免费出租物业计算器:分析您的投资物业
租赁物业计算器的目的是让投资者和房东确定物业的当前价值,或通过计算投资回报率(ROI),资本化(上限)率和现金流来评估他们正在考虑购买的物业。如果你自己算出这些数字,这可能是一个复杂的过程,但如果使用带有特定投资公式的计算器,这个过程就会变得高效得多。
使用我们下面的免费出租物业计算器来确定您的投资物业数字,然后阅读我们详细的分类,了解这些输入和输出如何影响您当前或潜在的物业购买:
注意:此计算器仅用于估计目的。
租赁物业计算器是如何工作的
租赁物业计算器,也称为租金收入计算器或物业分析计算器,通过计算数据输入,如物业购买细节,每月运营费用和物业收入。这些数字包括你的房产的当前价值、抵押贷款利率、贷款期限、首付、装修成本、交易成本以及任何与房产相关的预期费用。
输入这些数字后,租金收入计算器将计算出物业的现金流、上限率和投资回报率。了解这些数字可以让你大致了解你已经拥有的房产或你可能购买的房产是否适合投资好的投资.
租用物业计算器的输入
使用租金收入计算器,收集有关物业的信息,以得到准确的结果。如果你正在考虑购买乐鱼体育app官方房产,请让你的房地产经纪人从目前的房产所有者那里获得这些数字;如果你正在评估自己的房产,请检查你的财务状况。以下是你需要的输入数字:
输入类别 |
对所有投资者的具体投入 |
额外的输入
(如适用) |
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购买的细节 |
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贷款的额外投入:
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每月营业费用 |
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收入的细节 |
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购买的细节
购买细节为计算提供了基础,为房产目前的价值设定了基准,并根据支出和收入等其他投资因素确定这是否是一项合理的投资。
如果你正在评估潜在的购买,要考虑房产的价值是否与潜在的收入相称。如果你正在计算一个已经拥有的房产的出租价值,你应该确定你的房产的当前价值是否有助于你实现你的财务目标。
你的计算器输入会根据你是贷款购买房产还是用现金全额支付购买价格而有所不同。如果你决定用贷款来购买房产,计算一下每月的贷款还款额、利率和贷款期限,这也是你支出的一部分。这些数字将影响物业的投资回报率和现金流。但是,它不会影响封顶率,因为封顶率没有考虑到贷款。当我们继续讨论输入时,我们将进一步解释这些差异。
购买价格或当前房产价值
计算器的第一个输入将是当前属性值。如果你正在评估房产,以确定它是否是一个合理的投资,你可以输入购买价格。如果你已经拥有房产,你将输入当前的房产价值,也称为公平市场价值,这是你的房产目前的价值。
要找到购买价格,请参考房产清单或与您的房地产经纪人确认房产的挂牌价格。乐鱼体育app官方如果你已经购买了房产,并且已经拥有多年,其价值可能会在你最初的购买价格上波动,而你的房产可能会更值钱。
雇一个估价师来给你一份评估报告,或者你可以对房产进行比较市场分析(CMA)。cma通常由房地产经纪人管理,但你也可以自己完成一个。乐鱼体育app官方阅读我们的文章比较市场分析(CMA):定义及如何创造并下载我们的免费CMA电子表格,开始自己的工作。如果你有商业地产在美国,你应该请估价师或商业房地产经纪人告诉你这处房产值多少钱乐鱼体育app官方配角或LoopNet,这两个商业地产平台。乐鱼体育app官方
要想通过CMA报告找到你的购买价格或评估你目前的房产价值,Zillow是一个很好的工具,可以用来寻找可比的属性。作为最受欢迎的挂牌网站,约有1.35亿年在2021年的房产列表中,您将能够找到目前市场上待售的房产列表,并为您的主题房产创建可比报告。只需过滤您的搜索使用其先进的过滤器选项,并开始收集属性与您的CMA使用。
