SBA 504贷款:他们是什么和他们如何工作

小企业管理局的504贷款计划结合了两种贷款——一种来自贷方，另一种来乐鱼游戏app下载自社区发展公司(CDC)——可用于商业房地产和设备等其他固定资产。乐鱼体育app官方贷款人部分占贷款的50%，CDC部分占40%，借款人负责提供剩余部分。

什么是SBA 504贷款

SBA 504贷款商业房地产贷款乐鱼体育app官方这是两种贷款的组合，一种来自传统银行，另一种来自名为CDC的非营利贷款机构。SBA 504贷款的贷方部分和CDC部分同时关闭。SBA 504贷款可提供高达1400万美元的贷款，期限最长为25年，利率低于传统银行提供的贷款。

SBA 504贷款的用途是什么

SBA 504贷款可用于购买土地和现有建筑，支付物业改善和翻新，或建造新设施。此外，SBA 504贷款可用于融资其他固定资产，如设备和机器，或用于再融资的债务，以获得固定资产。

根据SBA贷款条例，CDC/SBA 504贷款可用于以下特定目的:

• 购买土地和土地上现有的建筑
• 支付物业改善的费用，如增加停车场，连接公用设施和绿化
• 翻新或扩建现有设施
• 建设新设施
• 购买其他固定资产，如长期设备和机械
• 再融资债务:SBA 504再融资适用于主要为获得504个合格固定资产而产生的债务;现有的债务必须至少有两年的历史，并且保持良好的信誉

SBA 504贷款不能用于什么

SBA 504贷款对商业房地产很好，但有几个用途的贷款资金是禁止的。乐鱼体育app官方

SBA 504贷款的限制用途包括:

• 营运资本
• 物资:材料、供应品或存货
• 广告或营销
• 正常的营业费用
• 投机性房地产投资乐鱼体育app官方
• 租赁物业

如果你需要SBA贷款为了这些目的，请阅读我们的文章SBA 7 (a)贷款．SBA 7(a)贷款也可以与SBA 504贷款一起使用。如果SBA 7(a)贷款更符合您的业务需要，SmartBiz提供非常快的批准和资金时间SBA 7(a)贷款高达35万美元。此外，它可以在几分钟内让你获得预审资格。

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SBA 504贷款资格

申请SBA 504贷款的资格与申请传统商业房地产贷款的资格非常相似。乐鱼体育app官方您将需要能够证明偿还能力和有一个干净的财务历史。

一些基本的资格包括:

• 最低信用评分:680
• 偿还债务比率(DSCR)：至少1.25倍;你可以用你的年度净收入除以你的贷款的年度本金和利息支付的总和，即SBA 504贷款和任何其他现有债务，来计算你的DSCR
• 定金:CDC/SBA贷款总额的10% - 20%
• 干净的金融历史:在你的个人或企业财务历史中，不应该有最近的破产、取消抵押品赎回权、税收留置权或拖欠政府贷款

除了一般SBA贷款需求在美国，SBA 504贷款计划有四个具体要求:房产必须是自住的，必须通过贷款创造或保留工作岗位，企业净资产必须低于1500万美元，用贷款购买的任何设备必须有至少10年的使用寿命。

1.物业必须是业主自住

为了满足SBA 504的要求，物业必须至少有51%的业主自住。你可以出租建筑的一部分，但必须使用它的大部分为你的业务。如果贷款是用于新建建筑，该建筑在首次入住时必须至少有60%的业主自住，并在10年内逐渐增加到80%的业主自住。

2.必须创造就业机会

作为贷款过程的一部分，你需要解释你如何使用贷款收益来创造或保留原本会失去的就业机会，或者你将如何支持公共政策目标。目前的规定是，每6.5万美元的资金必须创造或保留一个工作岗位。对于小型制造商来说，每10万美元的借贷就会增加一个工作岗位。

