购买第一套出租物业的18个建议(+测试)
拥有一套出租物业需要进行广泛的研究和决策,以确定它对你来说是否是一项可行的投资。除了了解利弊之外,看看你是否准备好进行你的第一次租赁物业投资,准备一份商业计划,进行租赁市场分析(RMA),并审查房东-租户法律。考虑与物业管理公司合作,特别是如果你是第一次投资。阅读下面列出的更多购买出租物业的建议,为自己的成功做好准备。
1.决定你是否准备好成为一个房东
在你急着给附近的房子出价之前,先退一步想想你是否准备好成为房东了。投资出租房产是一种令人难以置信的方式,可以产生可靠的月收入,但如果在这个过程的每个阶段都没有大量的工作,它就不会发生。从大局来看,考虑一下成为房东的利与弊:
优点 | 缺点 |
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税收优惠:拥有出租物业提供了许多扣除费用的机会,最终节省更多的钱 | 进入成本高:在大多数情况下,购买出租房产需要一大笔钱来支付首付和潜在的维修 |
可靠的月收入:有租户的出租物业为你提供了一个定期的每月收入来源,以支付费用和盈利 | 非流动资产:与其他投资不同,出租房产不能立即出售换取现金。出售一处房产需要几周或几个月的时间,房地产市场的状况会严重影响你的利润。乐鱼体育app官方 |
多种收入选择:每个租赁物业策略都是不同的,所以你可以很容易地找到适合你需求的投资策略 | 意想不到的费用:所有的投资都有风险,但租房会让你特别容易出现意外开支。这可能包括维修,维护,空置,或财产税或保险费用的变化。 |
长期稳定投资:租赁物业总是会有一定程度的需求,所以即使在市场低迷的时候,你也可以获得利润 | 与难相处的房客打交道:在某些方面,把房子出租会让你受租客的摆布。如果你的租户造成财产损失或拒绝按时付款,这可能会使你的投资面临风险。此外,对任何房东来说,必须与房客沟通并可能驱逐房客是一项乏味而艰巨的任务。 |
想清楚利弊,做下面的测试来评估你是否准备好接受挑战。
你准备好购买你的第一套出租物业了吗?
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2.定义购买出租房产背后的“原因”
在你开始购买出租房产之前,坐下来思考一下你成为房地产投资者的原因。乐鱼体育app官方这应该包括经济上的原因,比如经济、利率、预计的现金流,以及个人原因,比如和家人在一起的时间,从公司工作中解脱出来,或者为退休或大学基金存钱。如果你投资的理由不是基于数据或不具体,那么这可能是一个迹象,表明你应该等待,直到你为投资做好更充分的准备。
在所有的投资方式中,房地产投资通常是强大的投资,提供投资回报(ROI)和可靠乐鱼体育app官方的收入。然而,投资房地产并不是每个人的好选择,即使所乐鱼体育app官方有的财务数据看起来都很好。购买你的第一套出租房产不可避免地会有高潮和低谷,这还不包括维护房产、营销租赁清单、选择租户以及与租户沟通的长期要求。
当不可避免和意想不到的挑战出现时,记住你做房东的原因。这将帮助你做出明智的长期决策,并获得盈利和成功。如果你在没有充分理由的情况下投入房地产乐鱼体育app官方投资,它会造成不必要的压力,甚至可能阻止你产生投资回报率。
3.创建一份投资商业计划
最成功的投资和生意产生利润不是偶然的。要建立一个成功的投资企业,你需要从一个商业计划开始。许多有抱负的新投资者错误地认为,商业计划只适用于满是商业专业人士的企业级首席执行官。然而,你可以(也应该)自己做一个商业计划,只需要几个小时的有意识的研究和决策。
一份成功的房地产商业计划书乐鱼体育app官方应包括:
- 明确的使命宣言
- SWOT分析(确定企业的优势、劣势、机会和威胁)
- 明确的、可衡量的目标
- 营销策略及实施方案(从我们的营销策略开始免费赠送房乐鱼体育app官方地产营销方案模板)
- 领导一代和培养策略
- 收入目标计算
- 定期更新商业计划
在我们的指南中阅读更多关于这个过程的细节如何写一个房地产商业计划:元素乐鱼体育app官方,例子和免费模板(+目标计算器).
