如何撰写房地产投资商业计划(+乐鱼体育app官方免费模板)
房地乐鱼体育app官方产投资商业计划是一份指南,其中包含了确定如何经营房地产投资业务的可操作步骤。它概述了你的使命和愿景陈述,并让你进行SWOT(优势、劣势、机会和威胁)分析。商业计划应该表明你将如何衡量你的商业成功。它类似于任何企业的商业计划,但目标是针对您如何增加投资,管理业务和获得资金。
我们创建了一个房地产商业计划模板乐鱼体育app官方供您下载,并作为您阅读本文和学习如何制定房地产投资商业计划的指南:
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让我们深入了解创建房地产投资商业计划的九个基本步骤:乐鱼体育app官方
1.写下你的使命和愿景
每一个房地产乐鱼体育app官方投资商业计划都应该从一个具体的使命宣言和愿景开始。使命宣言是组织将用来作为实现其业务或投资目标的北极星的行动和战略宣言。一个强有力的使命宣言为房地产企业提供了方向,使团队负责,激励客户,并帮助您衡乐鱼体育app官方量成功。
上面的例子提供了橡树资本的使命宣言。作为一家房乐鱼体育app官方地产投资企业,它的最终业务目标是什么,以及它将如何以诚信的方式进行投资以实现利润最大化,这一点很清楚。从本质上讲,投资公司将在保持其道德原则的同时推动货币收益。
愿景陈述与使命陈述略有不同。它们更具启发性,为未来的商业投资战略规划和执行提供了一些方向。愿景陈述还涉及公司在日常运营活动之外的愿望和目标。
愿景陈述概述了企业在实现其使命陈述后的期望。在上面来自Sila Realty Trust的例子中,它希望成为其供应商和合作伙伴的最佳投资选择,特别是在医疗保健房地产投资方面。
2.进行SWOT分析
在我们的房地产投资商业计划模板中的使命和愿景陈述之后的部分是SWOT分析。乐鱼体育app官方SWOT分析有助于确定企业的优势、劣势、机会和威胁。这个工具可以帮助房地产投资者通过乐鱼体育app官方他们的优势和劣势来确定他们业务中需要改进的内部领域。
机遇和威胁可以帮助激励团队采取行动,使他们在不断变化的房地产环境中保持领先地位。乐鱼体育app官方对于房地产企乐鱼体育app官方业投资者来说,SWOT分析的目的是随着时间的推移帮助增长和保护投资。
优势与劣势
特别是对于房地产投资,优势和劣势与乐鱼体育app官方投资物业的成功相关,并触及有助于推动投资增长的项目。在上面的SWOT示例中,优势和劣势是房产的位置、条件、可用设施和减少空置。所有这些都有助于房产的成功。
缺点可能是单位面积小,租金低,封顶率低等。这些弱点表明,筹集到的资金减少,总体投资回报率较低。这些弱点都是限制现金流入企业的因素,也是投资者有能力改变的内部因素。他们可以提高租金或翻新房屋,以容纳更多的租户。
机遇与威胁
机会和威胁是影响投资业务的外部因素。您无法控制这些项目,但您可以操纵您的业务以利用机会或减轻外部威胁的任何长期影响。与投资房地产相关的机会可以是获得城市优先开发的认证或拥有超额股权(如上面的SWOT示例)。
然而,对投资物业的威胁并不需要与物业本身特别相关。它们可能是影响你整体业务的因素。例如,利率可能很高,如果你在这段时间内获得抵押贷款,这会减少你的利润。
在创建您的分析之后,投资者可以使用这些因素来制定业务目标,以支持您的优势和机会,同时实施变更以对抗您预期的弱点和威胁。它还可以帮助投资者优先考虑哪些项目需要解决才能成功。随着业务的增长,SWOT中的这些因素会发生变化,所以不要忘记重新审视这一部分,不断重新评估你的SWOT。
3.选择一个房地产商业乐鱼体育app官方投资模式
房地产投资的核心是为了盈乐鱼体育app官方利而买卖房产。如何赚取利润是确定你的投资模式的一个因素。不同的投资模式在不同的时期对投资者有利。
例如,当利率较低时,你可能会考虑卖掉你的房产。然而,当利率高的时候,人们很难获得抵押贷款,你会想把你的房产租出去。有时候你必须尝试几种模式,看看哪种模式最适合你的业务领域。
我们已经确定了一些可以考虑的投资商业模式:
- 坚持:坚持一项投资的:这种策略主要包括出租房产,赚取固定的租金收入。这也被认为是brrrrr方法:购买,康复,租赁,再融资,重复,直到你增加了你的投资组合。
- 翻转特性:炒房需要购买房产,增加价值,然后以高于投资成本的价格出售。许多投资者都有一个他们希望达到的盈利数字,但应该考虑到市场波动,他们在出售期间实际能够获得多少。