维修和翻新
大多数出租物业将需要一定的维修和装修,使他们适合租客。这可以是任何事情——从更换厕所到彻底翻新整个房间或建筑物的地板。这个数字需要包括在内,因为它是你购买房产时现金投资的一部分。如果你购买了交钥匙投资物业,维修和翻新可能不适用于计算。
虽然许多投资者愿意进行一定程度的翻修,以准备出租他们的房产,但这并不适合每个人。上可用的交钥匙属性Roofstock因此,你可以避免建筑细节,购买租户已经占用的物业。只需在Roofstock的网站上搜索房产并提交报价。一旦你完成交易,物业经理会处理你的日常运营,你可以立即收取租金收入。
关闭成本
成交费用是购买价格和房产首付款之外的费用。这些费用包括出借人、公证费、产权保险、产权搜索费、律师费、转让税等。一般来说,成交成本在购买价格的2%到5%之间,所以如果你以25万美元的价格购买房产,预计成交成本在5000美元到12500美元之间。
如果你已经购买了房产,审查你的和解声明或关闭披露,抵押贷款专业人士被要求提供给买家作为抵押贷款的一部分乐鱼体育app官方《房地产结算程序法》.这将给你一份你购买房产的结算费用的细目。否则,你可以计算出成交价的2%到5%作为你的结案成本。最好谨慎行事,估计一个较高的结案成本。
对使用贷款的投资者的额外投入
如果你没有支付或不打算支付全部现金的财产,你将需要联系抵押贷款专业人士谈论贷款选择。虽然有很多类型的投资贷款可用的,他们都有相同的一般要求,包括在租赁物业计算器。我们的计算器将通过使用以下变量来计算您的每月抵押贷款支付类似于租赁抵押贷款计算器:
首付
这是买家在购买房产时预先支付的现金。首付通常是购买价格的20%,但根据贷款类型也可以更高或更低。例如,一套30万美元的房子,首付20%,首付款就需要6万美元。这笔钱需要作为你对房产的现金投资的一部分考虑到购买价格中。
利率
这也被称为你的抵押贷款利率,是你同意在贷款期限内支付的贷款利息。平均抵押贷款利率是接近6%目前但波动频繁。如果你还没有购买房产,但已经获得了贷款的预先批准,你应该已经被你的贷款人给了一个利率锁定。
如果你已经用贷款购买了你的房产,检查你的抵押文件,以确认你目前的利率。这包括在你的计算中,因为你每年支付的贷款金额会影响你的投资回报和现金流。
贷款期限
这是你偿还贷款的时间长度,可以有很大的不同。最常见的是,买家将获得15年或30年的贷款。如果你已经购买了房产,贷款期限可以在你的抵押贷款文件中找到。如果你正在购买的过程中,与抵押贷款专业人士,以确定最适合你的财务目标的贷款期限。贷款期限,贷款金额和利率将决定你每年的按揭付款,这需要考虑作为你的租金投资计算的一部分。
有关获得贷款购买投资房产的更多信息,请阅读我们的文章投资物业融资及要求由Fit小企业金融专家特里西亚·泰特罗特和马修·乐鱼游戏app下载塞克斯顿撰写。
每月营业费用
每月运营费用是每月从你的收入中扣除的项目,但这是你财产的必要支出。与购买细节不同,无论你是否贷款购买房产,这些数字都是一样的。
准确计算这些数字对于正确计算当前或潜在投资的投资回报率、上限率和现金流非常重要。如果你已经拥有了房产,请查看你的财务报表,输入这些数字。如果你正在评估一个潜在的房产,问问你的房地产经纪人,他们是否能提供这些数字的估计值,或者根据公共记录和平均乐鱼体育app官方计算结果自己做研究。我们还将在下面提供帮助收集这些信息的方法。
房产税
房产税是地方政府根据房产价值征收的税。要计算租金所得税,可以打电话给你当地的税务办公室,询问你的房地产经纪人,或者查看你的房产税的公共记录。乐鱼体育app官方房产清单上通常也会提供房产税估算。它们通常是每年列出的,所以只要除以12就得到每月的税收。
保险
房东需要租赁财产保险来保护自己免受租户或其他不可预见的情况(如犯罪或天气损害)造成的责任。好事达(Allstate)和州立农场(State Farm)等大多数全国性保险公司都向房东提供租赁保险计划。房东的平均保险费率大约是每年1,300美元,但这取决于你正在寻找的位置、年龄、规模和类型。
如果你目前有投资房产的租赁保险政策,查看你的计划,看看你的月付款。如果你正在评估房产作为潜在的投资,打电话给你现在的房主的保险提供商,看看他们是否有可用的计划,并能给你提供费率。