4.选择正确的融资方式
第一次房地产投资者需要乐鱼体育app官方对财务状况和抵押贷款选择有一个全面的了解,以做出明智的投资决策。确保你研究了所有最好的选择投资物业融资并仔细选择合适的抵押贷款。获得正确的抵押贷款可以为你的成功奠定基础,保持你的持有成本低,最大限度地提高现金流,并帮助你为意外维修或进一步的投资做好准备。
即使你没有金融或经济方面的背景或经验,也不应该阻止你购买第一套出租房产。看看Coursera,是一个在线平台,与超过275所大学合作,为广泛的主题和技能提供有价值的课程。
Coursera有免费课程,比如全球金融市场这是一门由耶鲁大学教授教授的为期七周的课程。其他课程,比如投资基础,提供经济援助的机会。作为一个新的房地产乐鱼体育app官方投资者,这个平台可以帮助你发展财务、投资、管理、销售和营销方面的技能。
5.向其他更有经验的投资者学习
成千上万的房地产投资书籍、乐鱼体育app官方播客、教练和资源可以为初学者提供有关投资租赁物业的宝贵信息。然而,在学习如何经营一家适合你的生活方式和预算的企业时,没有什么比经验更重要了。此外,每个当地的房地产市场都有独特的乐鱼体育app官方特点和技巧,这是最大限度地提高你的成功的关键。通常,了解超本地信息的唯一方法是与当地投资者和居民建立联系。
采取行动,有意识地与不同经验水平的其他投资者建立联系。其中一种方法是通过地方和国家的团体和协会。一些顶级的房东和房地产投资集团是:乐鱼体育app官方
- 全国房地产投资者协乐鱼体育app官方会(我国)
- 房东协会
- 全国独立房东协会
- 美国房地产和城市经乐鱼体育app官方济协会(AREUEA)
- 美国公寓业主协会(AAOA)
许多协会以合理的价格或免费提供有价值的资源和课程。例如,NREIA提供了一个专业房屋供应商(PHP)称号以及一些重要话题的课程,比如房地产伦理、私人贷款、会计工具和公平住房。乐鱼体育app官方
6.考虑购买交钥匙房产乐鱼体育app官方
各种经验水平的投资者都有一个典型的困境:选择一个需要大量工作但可以提供高回报率的物业,还是选择一个潜在回报率较低、且所有现金流系统都已到位的交钥匙物业。除非你以前有规划、实施和管理装修的经验,否则错误的房产会在你开始之前就把你甩在后面。
当你在寻找你的第一个出租物业的技巧时,考虑寻找一些或多或少准备出租的东西。有了交钥匙属性,你可以从现金流出开始。开始你的投资生涯时,要有一处状况良好的房产,还有物业经理和排队的租户。
开始你的搜索使用交钥匙投资物业公司,如Roofstock.这个平台可以方便地搜索多达40个不同价格点的不同租赁市场的房产,甚至可以搜索单一家庭投资组合。此外,广泛的财务数据和检查报告告诉你,你需要知道什么来投资适合你的租金。开始免费使用屋顶库存。
如需了解更多有关Roofstock和您所在地区的其他交钥匙投资公司的深入信息,请访问我们的指南2022年6家最佳交钥匙房地产乐鱼体育app官方投资公司.
7.选择合适的租赁物业类型
许多人认为购买出租物业意味着出租独栋住宅,但还有许多其他可能性。事实上,购买出租物业最重要的技巧之一是对多种投资策略持开放态度,直到你找到适合你需求的投资策略。例如,一套独栋住宅可以用作12个月的长期租赁,也可以用作短期住宿的度假租赁。
每种投资策略将提供不同的好处、缺点和潜在利润。与独栋住宅相比,购买公寓小区可能会提供更高的月现金流,但它也需要更密集的管理和更高的费用。对不同类型的租赁物业和投资策略做一些功课,并考虑所有因素,选择最适合你的生活方式,位置,财务状况和目标。
您的第一个出租物业的几个选择包括:
- 长期出租的独栋住宅:作为一个新投资者,购买独栋住宅是最简单的入门方式,而且维护起来也比多户住宅或商业房产容易。
- 作为度假租赁的独栋住宅:研究你当地的短期租赁市场,并搜索当地的度假租赁价格Airbnb或Vrbo.度假租房的磨损和维护要求通常要低得多,但也需要配备齐全,这是一笔很大的前期费用。了解更多如何购买度假出租房.
- 购买并居住在多户住宅:购买第一个出租物业时使用的一个常见策略是购买一个多户住宅作为你的主要住所,并住在一个单元中。这让你可以使用低利率和首付要求的抵押贷款,同时从房产中产生收入来支付你的生活费用。了解更多如何购买多户住宅.