- 业主:投资者可以在自己居住的同时,将额外的单元出租出去,这样不仅可以降低住房成本,同时还能获得租金收入。如果你拥有多户住宅,这种模式是最好的,尤其是双路、三路或四路。这也是一个了解房东复杂性的好方法。当你想搬家时,你可以把你的单位转给另一个租户。
- 批发:这种方法包括找到物美价廉的房产,然后迅速以小幅加价卖给另一个买家。这个过程不像翻修房产那么费力,你可以在短时间内找到并完成多笔交易。
投资者不必拘泥于一种投资模式,他们可以在自己的投资组合中加入一些这样的投资模式,这取决于他们想要在每个房产上投入多少精力。在选择一种投资模式之前,要考虑哪种模式能最有效地帮助你实现投资目标。
为了支持您选择的投资模式,Roofstock提供了一个平台,使新的和有经验的投资者可以进行投资。它的市场列出了个别房产、短期租赁,或者你可以从精心策划的投资组合中选择,这些组合都列出了上限利率、总收益率百分比和每个房产的社区评级。如果你不打算继续投资,该网站还可以帮助你出售房产或寻找新买家。
4.设定具体的、可衡量的目标
完成房地产投资商业计划的下一步是制定明智的目标。乐鱼体育app官方SMART是具体的、可衡量的、可实现的、相关的和有时限的。创建包含SMART目标所有标准的目标会产生非常具体的目标,提供焦点,并为投资者实现目标奠定基础。创造这些目标的过程需要一些经验和持续的练习。
投资者的目标可以包括小的短期目标和更大的长期目标。无论目标是大是小,理想的目标都会推动你的事业向前发展。例如,您的最终目标可能是在您的投资组合中拥有特定数量的房产,或者设置您希望每年实现的特定投资回报率(ROI)。
请记住,你设定的SMART目标并不总是与房地产相关,因为你是一个投资者。它们可以是帮助你提高人际关系或公共演讲技能的目标,也可以促进业务的增长。
以SMART改善目标的例子:
从最初的目标开始制定明智的目标。然后,你把最初的目标分解成不同的SMART组件。明智的目标不会给错误或困惑留下任何余地。具体的、可测量的和有时间限制的标准确定了成功的确切组成部分。然而,目标的相关和可实现部分需要一些额外的工作来确定。相关性应该与公司的使命保持一致,并且必须进行额外的研究以确保目标可以实现。
最初的目标是:从房产中获得5%的投资回报
聪明的目标:
- 具体的:我想在公园广场99号获得5%的回报率。
- 可衡量的:他们的目标是卖出高于或等于49.9万美元的价格。
- 可实现的:目前,芝加哥一套两居室的市价为50万美元,而且每年还在以1%的速度增长。
- 相关:我的目标是让我的整体投资回报率达到每年20%。
- 有时限的:我想在未来三年内卖掉这处房产。
5.写一份公司简介
针对投资者的商业计划的公司总结部分是一个高层次的概述,给出了对你的业务、服务、目标和使命的洞察,以及你如何在竞争中脱颖而出。该概述中可以包括的其他项目包括业务法律结构、业务位置和业务目标。如果你想让外部投资者或合作伙伴参与到你的业务中来,公司概要特别有用。
公司摘要可以根据您的目标受众进行定制。如果你想用这个部分来为你的团队招聘高级管理人员,那就把重点放在业务运营和企业文化上。然而,如果你正在为一个新项目寻找目标资金并发展投资者关系,那么你可能需要包括与盈利能力、投资策略和公司业务结构相关的投资者特定主题。
合作伙伴和外部投资者将会考虑到具体情况法律业务结构了解你们公司有哪些类型的负债。合法的企业结构决定了如何征税和纳税,以及拥有资产的法律实体。这些信息有助于确定如何将负债与个人资产分开。例如,如果租客想向房东寻求法律赔偿,而房产是由有限责任公司拥有的,那么像你的个人房产这样的个人资产就不会有风险。
6.确定你的财务计划
创建房地产投资业务最重要的部分是财务方面,因为大部分业务涉及购买、管理和最终乐鱼体育app官方出售房地产。在最初购买房地产时,你必须确定资金的来源。乐鱼体育app官方资金可以来自你自己的个人资产,获得信贷额度,或涉及可以提供资金的外部投资者。
当获得贷款购买房产时,房地产投资者有几个选择。乐鱼体育app官方根据你的投资模式,其中一些贷款选择比其他更适合你。例如,如果你是批发,可能不值得获得抵押贷款,只是快速出售给另一个投资者或最终买家。
大多数房地产投资者可选择的贷款包括以下几种:乐鱼体育app官方