根据您拥有或正在考虑购买的物业类型,请访问我们的文章租赁财产保险:供应商,成本和保险范围或度假租赁保险:成本,覆盖范围和如何运作了解更多关于你的保险选择。
物业管理费
您的物业管理费将取决于您拥有或计划拥有的物业类型以及您投资组合的规模。许多房东决定与物业管理软件一起管理自己的物业,但也有一些房东使用软件物业管理公司代替。
如果你已经实施了物业管理服务,只需检查一下你的财务状况,看看你每月要支付多少费用,然后在计算器中使用这些数字。如果你打算使用管理公司,你可以考虑每月收取租金的8%到15%,这是服务的平均成本。否则,如果你想自己管理物业,请检查物业管理软件的成本和功能。以下是一些最好的选择:
软件 |
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最适合 |
最好的定制系统与点菜付费服务 |
推荐给拥有75个单元的中型房东 |
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关键特性 |
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从一个免费的计划开始 |
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欲了解更多关于上述公司的详细信息,并了解其他替代方案,请访问我们的文章6小型企业最好的物业管理软件乐鱼游戏app下载.
维护成本
这是你每月花在物业维护上的钱。维护将包括定期安排的项目,如草坪护理、虫害防治服务、公共区域清洁和更换探测器的电池。它还包括紧急维护维修,如堵塞的厕所或屋顶漏水。
要了解更深入的维护项目列表,请查看我们的文章出租物业保养清单(+免费下载清单).
业主可以查看他们的财务状况,看看他们每月在维护上花了多少钱,并将这个数字添加到计算器中。潜在的业主可以询问他们的房地产经纪人,他们是否可以从目前的业主那里得到有关维护费乐鱼体育app官方用的数字。然而,有两个一般的经验法则来估算你的成本:
- 规则:1%每年的维护费用约为物业价值的1%
- 规则:50%维护和修理费用相当于总运营成本的50%
决定哪个估计对你每月的维护费用是最好的,并输入计算器。它将把这些费用作为你每月运营费用的一部分扣除。
公共区域公用设施
这些是你作为业主要负责的公用事业,其中可能包括公寓楼走廊的电力或垃圾收集。这些费用将根据建筑物的大小和类型以及物业的位置而有所不同。对于业主来说,请检查您的公用事业报表以获得这些信息。对于投资者评估潜在的房产购买,询问当前的业主或让你的房地产经纪人询问平均每月的水电费,以得到一个估计。乐鱼体育app官方
收入的细节
计算器的最后一部分要求输入有关你的财产收入。这部分非常重要,因为它将影响现金流和ROI计算器输出。为了得到最准确的结果,可以事先使用租金收入计算器将所有数字计算在一起。把你的空置率、运营费用和每月租金收入放在你面前,这样你就可以很容易地输入正确的数字。
对于业主评估他们目前的物业,仔细查看你的物业财务报表,以准确描绘这些数字。如果你还没有拥有这处房产,但正在评估它的潜力,可以通过你的房地产经纪人或当前房产所有者的记录找到这些数字。乐鱼体育app官方你也可以使用我们为每个输入变量提供的计算技巧:
每月租金收入
预期月租金是物业所带来或预计会带来的租金总收入。它包括大楼里每个单元每月向租户收取的收入。对于现有的业主,请访问您的物业的分类帐,并添加当月收取的总租金。
然而,如果你正在评估购买的房产,有几种方法可以估算每月的租金收入。你可以从现在的业主那里得到租金,或者估计一下你要收多少租金。
计算月租金收入的一个常见的经验法则是使用1%规则。只需将物业价值乘以1%就可以得到租金收入。例如,一套价值30万美元的房产,按照1%的规则,租金是3000美元。请记住,在计算这个数字时,将市场趋势、设施、季节性和租赁法律考虑在内是很重要的。
要了解如何估算租金,请阅读我们的文章你应该收多少房租?(+免费计算器和提示).
