购买复式、三复式或四复式公寓——终极指南
购买复式,三居室或四居室对于投资者和住宅购房者来说都是一项很好的投资。购买小型多单元房产需要对如何定位、融资和管理多个单元有一些基本的了解。这些活动只比购买单户住宅稍微复杂一点,但可以带来有利可图的多单元投资。
适当的融资是最重要的因素之一,当购买复式,三联,或四联。CoreVest是一家为合格投资者提供短期和长期贷款的全国性贷款机构。利率从5%开始固定,你可以借到高达75%的贷款价值比(LTV)。填写一份简短的联系表格,代表将在24小时内为您提供更多详细信息。
购买一套复式、三复式或四复式公寓可以分为七个步骤。
1.考虑什么类型的房产适合你
无论你是作为投资者还是作为试图用租金收入抵消抵押贷款的潜在房主购买复式、三层或四层公寓,购买小型多户投资房产与购买单户房产都是不同的。在一开始就评估利弊是很重要的,它可以决定你做房东是否划算,是否适合你。
复式或小型多户建筑的好处
购买复式、三复式或四复式公寓是有意义的,原因有很多。购房者可以住在一个单元,并从其他单元收取租金收入。通过这种方式,小型多单元房产为房地产投资提供了一个很好的入口,投资者可以分散租金收入,并整合多个单元的费用。乐鱼体育app官方
购买多单元房产的一些好处包括住在一个单元中并获得租金收入;复式、三复式和四复式公寓作为初始投资;分散租金,合并多个单位的开支。
住在一个单元,产生租金收入
如果你正在寻找一个主要的住宅,买一个四层,复式,或其他小的多单元建筑将为你提供一个居住的地方,以及租金收入,可以用来支付抵押贷款和生活费用。你可以住在其中一个单元,而把其他的单元租出去以获得收入。
这是有可能的,特别是三层和四层,租金收入可以支付抵押贷款和可能的其他费用。实际上,你可以买一个地方住,然后让你的租户为你支付租金,因为房产会增值并积累股本。一些业主后来买了另一套房子住,然后把以前的房子出租出去,增加了利润。
大卫·瑞斯布鲁克林法学院城市商业创业中心CUBE的法律教授兼主任,他告诉我们:
“购买和居住在复式、三居室或四居室,而不是单户住宅,会有很大的好处。例如,你可以使用额外单位的租金收入来增加你可以借款的金额,租金收入可以抵消你每月抵押贷款的一大部分。你还可以扣除更多的费用,比如一部分保险费和一部分修理费,作为营业费用。”
复式,三复式,四复式作为初始投资
购买一套复式、三复式或四复式公寓,可以很好地进入多单元投资物业,而不必深入购买更大的公寓公寓大楼.而检查租户管理任何类型的多单元建筑的租户都与单户住宅有所不同,差异并不显著。复式公寓等提供了一个很好的过渡,从管理单户住宅到管理多单元建筑,而不会感到不知所措。
在多个单元中分散租金和合并费用
投资者感兴趣的另一个问题是,一栋拥有多个单元的建筑(即使是一栋很小的建筑)是如何分散各个单元的收入和整合维护成本的。拥有独栋房产的投资者明白,如果他们的房产出现空置,他们就会失去100%的租金,因为这只是一个单元。
多户型房产有助于缓解这一问题。如果一个单元空置,那么其他单元可能还在出租,所以仍然有收入来支付费用,并可能继续产生正的现金流。
还有一个好处是,租赁物业的维护成本被整合到一栋建筑中,而不是分散在多栋建筑中。例如,如果你拥有四栋独栋住宅,那就有可能需要维护四个屋顶。如果你买的是四居室,你只需要考虑一个屋顶。
购买复式或小型多单元建筑的缺点
虽然买复式、三复式或四复式公寓有优点,但也有缺点,你必须做好准备。即使房产是你的住所,你仍然是房东。与单户住宅相比,多单元建筑的租户流动率更高,租户关心程度更低。
住在房客隔壁
作为一个住在一个单元并从其他单元获得租金的购房者,这种好处也有缺点。你将有房东对租户的责任和物业管理职责。这意味着你必须为广告空缺、筛选的申请者收取租金,处理维修,有时驱逐租户.