- 适合长期租户的多户住宅:买一套复式、三居室或四居室是一个很好的可靠的收入来源,因为它自动提供多种收入流来支付费用,并产生正的现金流。然而,对于初学者来说,像这样的多户式物业通常不建议作为最佳类型的租赁物业投资,因为费用和维护要求很高。
- 公寓楼或建筑群:购买公寓是一个伟大的房地产投资乐鱼体育app官方具有高水平的可靠性和高现金流。然而,费用、维护、会计和管理要求非常高,这对大多数首次投资者或房东来说是困难的。
8.进行租赁市场分析(RMA)
选择合适的房产和投资类型应该包括分析你的个人财务状况和承诺水平,以及对你的位置和当地租赁市场的数据分析。例如,在一些租赁市场,公寓的需求明显高于独栋住宅。为了选择正确的投资,了解这些信息是很重要的,并且可以通过投资来完成租赁市场分析(RMA)。
许多第一次投资房产的技巧都集中在学习和分析关于你的潜在房产和投资利润的一切,几乎所有的数据都可以通过RMA找到。它包括研究周边和可比属性,计算房租要收多少钱,以及入住率和空置率。一旦你有了预计的租金增长以及费用和维护的估计,你就会更好地了解房产可能会产生多少净收入。
可以很容易地收集到军事革命所需的几乎所有财产信息Zillow.所有Zillow的房源信息都包括关键的房产细节,如面积、房产类型,甚至包括地板类型、电器和地基类型等微小的细节。Zillow甚至可以帮助你收集财务信息,包括房屋价值、过去的交易和租金价格、房产税以及估计的租金成本。在Zillow上可以免费浏览,对于投资者来说,这是一个购买、出售和租赁房产的宝贵工具。
9.评估地点
你可以很容易地浏览房地产列表,并记下你喜欢和不喜欢的房产乐鱼体育app官方特征。对于房地乐鱼体育app官方产投资者来说,这是一项特别重要的技能。然而,更重要的是,不要在评估属性时还没有评估它们的位置。两处相似的房产可以以截然不同的价格出租,并根据位置产生更高的利润。
当你学习如何寻找可供出售的投资房产时,有很多因素需要考虑,比如以下几点:
- 靠近其他公寓楼
- 公共交通的可用性
- 靠近商店和公园等便利设施
- 学区质量
- 蓬勃发展的企业
你所评估的所有标准将有助于你对租赁市场和租赁需求形成一个了解。如果该地区的人口在增长,这是一个好迹象。但是,如果当地有其他出租物业或公寓楼高空置率,那么这表明租赁需求很低,可能是一个重大挑战。
10.关注你的投资回报
许多首次投资者和房东都陷入了潜在出租物业的前期成本中。然而,当你购买第一套出租房产时,价格并不是衡量投资整体成功与否的最可靠指标。相反,您应该将更多的精力集中在确定投资回报率(ROI),或随着时间的推移投资的潜在利润上。
评估房地产投资回报率潜力的一种方法是查看上限率。上限利率是基于其净营业收入(NOI)和物业价值的当前回报率。通过使用Roofstock要评估物业,您可以根据列出的财务信息自动查看物业的上限费率。
欲了解更多细节,请阅读我们的完整指南封顶率vs投资回报率vs现金回报.
11.确保你的出租房产现金流为正
其中一个最重要的出租物业技巧是检查你的出租物业现金流。正的现金流意味着你在房产上赚的钱比你花的多。如果不清楚你当地的租赁市场、房产价值和抵押贷款,你就有可能在投资上赔钱。
相反,当你评估租赁物业购买时,要确保你计划好了意外费用。当计算财产的收入和支出,增加误差幅度和额外费用。如果经过严格的评估后,房产仍有现金流,那么你的投资更有可能经受住经济困难时期的考验,并从长远来看产生正的投资回报。
12.不要跳过物业检查
当房地产库乐鱼体育app官方存低而对房产的需求高时,买家有时会在没有检查的情况下提交房子的报价。房地产专业人士通常不建议这样做,对投资者来说尤其不明智。乐鱼体育app官方财产检查可以帮助您为潜在的维修做好准备,或者让您注意到可能大大降低您的投资回报率和现金流的功能。检查报告中的信息可以帮助您确定您潜在的出租物业是否是即时负债。
13.了解你的营销策略
对房地产投资者来说,向正确的人推销租赁清单是一项宝贵的技能。乐鱼体育app官方即使在高需求的租赁市场,你也不能只是购买出租物业,然后指望可靠的租户找到你。相反,你需要了解哪种类型的租户会对你的房产最感兴趣,以及如何最有效地接触他们。
例如,如果你的出租物业距离一所大型大学有一英里远,你理想的租户可能是大学生或研究生。在这种情况下,接触他们的最佳方式可能是与学校的招聘部门合作,或者在网上做广告。在评估潜在房产时,要考虑你的潜在租户以及你找到他们的能力。
你不需要从头开始学习如何推销上市。用这样的工具效果,您可以轻松地创建一个详细的物业描述的列表,并自动与超过10个租赁列表网站共享您的列表。在同一平台上,查看关于您的列表获得多少关注的详细分析,查看联系信息,并轻松管理约会。租赁清单营销只是Avail提供的众多工具之一,因此了解更多关于该工具如何使您的第一个租赁物业成功的信息。
14.了解你所在州的房东-房客法
除了联邦房地产法律,每个州都有针对租房者和业主乐鱼体育app官方的具体法律法规。你必须知道和理解房屋租赁法律确保你不会在不知不觉中对他们不利。例如,每个州对房东和租客在改变租约时必须提供的通知数量都有不同的要求,无论是租金上涨还是搬离单位。
如果你想对你的州法律的理解和执行有信心,可以考虑参加一门专业课程Lorman.Lorman提供来自行业专业人士的在线、现场和点播课程,涉及各种房地产、法律、金融和物业管理主题,例如“乐鱼体育app官方了解物业管理法"和"为业主更新公平住房法案今天就注册Lorman吧,提升你的信心,让你成为一个成功的投资者。
15.彻底筛选所有潜在租户
正确和彻底地筛选所有潜在租户是使您的第一个出租物业成功的关键。这一步可以决定你是接受只会带来麻烦的租户,还是选择让你投资成功的租户。选择进行彻底的筛查包括运行多种形式的背景调查,包括犯罪记录、恐怖主义警报、性犯罪者登记搜索和驱逐历史,这些都可以通过像这样的筛查工具来完成MyRental.
