资本化率公式&什么是好的上限率
房地产投资者使用资本化率或上限率来评估投资房产并显示其潜在回报率,帮助他们决定是否应该购买该房乐鱼体育app官方产。上限比率公式为上限比率=净营业收入/当前物业价值。好的上限税率通常高于4%。
什么是上限税率以及它是如何运作的
上限利率是一个公式,投资者经常使用这个公式来评估基于一年期限的房地产投资。乐鱼体育app官方它应该用来帮助确定房产是否划算。与其仅仅使用上限利率来决定你是否应该购买投资性房产,我们建议将其作为几种不同的评估工具之一。
上限利率是根据年回报率计算的。这意味着,如果一个房产在一年里表现良好或糟糕,这将在上限率计算中显示出来。这也意味着投资者没有全面了解该房产过去几年的情况。重要的是要记住,上限利率显示的是一年的回报率,所以如果房产前几年表现不佳,上限利率可能具有欺骗性,因为它只显示了一年的正回报率。这只是在你进一步分析投资属性时要记住的东西。
上限利率通常用于购买住宅或商业租赁物业的长期投资者。Fx和flippers不使用它,因为他们不打算出租物业。封顶率应与同一资产类别的类似资产进行比较。
资本化率是净营业收入与资产价值的比率。上限利率没有考虑到你的抵押贷款付款或与购买房产相关的成本,如贷款费用和交易成本。这就是为什么,除了上限率,你还应该看看投资物业的整体财务状况,包括投资回报率(ROI),现金流以及可比物业的销售和租赁价格。
为什么设定上限税率很重要
封顶率对投资者来说是一个重要的工具,因为它可以帮助他们根据当前价值和净营业收入(NOI)评估房地产。乐鱼体育app官方它给他们一个初始收益率投资房地产.投资者可以看到房地产的上限率上升,并看到收入相对于其价格有所上升。相比之下,上限率的下降通常表明租金收入低于其价格。他们可以在决定该房产是否值得购买之前,先看看上限税率。
何时使用上限费率
你应该使用上限利率作为评估房地产投资的一种方式。乐鱼体育app官方它通常在购买房产之前使用,但一旦你已经拥有房产,在你把房产放到市场上出售之前也可以使用。
资本化率是一个帮助你评估财产的工具,除了其他工具之外,投资者应该使用它。通常情况下,买入并持有的投资者会使用上限利率,房东和商业投资者也是如此。对目前出租的住宅和商业物业使用上限税率是有道理的。
上限税率可用于:
- 独栋投资物业
- 公寓和联排别墅出租物业
- 商业地产投资乐鱼体育app官方
- 多户出租物业
- 公寓大楼
- 房东想要评估他们已经拥有的房产,并可能考虑出售
何时不使用上限费率
当然,在许多情况下,使用上限费率公式是合适的。然而,有时使用资本化率并没有多大意义。如果你是固定和翻转或者如果你买的是空置房产。
通常情况下,你不应该在以下情况下使用封顶率:
- 修复和翻转:“固定-翻转”投资者购买房地产的目的是修复它,然后迅速出售以获取乐鱼体育app官方利润,所以他们不使用资本化率来确定该房产是否是一项好的投资。他们对租金收入不感兴趣,因为他们的退出策略是卖掉房产,而不是租出去。
- 购买土地:在评估土地时,投资者通常不使用资本化率,因为土地通常是空置的,因此没有任何租金收入,因此无法计算NOI。相反,投资者应该彻底研究土地,包括其当前和允许的分区,如果你想转售土地,这是很重要的。你还应该研究一下公用设施的可达性,并对土地进行调查,这样你就知道你要买什么了。有关如何购买和评估土地的更多信息,请阅读我们的深度指南如何购买土地.