住在租户隔壁可能会带来挑战。如果你清楚这需要什么,你就可以准备好并成功。如果你只看到潜在的租金收入,而没有掌握管理方面,你的视野会变得模糊,最终会非常有压力。现场房东必须为租户在不合适的时间敲门做好准备,让他们感觉自己随时待命。
较高的租户周转率和较少的租户关怀
独栋住宅的租户倾向于把这处房产当作自己的家。他们在社区中投入精力,活跃在当地学校,参与社区事务。因此,独户公寓的租户会在这里住上几年,并为房子提供更好的照顾,这种情况并不少见。
然而,即使是复式公寓,租房者也有更多的“公寓心态”。他们更容易流动,这意味着更高的租户流动率。有时收取未付的租金更困难。多单元公寓的租户并不总是像单户公寓的租户那样关心房子,所以维护和维修的费用比单户公寓的租户要多。
2.在双工、三工或四工之间选择
决定买一套复式、三居室还是四居室都需要考虑一下。这一选择取决于租金收入需求和管理责任的平衡。单位越多,潜在收入就越高,但保持建筑出租、处理租户问题、管理维护和维修的工作就会越密集。
平衡租金收入与管理
多单元公寓有各种各样的平面图和名称:双人间和三人间、上下人间、四人间和四人间。最终,你选择的大楼的大小——无论是两单元、三单元还是四单元的大楼——将取决于你如何平衡租金收入和管理职责。不要只看到金钱符号——一定要考虑到市场、日常、预防和紧急维护,以及物业管理职责。
买一套复式公寓,住在一个单元里
购房者有时会买一套复式公寓,住在其中一个单元,用另一个单元的收入来抵消生活费用。为此目的买一套复式公寓可以节省住房开支。如果出租的房子空置,房主在重新出租之前就会失去这笔收入,所以如果他们的经济状况无法维持空置,他们会希望有几个月的储备金。购买一套三层公寓可以抵消一些空置的损失。
什么是三层公寓楼?
一栋三层公寓大楼包括三个独立的居住单元。它可以是一层或多层,这取决于建筑的布局。三层公寓也可以是一个三层的单元,并与排屋和联排别墅等其他单元相连。三层公寓是一个很好的投资,居住在一个单元,最大限度地提高租金收入和减少费用,因为至少一个创收单元可以在任何时候出租。
四单位以下的财务意识
多单元的建筑比两到四单元的建筑要大得多。5个或更多单元的建筑需要商业融资而不是住宅融资。管理一栋较大的建筑通常不是自己动手就能做到的,需要聘请物业管理公司或现场物业经理。
商业贷款vs住宅贷款
购房者和住宅投资者可以使用传统的住宅贷款购买复式、三套房或四套房。有人追求12个单位公寓大楼需要知道如何获得公寓贷款。公寓贷款商业贷款,这与住宅抵押贷款不同,后者更强调房产的财务表现和潜力,而不是买家的资格。
商业地产贷款乐鱼体育app官方通常适用于由五个或五个以上单元组成的大型多户物业。他们通常有更高的利率和费用,贷款期限较短,为20年或更短,这提高了每月的抵押贷款支付额。商业贷款可以用于任何规模的房产,但由于成本和期限较短,对5个或5个以上单元的房产最有意义。
小型多户型建筑vs公寓综合管理
购房者或自己动手(DIY)的房东通常可以在购买复式、三层或四层公寓时承担管理责任。超过4个单元的建筑物对自我管理更具挑战性。利用物业管理软件比如,聘请物业管理公司或现场管理人员。贷款机构会在贷款申请过程中考察物业的管理情况,包括投资者在购买和管理大型建筑方面的经验。
3.定位双工、三工或四工
找到一套复式或其他小型多户住宅并不难。在大多数城市,他们都很普遍。你可以自己找,也可以找当地的房地产中介,如果你是投资者,也可以找当地人乐鱼体育app官方乐鱼体育app官方房地产投资者协会为线索。
自己寻找复式或小型多单元物业