其他月收入
从你大楼里的其他资产中获取额外收入。这可以是停车费、洗衣费、自动售货机费或健身房会员费。虽然洗衣收费似乎不是一个巨大的赚钱机会,但收入每月都会增加。例如,如果你每洗一次衣服收取2.50美元,20个租户每月洗两次衣服,你每月就能多赚100美元,也就是每年1200美元。
当你参观这处房产时,考虑一下任何可能带来收入的设施,并询问目前的业主它们每月的收费是多少。如果你目前拥有这处房产,请检查你的财务报告以确定这一信息。
空置率
你的空置率是建筑物中空置单元的数量与总可用单元的比例。这一指标在确定租赁物业是否表现良好以及是否将是一项有利可图的投资方面很有价值。的空置率公式仅用于有两个或两个以上单元的属性。例如,如果一栋10个单元的大楼有两个空置单元,那么你的空置率是2/10 = 20%。
空置率公式=空置单位数目x 100 /总单位数目
我们的目标是有接近0%的空置率,但对于一个新的出租物业,目前没有租户,你必须努力建立你的入住率。但是,如果你已经有了租客,或者正在与现有租客一起购买房产,那么你的空置率可能会低一些。与目前的业主交谈,了解该建筑物目前的空置率,或者,如果你已经拥有该建筑物,查看目前有多少单元空置。然后,用上面的公式来计算你的房产的空置率。
出租物业计算器的输出
租赁物业计算器的最终目标是根据物业的投资回报率、现金流和资本化率(上限率)来评估物业是否为良好的投资。这些结果,也称为产出,将使用特定的公式计算,使用您的每月运营费用和购买细节输入。
如果你正在评估一个潜在的房产购买,而这些输出不是你想要的,这可能是一个信号,表明你要转移到另一个房产。然而,这也可能意味着,像现在这样的房产,没有在某些财务方面资本化。
例如,如果同一位置的可比房产每月收取2500美元的租金,而当前的所有者只收取1500美元,那么这些输出变量可能低于它们应有的水平。在你的新管理下,你可以提高租金来增加现金流和投资回报。
使用我们的总租金乘数(GRM)计算器来比较多个物业,并了解投资的潜在盈利能力。这个乘数也将估计你的财产的偿付期。看看总租金乘数(GRM)计算器及其使用方法获取更多信息。
继续阅读,了解更多关于每个输出变量、与它们相关的公式,以及它们将如何帮助你确定是否做出了合理的投资决策。
投资回报
投资回报率通常被称为ROI,它衡量的是你在投资物业上以百分比显示的利润有多少。计算租赁物业的投资回报率对所有投资者来说都是有价值的,因为这一指标将有助于物业之间的比较或评估他们当前的物业。它衡量的是出租物业的表现如何,可以是决定购买哪处物业或你应该为潜在物业提供多少钱的好方法。
要了解如何计算你的出租物业的投资回报率,用你的年回报率除以你的总现金投资。计算器会帮你计算,但如果你想自己计算,你可以通过从你的总租金收入中减去你的费用来计算你的出租物业的回报。然后用这个除以总投资。用输入和输出写出的ROI公式如下所示:
投资回报率(不含贷款)=[(月租金收入+其他月收入)-空置率]x 12个月-
(每月营运开支× 12个月)
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购买的细节
如果你有贷款或计划贷款购买,你必须把它作为你计算的一部分:
投资回报率(含贷款)=[(月租金收入+其他月收入)-空置率]x 12个月-
(每月营运开支× 12个月)-(每月贷款额× 12个月)
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(维修/装修+结算费用+首付款)