- 购买空置的或未占用的财产:上限费率公式取决于NOI,所以如果房产空置,通常不应该使用它,因为它没有任何租金收入可以考虑。尽管一些投资者使用预计租金收入,但这并不常见,因为它可能不准确,而且很难估计空置房产的费用。
- 购买度假出租物业:虽然度假租赁物业是出租的,会有NOI和运营费用,但它会扭曲资本化率公式的结果,因为它不是全年出租的。一年中的某些时候,业主会把房产用作度假屋,因此上限费率并不能准确反映房产的价值。
- 短租物业:与度假租赁房产类似,提供短期租赁的房产也会扭曲上限利率,因为租金期限通常是几天或几周,上限利率是每年计算的。
上限费率公式
上限比率=净营业收入/现时物业价值
上限比率公式是净营业收入除以物业价值。
上限费率公式是按年计算的。请记住,投资者有时会以不同的方式计算这一点。的资本化率公式可计算不管有没有入住率,如果你知道入住率是多少,使用入住率会更准确。
首先,让我们讨论一下如何计算NOI。这是相对简单的计算方法,从总租金收入中减去经营费用。接下来,您需要计算出属性值。这并不一定与房产的购买价格相同。有关上限费率公式中使用的术语的更多信息,请参阅下面的关键术语部分。
如果你决定将入住率纳入你的上限费率公式,那么你将用总租金收入乘以入住率,然后减去你的运营费用。
上限费率计算示例
我们将看几个上限费率公式的例子。首先,让我们看看两套多户型房产,以及它们的上限费率是如何比较的。记住,如果你想要一个准确的上限费率比较,你应该比较同一资产类别的房产,如多户住宅和商业建筑。房产也应该在同一地区,如农村,郊区或城市。
1.让我们假设我们正在分析城市地区的两个多户住宅。房产A有6个单位,房产B有8个单位。
属性值: 850.000美元
入住率: 98%
租金总收入: 96000美元
营业费用: 38000美元
属性值: 700000美元
入住率: 98%
租金总收入: 72000美元
营业费用: 22000美元
第一步是将入住率乘以总租金收入:
房地产一: 98% x $96,000 = $94,080
财产B: 98% x $72,000 = $70,560
接下来,减去运营费用:
房地产一: $94,080 - $38,000 = $56,080
财产B: $70,560 - $22,000 = $48,560
现在你有了NOI,用它除以物业价值,得到上限利率:
房地产一: $56,080 / $850,000 = 0.066
财产B: $48,560 / $700,000 = 0.069
因为上限费率公式是以百分比表示的,所以现在乘以100:
房地产一: 0.066 x 100 = 6.6%的上限率
财产B: 0.069 x 100 = 6.9%的上限率
从这个例子中你可以看到,这两个房产的上限利率非常相似,而且B房产比a房产便宜得多。如果投资者根据销售价格和上限利率来分析房产,通常他们会选择B房产。
现在,让我们看看另外两个上限率公式的例子——一个使用了入住率,另一个没有:
- 属性值: 500000美元
入住率: 90%
租金总收入: 60000美元
营业费用: 20000美元
第一步是将入住率乘以总租金收入:
90% x $60,000 = $54,000
接下来,减去运营费用:
$54,000 - $20,000 = $34,000
现在,NOI是34000美元。接下来,用NOI除以属性值:
$ 34000 / $500,000 = 0.068
资本化率公式通常用百分比表示,所以你用0.068乘以100:
0.068 x 100 = 6.8%
这意味着你的上限利率是6.8%
2.现在我们将使用相同的数字,但不包括入住率,看看我们的结果有什么不同。我们知道总租金收入是6万美元,我们的运营费用是2万美元,所以我们从总租金收入中减去运营费用:
$60,000 - $20,000 = $40,000
4万美元是NOI。然后,我们用NOI除以属性值:
$40,000 / $500,000 = 0.08
然后,我们乘以100得到分数:
0.08 x 100 = 8%的上限率
正如你从上面的例子中看到的,当我们不使用入住率时,我们得到了更高的上限率,因为它假设物业在100%的时间内被占用,而通常情况下并非如此。第一个例子中的上限利率通常会更准确,因为它考虑到了房产空置的情况。
现在,让我们在不同的场景中使用上限利率公式。让我们假设我们已经拥有一处能够产生收入的房产,我们知道NOI和上限税率是多少,但我们不确定房产的价值。我们可以反过来算出来。要计算出当前的物业价值,你可以用NOI除以上限比率。
例如,您知道NOI是20,000美元,上限利率是10%。那么,属性值为:
$20,000 / 10% = $200,000
什么是好的上限率?