你还可以通过加强其他公共政策目标，如节能和支持少数民族企业发展，获得SBA 504贷款的资格。

3.净资产低于1500万美元

你的企业必须拥有不超过1500万美元的有形净资产，并且在过去两年的税后平均净收入不超过500万美元。

4.设备寿命至少为10年

用该资金购买的设备必须具有至少10年的经济使用寿命。一些可接受的项目包括机械和大型制造或商用设备。

SBA 504最高贷款金额

目前SBA的规定规定，你可以通过SBA 504贷款获得的最高额度为1400万美元。但是，由于对收益的使用和符合条件的项目的限制，您的项目符合条件的金额可能会较低。大多数银行倾向于为50万美元或以上的项目提供SBA 504贷款，主要是由于关闭504贷款所需的努力。

贷款利率和费用

有了SBA 504贷款，你就可以指望还钱了低利率和最小费用。一般来说，银行贷款部分的年利率(APR)从4%到10%不等。CDC部分贷款的利率是固定的，目前的年利率从2.5%到3%不等。

请记住，有两种贷款作为SBA 504贷款的一部分。第一种是从传统贷款机构(如银行)获得的贷款，占贷款总额的50%。这部分交易的费率、条款和费用几乎没有限制。因此，他们可以不同的借款人。大多数人发现，与其他融资选择相比，商业房地产贷款利率和这部分交易乐鱼体育app官方的条款仍然非常有利。

第二部分贷款由美国疾病控制与预防中心发放，占贷款总额的40%。504贷款中这部分的利率、期限和费用受到严格的监管。CDC的贷款期限为10年、20年或25年，完全摊销，固定利率贷款。它的工作方式与传统的抵押贷款相同。借款人在整个贷款周期内每月支付等额的贷款，到那时，贷款就完全还清了。

贷款利率和费用:CDC贷款的一部分

504贷款中CDC部分的利率部分由20年期和25年期国债按月拍卖的利率和10年期国债双月拍卖的利率组成。CDC贷款利率的剩余部分由三种费用组成:

• 小企业管理局担保费用:这是一个持续的SBA每月担保费用的本金余额的。914%的票据，计算在五年间隔，从第一次付款开始。
• 服务代理费用:中央服务机构(富国银行)每五年收取票据本金余额的0.10%。
• 疾病预防控制中心服务费用:这在0.625%到2.00%之间变化，在农村地区最高达到1.50%。CDC将每月支付0.125%给SBA，并保留剩余部分。

截至2021年6月，的利率504贷款的CDC部分有:

• 10年的术语:2.612%
• 20年的术语:2.764%
• 25年的术语:2.883%

CDC部分的SBA 504贷款:一次性费用

当SBA 504贷款发放时，有一些初始一次性费用。这些资金将在贷款期限内投入并摊销。

常见的一次性成本包括:

• 承销费用:0.375%到0.4%
• 处理费用:高达1.5%
• 法律费用:2000美元到5000美元
• 资金费用:0.25%
• 保证费用:0.5%

当你单独看这些费用时，你可能会觉得这些费用令人难以承受，即使包括所有费用，它们也只占你贷款价值的2.5% - 3%，并将随着贷款票据摊销。

CDC部分的SBA 504贷款:预付罚款

预付罚金在商业房地产贷款中很常见，也是SBA 504贷款的一个特点。乐鱼体育app官方预付罚金的计算比例是递减的。罚金是在债券利率上计算的——在贷款发放的时候——而不是贷款的实际利率，只在贷款的CDC部分计算。

对于期限为20年或25年的贷款，罚款适用于贷款的前10年，每年减少10%。对于期限为10年的贷款，罚金适用于贷款的前5年，每年减少20%。

例子:假设发放20年期贷款，2019年7月实际利率为4.060%，债券利率为1.980%。预付罚金每年下降10%的债券利率。它以每年0.198%的速度下降。

对于这个例子，提前支付罚金的百分比如下:

