是短期资本利得税。
以我们上面26500美元的利润为例,如果你持有房产的时间足够长,你可能需要缴纳15%或更少的长期资本利得税。此外,你不需要支付自雇税,因为它被视为一种投资,而不是主动收入。所以,你所欠的税款将是3975美元或更少,而不是在上面的情况下超过10000美元。
2.在出售房产之前,把它作为你的主要居所
如果你只是随便转手一处房产,考虑一下是否可以在装修完成后搬进去,作为你的主要住所。如果你搬进了这处房产,你很可能会把最终出售时的纳税考虑从实际收入转移到资本利得。另外,现行的税法允许,如果你在出售房产前的五年里有两年住在这里,你可能可以完全免税。
《美国国内收入法》(Internal Revenue Code)第121条允许纳税人在出售作为‘主要居所’使用的房产所得中,选择不超过25万美元(对提交联合申报表的纳税人来说是50万美元)。'主要居所'是指该物业在出售前5年的其中2年或2年以上已被纳税人拥有并作为其主要居所使用。销售豁免的收益限于每两年一次销售或换货。因此,多处房产的转手应该有选择地使用它,并根据可能产生最大应税收益的转手交易进行选择。”
- Brian J. Thompson,注册会计师和律师BrianThompsonLaw.com
3.用递延税的方式进行翻转交易
税收递延交换,也被称为1031交换,允许你将一处房产的收益转到另一处。为了符合这一条件,你需要持有该房产一年或一年以上(在国税局看来时间越长越好),并将其租给租户。它不能只用于快速转弯的特性。想了解更多信息,你可以阅读我们的终极指南1031年like类型的交流.
4.申请房屋翻转税减免
美国国税局允许炒房者注销与购买、翻新和出售房产有关的某些费用。冲销这些费用有助于减少你的应税收入。你可以在出售房产之前扣除一些费用,但其他费用,比如资本支出,在房产出售之前不能扣除。
炒房时可以扣除的费用
在炒房的时候,知道哪些费用可以扣除是很重要的。这会让你更好地了解你的应税收入有多少,这样你就可以留出钱来支付你的税收。这反过来又会影响你下次掷硬币的预算。
你可以在炒房时扣除的一些费用包括:
- 资本支出(与购买和翻新房屋并有意转手有关的费用)。这些在你倒卖房产后会被扣除。
- 车辆费用,包括汽油和维修或标准里程费率。
- 办公室费用,包括租金、水电费、打印机墨水和纸张等办公用品
- 建筑许可
- 抵押贷款利率
是什么决定了房地产卖家的地位乐鱼体育app官方
定期从出售资产(无论是房产、车辆还是存货)中获利的业务被归类为活跃业务。因此,炒房的投资者很可能会被国税局归类为活跃业务- - - - - -房屋的“商人”- - - - - -并须就利润缴纳普通所得税。
一个fix-and-flip如果投资者一年卖出十多套房子,持有时间很短,并且/或者他们的大部分收入来自于他们的房地产交易业务,那么投资者将被认为是一个交易商,并且该收入将按更高的普通收入税纳税。乐鱼体育app官方
这与出租物业等被动投资收入形成了鲜明对比。如果出租物业最终出售,其利润将按更优惠的资本利得税率纳税。然而,国税局的代码并不是很清楚什么是主动收入和被动收入,很多因素都被考虑进去了。这些数据包括有多少房产被倒卖了,在转售之前,它们是否被业主占用或出租了一段时间,以及它们被持有的时间。
如果你是一个积极的固定和炒房者,持有一套房产的时间不到一年,你很可能要按普通所得税的10% - 37%纳税。确定你的纳税类别和你所欠的税率是复杂的,你的税务专业人员应该参与其中。
关于房屋翻转税的常见问题
本指南详细分析了炒房税,讨论了炒房时的资本利得和普通收入。以下是一些我们经常遇到的问题,这些问题的答案可能会给你更多的见解。
什么是炒房的70条规则?
70法则告诉投资者他们应该为一处房产支付的最高价格。该规定是房地产行业的指导方针,规定投资者在完成所有维修和翻新(ARV)后,支付的金额不应超过物业估值的70%。
例如,如果一个投资者想购买一个ARV为20万美元,需要2.5万美元维修的物业,他们应该支付11.5万美元(20万美元x 70% = 14万美元;$140,000 - $25,000 = $115,000)。
什么是其他房屋翻转扣除额?
当考虑你的房地产投资费用和扣除时,一定要考虑交通、乐鱼体育app官方家庭办公室、餐饮和教育,如研讨会、书籍等。和你的会计谈谈,了解更多,使用在线跟踪系统,如QuickBooks在线,使它更容易。
你真的能在没钱的情况下翻房吗?
有几种方法可以在没有钱的情况下倒卖房子,但你需要以创造性的方式为交易做出贡献(例如,如果你有建筑知识,贡献你的时间和技能,或者你有一处房产可以用来交叉抵押硬通货贷款)。
翻房子需要执照吗?
通常情况下,你不需要一个特定的州的许可证来翻转房子,但要与你所在的州进行核实,因为这可能取决于你的业务是如何运作的。例如,如果你是一个开发人员,有些州需要承包商的许可证。在大多数情况下,你需要正确地申请许可证,可能还有营业执照。
底线:炒房税
2017年,美国的房屋买卖达到了11年来的新高,超过20万次。随着这种热情的高涨,你需要知道你要为你的房屋买卖业务支付多少税。炒房的利润通常被视为普通收入,而不是资本利得,因此利润要缴纳普通所得税和自营业税。