自己搜索房产的一个最好的理由是,由于房地产经纪人不处理建筑物,卖方不支付房地产佣金。乐鱼体育app官方这是一个很好的谈判点,因为房地产佣金将占售价的3%到7%——你可能可以在谈判中扣除要乐鱼体育app官方价。
如果你更喜欢自己搜索房产,你有很多选择。克雷格列表几乎总是有用的。其他房地产网乐鱼体育app官方站如Zillow都是很好的铅来源,因为业主(FSBO)网站通常会列出多户房产。
如果你想购买一到四个单元的交钥匙出租物业,请查看Roofstock.屋顶股票有自定义过滤器,所以你可以根据你的预算和理想的位置找到一个物业。该网站的会员资格是免费的,投资者可以找到已经出租的一到四个单元的房子,这样你从第一天开始就可以赚钱。
使用当地的房地产经纪人乐鱼体育app官方
主流房地产行业提供了进入最大的乐鱼体育app官方待售房产池的渠道。不仅仅是独栋建筑;它包括各种形式的复式公寓和其他小型多户型单元。许多特工都喜欢和小型多单元公寓打交道,所以只要问问办公室哪些特工负责这类建筑就行了。
每个房地产中乐鱼体育app官方介机构都可以访问一个或多个多重上市服务(MLS),其中包含所有待售房产,这些服务横跨属于该多重上市服务的每个中介机构。通常,一个县或地区的MLS会链接到附近的地方,帮助你扩大搜索范围。
使用代理和MLS意味着代理佣金将涉及到销售。作为买家,佣金通常不会自掏腰包;这是卖家的钱。然而,佣金将被考虑到销售价格。此外,经纪人了解他们的市场,他们知道如何确定房产的价值,所以经纪人列出的房产往往是按市场价值定价的。
转向本地reas
如果您是寻求小型多单元房产的投资者,可以考虑加入您所在地区的REIA。这些组织是由房地产投资者组成的,他们聚在一起学习、交流,并经常分享待乐鱼体育app官方售房产。投资者通常有双人间、四人间或其他多户型公寓,或者认识有这些房子的人。
4.评估潜在的双工、三工或四工购买
一旦你发现了一栋待售的建筑,你就需要对潜在的购买进行评估。评估包括评估建筑物的位置,检查建筑物的状况,以及评估财产的财务状况。
评估建筑物的位置
对于考虑居住地点的购房者来说,这可能是显而易见的,但投资者也应该关注位于稳定社区的房产。购房者和投资者都应该寻找有好的学校、购物中心和服务的社区——简而言之,就是人们想要居住的地方。
位置较好的房产可以提供更强大的租户基础,这意味着更高的租金,以及更好地照顾公寓的租户。更好的地理位置和更强劲的租金表现,都将为该建筑提供更大的升值机会。
除非该地区有经济发展,否则劣质地区的廉价房产不会升值,以低价购买的建筑通常需要大量的前期和持续的维修。租金不太可能上涨,拖欠租金和财产损坏等租户问题很常见。懂行的投资者有一个很好的经验法则:如果他们不希望家人天黑后去那里,他们可能就不会想在那里买股票。
检查建筑物的状况
当然,买一套复式或其他小型多单元房产是可以随时出租的。当然,它们可能会以市场价出售。准备出租的物业包括交钥匙房地产,有时是全租的物业管理服务。乐鱼体育app官方
另一方面,购买止赎房或待修房可能是一个很好的交易。以低于市场价的价格买入可以积累股本。然而,你得花时间和金钱把它准备好出租。这本身就是一项支出,但损失的租金以及在租户入住之前你必须支付的费用也是一项支出。
聘请专业检查员
有一个专业的建筑检查员或承包商看你正在考虑的财产是必要的。多单元住宅比独户住宅更复杂:有时它们建造不当;通常,它们共享公用设施和其他系统,这可能会带来问题。另外,每个单元可能会有不同的情况,以及公共区域的潜在问题。
你需要一份详细的检查报告,说明哪些地方需要修理。检验员的报告将是购买时很好的谈判工具。你方的任何报价都应以你方对视察的同意为前提。如果你被告知一些严重的问题,你可以优雅地收回提议,或者重新谈判。