SBA 504贷款- CDC预付罚金

贷款利率和费用:贷款的贷方部分

SBA 504贷款中出借人部分的利率由银行或非银行出借人自行决定，通常在4%至10%之间。最终，您和您的代表必须协商最佳的价格、费用和条款。

贷方SBA 504贷款利率和费用摘要

在大多数情况下，银行或非银行贷款机构的贷款期限为5至10年，摊销期限为20至25年。对于10年期的贷款，利率通常在5年后重新设定。这意味着五年后，你的利率可能会下降，上升，或保持不变。这取决于当时的市场汇率。

虽然长期摊销将保持你的每月支付较低，这意味着你将有一个气球支付到期5至10年，除非你选择再融资的余额。在某些情况下，当气球付款到期时，重新融资第一抵押贷款可能会有问题。如果你的业务在再融资前出现下滑，或者你的房产大幅贬值，可能很难找到愿意与你合作的贷款人。

银行部分的贷款可能会有自己的一套结案成本和第三方成本，如评估费、环境费、建筑费和法律费用。幸运的是，这些通常也可以包括在融资中。

商业房地产贷款选择:SBA 504 vs SBA 7(a乐鱼体育app官方) vs传统贷款

SBA 504贷款的四大好处

的小企业管理局担保了超过17%的504笔贷款与2019财年相比，这一增长在过去几年保持一致。SBA 504计划在企业中受欢迎的原因是它为借款人提供了巨大的优势。获得SBA 504贷款的四个主要好处是:利率低，需要低首付，还款期限长，不需要额外的抵押品。

1.低利率

贷款的CDC部分的利率受限于小企业管理局目前在2.6%到3%之间。该利率是固定的，在贷款期限内不会增加。银行的贷款没有这些限制。利率通常在5%到10%之间，可以是固定的，也可以是可变的。

2.低首付

大多数传统商业贷款要求20% - 40%的首付，而SBA 504贷款只需要10%的首付。如果你的企业是初创企业，或者你想买的是一次性建筑，你需要支付15%的首付款。对于购买一次性房产的初创公司，首付要求提高到20%。

即使你经营的是一家初创企业，购买的是一栋一次性建筑，SBA 504贷款20%的首付要求也是有利的。作为一家初创公司，许多传统的贷款机构可能会犹豫是否提供融资，如果提供融资，可能会涉及更大的首付。

3.长偿还条款

大多数传统的商业抵押贷款都是5到10年的贷款，而SBA 504贷款的CDC部分对设备有10年的期限，对房地产有10年、20年或25年的期限。乐鱼体育app官方通常情况下，银行贷款中设备贷款的期限为7年，房地产贷款的期限为10年。乐鱼体育app官方CDC贷款提供的较长的还款期限减少了月供，使还款更容易负担。

4.没有额外的担保

由SBA乐鱼体育app官方 504贷款提供资金的房地产或其他固定资产通常足以作为抵押。除了你正在融资的房地产或固定资产之外，没有额外的抵押品要求，你的剩余资产仍然没有留置权。乐鱼体育app官方

如何申请sba504贷款

SBA 504贷款的银行部分可以由与SBA合作的任何银行、信用合作社或商业贷方提供资金。许多金融机构将与CDC合作，并能够帮助寻找CDC合作伙伴。相反，当地的疾控中心可以与当地的几家银行合作。

全国共有243家疾病预防控制机构。要找到一个适合你的，我们建议使用SBA的CDC Finder工具．另外，你可以通过你所在地区排名前504的贷款机构SBA地区办公室．

当你申请,一个商业计划还需要进行财务预测。此外，该公司以及拥有20%或以上股权的所有人需要提供过去三份纳税申报表。

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底线

SBA 504贷款是你应该考虑的第一种融资类型，如果你购买商业地产来运营你的企业，或者如果你购买长期设备，以保持其价值。乐鱼体育app官方低首付可以让你的小公司保留更多的现金作为营运资金，低利率和长还款期限会让你乐鱼游戏app下载的现金流更容易。