一个好的投资物业的投资回报率通常是10%或更高。投资回报率受到几个因素的影响,如物业管理费、租金收入、抵押贷款支付、房主协会(HOA)会费、保险费和其他与收入和支出直接相关的项目。投资者可以通过深入投资以降低成本来提高投资回报率。此外,如果你有可能购买一处房产,可以考虑进行改进,以增加你的房产价值,从而提高你将其租给租户时的投资回报率。
现金流
现金流是另一个通过使用我们的免费租金收入计算器发现的关键产出。简单地说,现金流就是你投资物业的资金流入(租金收入)和流出(费用)。现金流输出将根据你是否已经或正在计划贷款来支付你的财产而有所不同。这是因为贷款付款将被视为资金流出,将减少你的现金流每月和每年。
为了计算现金流,计算器从你的租金收入开始,减去你的运营费用和抵押贷款支付。下面是计算现金流的公式:
现金流(不含贷款)=[(月租金收入+其他月收入)-空置率]x 12个月-(月营业开支x 12个月)
像ROI一样,现金流租金计算器也会影响你的贷款支付,因为它们被认为是现金扣除。
现金流(含贷款)=[(每月租金收入+其他每月收入)-空置率]x 12个月-[(每月营运开支x 12个月)-(每月贷款供款x 12个月)
现金流分为正现金流和负现金流。如果你要买一套投资性房产,你通常想要一套现金流为正的房产,这意味着在每个月底,在收取所有租金和支付所有费用后,你都能盈利。
如果你用贷款购买房产,可以考虑多付首付,以增加现金流。如果你正在用现金购买房产,或者已经这样做了,看看你每月的支出,看看是否有可以减少的地方,比如货比四家找物业管理公司,或者使用便宜的软件。
资本化或封顶率
资本化率,通常被称为上限率,是一个帮助投资者评估房地产投资的比率。乐鱼体育app官方上限费率公式为净营业收入除以属性值。封顶率因地点和物业类型而异,但良好的封顶率范围为4%至10%或更高。通常情况下,封顶率越高,投资的利润就越高,但投资的风险也越大。
与投资回报率和现金流输出不同,上限利率确实包括抵押贷款债务,因此无论投资者是否决定对该物业进行贷款,只需要一个公式:
盖率=租金收入+额外收入-空置损失
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属性值
房产封顶率反映的是投资回报率(ROI),即业主购买该房产会获得多少收益或损失多少。这是一个非常重要的数字,可以让你比较投资场景或投资属性。
谁应该和不应该使用租赁物业计算器
一个出租物业投资回报率计算器应该被一个房地产投资者使用,谁想要一个简单的解决方案,以找出如果出租物业是一个乐鱼体育app官方健全的投资。一般来说,这对长期投资者来说是正确的,他们想按几个按钮,并为他们计算物业的现金流和投资回报率。
大多数投资者在决定是否购买投资物业之前都会使用租赁物业现金流计算器。其他投资者用它来决定是否应该保留或出售他们目前的投资资产。具体来说,租赁物业投资回报率计算器适用于:
- 双工,三工,四工,其他多户家庭的乐鱼体育app官方房地产投资者
- 公寓大楼投资者
- 第一次以及独栋住宅投资者
- 房东们将会物业管理自己
- 想要出售房产,并能够向潜在买家提供该房产的所有数据,例如现金流的投资者
- 有一个大型投资组合的属性
- 投资者希望购买度假地产
另一方面,租金收入计算器通常是不合适的fix-and-flip购买房产修复后再出售获利的投资者。这些短期投资者通常不关心租金收入或每月现金流。相反,他们关注的是修复后的价值(ARV),以及通过尽快出售房产可以获得多少投资回报率。
底线
对于投资者来说,租赁物业计算器是一个非常有用的工具,可以计算当前物业或潜在物业购买的投资回报率、上限率和现金流。了解这些计算将使投资者和房东更好地评估投资选择,并继续提高其投资的盈利能力。