评估卖方的形式合同
对于计划购买多户住宅的投资者或购房者来说,检查物业的财务数据很重要,包括租金和其他收入,将随物业转移的费用,以及物业的净收入。这种财务信息通常被称为卖方的房地产形式。乐鱼体育app官方
买方还应创建自己的形式,并将其与卖方的形式进行比较,以评估交易的可行性。买家希望从卖家那里得到一年或几年的财务历史,并从他们的会计记录或纳税申报单中验证这些信息。
房地产形式中的一些项目包括多单元建筑乐鱼体育app官方租金率,计算空置率,总营业收入,物业费用,净营业收入(NOI),全租三单元建筑的NOI,以及业主自住三单元建筑的NOI。
多单位楼宇租金
通过查看类似的出租单元来调查该建筑的当前租金和房产的位置。你可以在网站上找到类似的租金克雷格列表,Zillow,Apartments.com、本地报纸、物业管理公司网站等。
确定当前的租金是否具有竞争力,是否能覆盖建筑费用,特别是如果你住在一个单元里。不要冲动地购买你负担不起的房产,计划住在一个单元,严重依赖另一个单元的收入来支付他们负担不起的费用。
计算空置率
某些类型的物业和地点经历频繁的租户流动,这可能会影响收入、维护和融资。要找到当地的空置率,可以打电话给当地的多单元出租房产贷款机构,询问他们用什么来计算空置率。另外,问问当地投资者。把这个信息和你的比较空置率计算.
目前的平均水平美国空置率大约是7%这是所有空置率的平均值,可能不反映您的物业所在地区的空置率。计算职位空缺率对于财务上的成功很重要。一些类型的物业和地段经历了频繁的租户流动。高周转率地区会影响租金收入,增加维护工作量,并影响融资。
营业总收入
营业总收入是指物业的实际租金及其他收入。不要简单地把单位租金乘以单位数目。扣除空缺职位和信贷损失后,真正重要的是收入。信用损失包括租户被退回的支票和其他未收取的租金。通过适当的租户背景筛选,损失是有限的,但在计算出租物业的总收入时应包括在内。
物业费用
一栋小型多户住宅的费用包括财产税、保险、广告、维护、水电费、如果外包的话的物业管理费,以及法律或会计等专业服务。包括抵押贷款,包括利息。此外,还要包括季节性开支。有些月份的费用比其他月份高。知道什么时候预算会比其他时候受到更大的冲击是件好事。
随机过程
净营业收入是指支付费用后的租金总额。这通常被称为“现金流”。理想情况下,你希望现金流是一个正数,这意味着你在这段时间赚了钱。如果是负的,这意味着你在这段时间里花了钱。计算NOI会让你知道这块地产的利润有多丰厚。
让我们考虑一个三单元建筑的净营业收入(现金流)的例子,每个单元每月租金为600美元:
全租三单位大厦的否通知书
每月 |
每年 |
|
---|---|---|
潜在租金(3 / 3单位@ $600/月)
|
1800美元 |
21600美元 |
-空缺(10%)
|
- 180美元 |
- 2160美元 |
=总营业收入
|
1620美元 |
19440美元 |
——费用
|
1100美元 |
13200美元 |
现金流(NOI)
|
520美元 |
6240美元 |
该房产每月有520美元的正现金流。请记住,这三个单元都是出租的,尽管我们根据当地数据考虑了10%的空置率。如果业主计划住在一个单元,数字将有所不同,因为该物业每月只产生1200美元的租金,尽管费用可能会略低,但为了简单起见,我们将保持不变。
业主自住三单位大厦的否通知书
每月 |
每年 |
|
---|---|---|
潜在租金(三个单位中的两个单位出租@ $600/月)
|
1200美元 |
14400美元 |
-空缺(10%)