一般来说,上限税率在4%到10%之间是典型的,被认为是一个很好的上限税率。然而,这取决于需求,该地区的可用库存和特定类型的财产。什么是一个好的上限率可以是主观的,不同的房地产投资者有不同的投资策略看它不同。乐鱼体育app官方
例如,在大城市及其周边的高需求地区,以及南加州和纽约市等高成本地区,4%的上限可能是常态。相比之下,在需求较低的地区,如农村社区或正在士绅化过程中的新兴社区,你可能会看到10%或更高的上限率。
通常情况下,买家想要一个较高的上限利率,这意味着购买价格与NOI相比相对较低。然而,较高的上限率通常意味着更高的风险,较低的上限率代表较低的风险。具有高上限率的房产可能位于没有太多机会提高租金率的地区,或者房产增值与其他地区不一致的地区。投资者需要权衡风险,并为其投资目标确定一个合适的上限利率。
具有高上限率的房产可能不考虑入住率,它可能使用预期租金而不是当前租金,或者它可能位于对投资房产没有太多需求的地区。相反,低上限率的房产可能位于昂贵的地区,靠近市中心,可能被认为更可取,对这类房产的需求更大。请记住,你应该检查上限利率是如何得出的,这样你就能了解房地产投资的完整财务状况。乐鱼体育app官方
请记住,当你决定一个房产是否有一个好的上限率时,你应该比较苹果。这意味着,在相似地区的相同类型的物业之间,上限费率应该进行比较。多户投资房产的上限利率通常比拥有零售租户的商业建筑低得多。乐鱼app官网下载入口这使得多户住宅的风险更低,投资回报也可能更低。这是因为人们总是需要一个住的地方,如果经济恶化,零售租户比多户型租户更不可能支付租金。乐鱼app官网下载入口
“封顶率‘好’或‘坏’的概念因人而异——封顶率越高,通常风险就越高。在我们的目标市场和资产类别中,我们看到的上限利率在5%至6%之间,在保守杠杆化的情况下,可以创造8%至9%的现金回报。——Andrew Campbell (Wildhorn Capital联合创始人兼执行合伙人
影响上限税率的因素
不同的投资者对封顶率的好坏有不同的看法。不同类别和类型的住宅和商业房地产的上限比率有所不同。乐鱼体育app官方然而,有一些因素会影响封顶率,比如房产位置和该地区的需求。
通常影响上限税率的因素包括:
- 地点:房地产位置推动需求,推动当地经济发展;一般来说,更理想的位置意味着更高的公平市场价值和更高的租金,所以通常上限率保持不变
- 资产类:这是一种类型的物业,如多户型、公寓楼、工业或商业物业,通常住宅物业的上限率比商业物业低,因为商业物业的租金往往更高
- 可用库存:这是该地区可用的房产数量,通常情况下,库存越低,需求就越高,这往往会导致房产的上限费率较低
- 利率:利率上升通常意味着房地产价值下降;当利率上升时,债务通常会增加,从而减少净现金流;这意味着利率上升可能导致上限利率降低
“自大衰退以来,由于美国国债保持稳定,利率环境保持低位,上限利率一直在下降。话虽如此,随着美联储逐步加息,上限利率和利率之间的反比关系将开始显现出来。——卢卡斯·弗莱曼(Interra Realty董事
与封顶率相关的关键术语
要理解什么是上限税率以及它是如何运作的,您首先需要了解几个关键术语。这些术语将帮助您计算出上限费率公式,理解为什么上限费率是重要的,并评估物业。