在你的筛选过程中验证房客的收入,因为这可以最大限度地减少将来出现不付费房客的风险。您可以要求特定类型的证明他们收入的文件,如:
- 工资单
- 纳税申报表
- 银行对账单
- 聘书
- 雇主录用信
- 损益表(适用于自雇业主)
- 注册会计师的信
- 社会保障福利报表
- 法院协议
- 业主推荐信
与MyRental在美国,你可以为租户提供免费的在线申请,轻松验证以前的地址,运行犯罪背景报告,并获得申请人的驱逐历史。它甚至生成一个“SafeRent评分”,定义每个潜在租户的风险,使您的决策变得容易。使用MyRental为你的房产找到合适的租户。
16.是否准备了清晰的租赁申请和租约
一旦你有了房子,准备好租客,准备好完整的租赁申请表和租赁协议。首先使用我们的免费租赁申请表模板,确保获得必要的信息,让申请人通过你的筛选程序。
此外,你应该有一份非常清晰的租约,清楚地列出对租客和房东的期望。这包括付款到期时间、租约如何终止、宠物限制以及维护和维修责任等细节。作为一个例子,看看我们的月租协议模板.
要使用现成的、高效的系统来创建、签署和记录租约,请尝试使用Buildium.Buildium允许您快速轻松地创建自定义租约模板并获得具有法律约束力的电子签名,以简化您和新租户的体验。
17.接受网上租金申请和支付
租赁物业投资的成功与否,取决于租客的租金收入。因此,如果你能简化收款的过程,你就能避免许多其他潜在的租金问题。
对租客和房东来说,管理付款的最有效方法是使用在线系统,通常是通过网站网上缴交租金服务像效果。效果甚至还提供了一种叫做FastPay的工具,房东可以自动取款,并在24小时内将钱送到他们的银行账户。
18.与物业管理公司合作
许多首次投资者和房东选择自己管理和维护物业,以尽可能多地节省资金。这可能是有效的,这取决于你的家庭维护经验和组织维护请求的能力。然而,在很多情况下,自己动手的成本很高。
如果你不善于维护,也不善于与租客沟通,你可能会破坏你与好租客的关系,造成空置。另一方面,进行你不熟悉的维修可能会导致更大的问题和更高的维修成本。因此,考虑聘请物业经理是值得的。
在线物业管理公司通常更实惠,包括各种工具,以简化您的所有管理任务。如果你不确定你是否准备好成为房东,看看下面三个顶级的物业管理软件。
软件 |
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最适合 |
个人房东想要一个易于使用的工具来管理租户和物业 |
房东和投资者想要一个负担得起的、一体化的物业管理解决方案,可以随着他们的投资组合一起增长 |
投资者想要一个多功能的工具来寻找新的物业,营销列表,并管理多个现有的租赁 |
关键特性 |
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每月起价 |
房东0美元;每套5美元起售 |
免费套餐$0;起价12美元 |
每月50元 |
了解更多 |
底线
在所有的投资方式中,购买和租赁房产是一种有利可图的策略,可以提供强大的投资回报(ROI)和可靠的收入。在阅读了这些购买出租物业的提示后,您应该配备了信息,以帮助您评估潜在的物业,找到合适的租户,并有效地管理您的物业。与其他投资者和资源保持联系,您将学习如何使您的第一个出租物业成功。