|
- 120美元 |
- 1440美元 |
=总营业收入
|
1080美元 |
12960美元 |
——费用
|
1100美元 |
13200美元 |
现金流(NOI)
|
20美元 |
240美元 |
在这种情况下,即使有负的现金流和每月20美元的损失,请记住,业主住在那里几乎是免费的,因为租金收入支付建筑费用。自住业主可能会考虑安装投币式洗衣房、付费储物间和其他潜在的收入来源,以抵消自住单位的租金收入损失。
5.提供工作机会
谈判是购买四套房或其他多单元房产的一部分。谈判通常比单户房产更容易,因为卖家没有那么束缚在情感上对他们就像对他们的家一样。租个好价钱似乎并不重要,但价格会影响每月的持有成本,价格好就意味着你在赚钱。
确定潜在价值
因为多单元属性最终是打算出租的,确定价值比单户建筑要复杂一些。我们同时使用了几种方法来计算一栋多户型建筑的价值。这些包括比较市场分析、收入分析和重置成本估值。
比较市场分析
比较市场分析着眼于最近出售的类似建筑(“comps”),以帮助确定其价值。如果你与一位经验丰富的房地产经纪人合作,他们可以帮助你进行比较市场分析。乐鱼体育app官方需要注意的是,这种方法没有考虑建筑物产生的收入,这是很重要的。它只关注类似建筑的售价和市场历史。
收入法
在收入法中,估价师使用了一些计算方法,即根据建筑物的总租金和净收入,以及该地区类似单位的租金,来确定建筑物的价值。计算就像总租金乘数(GRM)而且资本化率将该建筑的财务表现与该地区其他建筑的财务表现进行比较。
重置成本
重置成本是指重建一座类似建筑的成本。简而言之,它利用每平方英尺的成本来完全重建一处类似的房产。所以,如果你所在地区的每平方英尺成本是100美元/平方英尺,而你考虑的建筑面积为2000平方英尺,那么重置成本将是20万美元(2000 x 100美元)。
6.为购买融资
为小型多户住宅融资并不比为单户住宅融资更困难。许多相同的选择可供您使用,包括传统融资,联邦住房管理局(FHA)和美国退伍军人事务部(VA)贷款国家计划,短期融资,以及卖方融资.此外,从租赁单位获得的收入将帮助您获得资格投资物业贷款.
RE/MAX Results(也被称为Duplex Doctors)的杰森·里德(Jason Reed)承认租金收入在购房资格中的价值:
通过选择复式(或小型多户住宅)而不是单户住宅,买家也有可能获得更多的资格。当你符合条件时,许多抵押贷款机构会考虑高达70%到75%的预期租金收入,这些收入是房产应该产生的。”
传统的融资
小型多单元建筑的传统贷款选择很普遍,而且相对容易获得。作为买家,你的信誉和收入将被考虑,但建筑的财务表现将在获得批准时发挥重要作用。
如果是传统贷款,你需要支付10%或更多的首付。在美国大多数地区,购买复式公寓的传统多单元贷款上限为620,200美元,购买三层公寓的贷款上限为749,650美元,购买四层公寓的贷款上限为931,600美元。
如果你需要融资购买投资性房产,CoreVest可能很适合。他们的单一租赁房产贷款期限最长可达30年,LTV高达75%,可用于一至四户家庭的住宅。贷方要求最低信用评分为600。
购买四楼或其他建筑的联邦住房管理局融资
这是一个常见的误解联邦住房管理局只会贷款给作为主要居所的独栋房屋。不是常识的是联邦住房管理局将资助如果买家打算住在一个单元内,最多可容纳四个单元的建筑物。联邦住房管理局还在资格审查过程中考虑净租金收入。所以,如果你的收入不高,这栋楼的租金可以帮助你符合条件。