讨论上限税率时使用的关键术语是:
- 租金总收入:扣除任何费用前的租金总额及任何有关的出租物业收入;你可以考虑停车费和其他因素
- 净营业收入(NOI):这是指物业在扣除所有营运开支后,每年所产生的收入
- 营业费用:经营物业所需的费用,包括物业税、租赁物业保险、管理费、维修、维护以及会计和法律费用等杂项费用
- 占用率:出租空间与可用空间总量的比率,通常用于多单元物业
- 属性值:一项房地产的当前公平市场价值;乐鱼体育app官方这不是买入价
评估投资物业的其他方法
除了使用上限利率公式外,还有其他几种方法来评估投资物业。我们建议在评估投资物业时使用两到三种方法。这能让你更全面地了解房产,以及它是否有潜力成为一项好的投资。如果房子没有出租,需要重新装修或者你不知道市场租金,那么您可能需要使用额外的评估工具。
评估投资物业的其他方法包括:
- 类似的属性:看看在过去三到六个月里,其他类似的房产卖出或出租了多少;可比物应该是相同类型的财产,有类似的设施和相似的大小
- 单位价格:这是比较投资性房产的单价
- 现金流:评估房产的潜在现金流,看看预期的月租金是否能覆盖你的成本,包括抵押贷款、税收、保险、水电费和业主协会的费用
- 总租金收益率:这个数字可以用每年收取的租金除以总物业成本,然后乘以100来计算;物业总成本包括买价、成交成本和翻修成本
- 1%法则:月收入总额应不低于购房价格的1%;一些投资者根据房产类型和位置使用2%规则;如果房产的月总收入是购买价格的1%或以上,那么它的现金流通常是正的
- 投资回报率(ROI):通常情况下,房地产投资的投资回报率为10%或更高;乐鱼体育app官方你可以通过计算你的年回报率并将其除以你的现金投资总额来计算投资物业的投资回报率;你通过从你的总租金收入中减去你的费用来计算你的年收益
上限费率常见问题(FAQs)
以下是有关房地产上限税率的一些常见问题的答案。乐鱼体育app官方
上限税率的定义是什么?
上限利率定义是用来帮助投资者评估房地产投资的利率。乐鱼体育app官方它是一个显示房地产潜在回报率的公式。上限比率公式通常是NOI除以房产的当前市场价值,答案是一个百分比。
什么是上限税率计算器?
上限利率计算器是一种工具,可以帮助您确定房地产投资的回报率。乐鱼体育app官方它包括物业价值、年租金总收入、营运开支和空置率等投入。在投资者填写输入后,上限率计算器将给出你的资本化率的输出。
什么是上限税率房地产?乐鱼体育app官方
上限率房地产指的是乐鱼体育app官方在房地产中使用资本化率,这是它最常用的地方。它可以用来评估商业和住宅物业,包括联体别墅,三层还有公寓楼。投资者通常使用房地产的上限利率作为工具,帮助他们评估房产及其潜在回报率。乐鱼体育app官方
你想要更高还是更低的上限税率?
购买房地产投资物业的投资者通常希望获得更高的上限利率,因为这意乐鱼体育app官方味着物业的价值或购买价格与NOI相比相对较低。然而,卖方可能希望看到一个较低的上限率,因为这意味着销售价格较高。
底线
投资者使用封顶率作为工具,帮助他们根据NOI和当前公平市场价值评估一块房地产。乐鱼体育app官方上限利率公式用于显示房地产投资的潜在回报率。乐鱼体育app官方好的房地产上限利率各不相同,但通常是4乐鱼体育app官方%到10%或更高。