联邦住房管理局(FHA)对多户型购房的首付要求仅为5%,在美国大部分地区,购买复式公寓的贷款上限为40.3万美元,购买三户型公寓的贷款上限为48.7万美元,购买四户型公寓的贷款上限为605.5万美元。
VA融资购买复式或其他财产
与联邦住房管理局类似弗吉尼亚州如果买方打算住在一个单位内,将提供最多包含四个单位的建筑物的贷款。同样与联邦住房管理局类似,该建筑的净收入将被添加到家庭总收入中,以帮助获得贷款。
如果你有资格,你可以获得一笔零首付的VA贷款,即使是多户家庭购买。目前退伍军人事务部的贷款限额为484,350美元起。在2020年,总统签名的比尔将取消这一上限,并允许退伍军人事务部支持超过合格贷款限额的贷款,无论数量如何。
国家融资计划
即使是针对首次购房者的国家计划,通常也会遵循联邦住房管理局和退伍军人事务部的规定。如果你正在考虑使用你所在州的首次购房者贷款之类的东西,如果你打算住在其中一个单元里,你可能会在购买两到四单元的建筑物时使用它。净租金收入将被加到你的收入中,以帮助你获得贷款资格。
许多州和地方的融资项目首付很低或没有首付,利率与联邦住房管理局和退伍军人管理局的贷款相比具有竞争力。
短期融资
短期融资用于修复物业时,物业空置,或入住率低,包括影响您获得永久融资资格的能力。康复和类似的贷款将提供一个短期融资解决方案,直到你可以获得永久融资。它们的利率较高,通常只付息,需要通过再融资或出售房产来相对较快地还清。
卖方融资
由于许多多单元建筑是投资房产,而不是某人的家,所以你很有可能说服卖家考虑业主融资.业主融资是指卖方成为贷款人,收取每月的本金和利息,而不是在交易结束时从销售中获得全部收益。业主通常会提供长达10年的贷款,可能会要求比传统贷款稍高的利率。
卖方可能会同意为业主提供融资,因为每月的付款是利息收入的潜在来源。如果卖家在出售时不需要所有的现金,长期收入可能是有吸引力的,特别是如果你提供高于市场的利息。此外,你可能会发现卖家在条款上很灵活,这有助于保持购买的可管理性。
7.完成购买
在交易小型多户型房产时,有三个注意事项与单户型房产不同,即产权公司或托管代理应该熟悉小型多户型交易,你完成交易的日期,并确保在交易完成时将保证金转移给你。
选择一个产权公司或托管代理
大多数产权公司或托管代理可以自信地处理多户房产的关闭。然而,由于涉及到租金和保证金,交易就有点复杂了。所以,面试几家安置公司也无妨,以确保你能找到有处理多户建筑经验的公司。
结算公司有很多名字——产权公司、托管公司或托管机构。在一些州,律师被用来处理房地产交易。乐鱼体育app官方无论在你的州是什么情况,确保他们有多单元房产的经验,并始终获得产权保险来保护你。
截止日期
因为你购买的是出租物业,所以在结算时,当月租金的一部分会累积到你身上。如果你在每月的第一天结束交易,这个月的大部分租金将在交易结束时转给你;这意味着在你获得所有权的当天就会有数百美元转给你。你还需要支付贷款的结帐费用,金额从贷款金额的2%到6%不等。
保证金转账
保证金在结算时也应转给你方。然而,押金不像你口袋里的房租,它只是你用来保护的。不要把房客的保证金当成自己的钱来用。按金在技术上属于租户,除非被要求支付租金或财产损坏。
大多数州要求房东将保证金存入一个信托账户,与他们所有的其他财务分开。确保在交易结束时将保证金分配给你,并明确规定其总额,并立即将其存入与你的个人资金或用于房产的账户分开的账户。
底线
购买复式、三复式或四复式公寓对投资者或住宅买家来说都是一项很好的投资。学习如何购买复式住宅或其他多单元住宅需要一些房地产知识,比购买单户住宅要复杂一些。乐鱼体育app官方如果你已经准备好承担比单一单元更多的工作,那么购买小型多户住宅也是不错的投资。