- 抵押贷款:这是获得融资的最常见手段之一。金融机构将根据借款人的信用评分和偿还贷款的能力提供资金。
- 联邦住房管理局(FHA)贷款:这种贷款是由联邦住房管理局担保,以帮助您获得较低的首付款或较低的成交成本,有时很容易获得信贷。获得这种贷款的资格有一些限制,但对于那些想从自己的主要住房开始投资的新投资者来说,这可能是件好事。
- 房屋净值信贷额度(HELOC):如果你目前有房产,用你目前的房产来获得HELOC,以保证信用额度,并以房产的权益为抵押借款。当你偿还贷款时,你的信用额度上的可用余额就会得到补充。
- 私人银行:这些贷款机构不是金融机构。这些个人贷款机构通常比传统贷款机构的限制更少,并将贷款给能够增加投资的个人。
- 对于硬通货贷款:这种贷款需要一种硬资产来杠杆化资金。例如,你可以把你想买的房子作为预付资金的资产,一旦房子被卖掉或其他资金得到保证,这笔硬通货贷款就会被偿还。这对于短期交易来说是非常好的,因为它可以快速获得批准,而且前期费用很少。
在获得购买房产的资金后,财务预测可以帮助投资者了解他们的财务状况。这些预测可以告诉你潜在的收入、利润,以及未来何时需要额外的资金。与贷款选项类似,这些计算是特定于您的投资模型的。如果你不打算出租房产,那么像总租金乘数这样的计算就不适用了。
有关获得融资所需的更多信息,请阅读我们的文章投资物业融资及要求。
额外投资计算
在租赁物业的商业计划中,重要的是要使用出租物业计算器找出物业的潜在投资回报。该计算器考虑了各种因素,如购买价格、运营费用、月收入或空置率,以确定一处房产是否是一项好的投资。
所有投资者在进行额外计算时应注意购买和管理出租物业:
- 营业总收入(GOI):政府收入指数计算的是物业的租金和收入减去任何空置。它没有考虑到其他费用。它告诉投资者,在假定出现空置损失后,他们将获得多少收入。
GOI=租金总额+其他收入-空置损失
- 资本化(上限)率:计算一个属性的投资回报率(ROI)。这个方程用于比较一栋建筑与另一栋建筑的回报率。封顶率越高越好,因为收购价格较低。
盖率=净营业收入/购买价格
- 总租金乘数(GRM):这是一个决定房地产潜在盈利能力的因素。可以用来比较透视建筑,以确定哪一个是更好的交易。
克=物业价格/年总收入
- 空置率:计算一段时间内所有投资物业的空置率。百分比帮助投资者确定他们的财产在当前市场条件下的表现。如果你的职位空缺率很高,你必须确定原因。也许你的要价对于目前的房地产市场来说太高了。
空置率公式=空置单位数× 100 /总单位数
- 现金流:现金流是指资金进出企业的流动,也称为净营业收入。在理想情况下,投资者带来的收入将超过支出,从而显示出利润和正现金流。正现金流使投资者能够决定如何使用这笔利润。他们可以投资于增加投资组合或增加现金储备以备不时之需。
现金流=租金总收入-总开支
投资者可以用他们当前的现金流来预测未来的现金流,这将使你了解在一段特定的时间内你将看到多少利润。你想要估计未来现金流的情况是,如果你想有足够的现金储备来支付新房产的首付款。
首先,使用过去的现金流量信息来确定是否有任何趋势。例如,也许在夏季,你的水费增加了,或者可能每隔几个月,你就会看到房屋维修费用的增加。在估计未来现金流量时要考虑这些趋势。预测现金流只是一个估计。如果你计划未来的现金流,将其与实际数字进行比较,以确定你的预测是否准确。
使用下面的模板来预测未来六个月的现金流量,并确定你将拥有多少现金流量储备:
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7.进行租赁市场分析并制定营销计划
在决定购买什么房产时,投资者应该进行一项评估租赁市场分析(RMA),以评估出租物业的投资潜力。租赁市场分析包括与市场上现有单位进行比较,并收集可能影响租金的数据,以了解所讨论的租赁物业是否是一项可靠的长期投资。如果你想升级房产,该分析有助于确定平均租金和未来租金。
使用我们的RMA模板和上面的示例,我们确定主题物业,并将其与市场上附近的五到七个出租物业进行比较。投资者可以使用Zillow等资源来获取可比较的房产信息,以收集有关单元布局、建筑设施、租赁优惠或挂牌价格的信息。
一旦收集到信息,电子表格将逐项列出平均、中位数、最高和最低租金。当这些信息可用时,它还提供了与主题物业相比的每平方英尺平均价格。有了这些信息,投资者就可以决定标的物业是否值得投资。
一旦你决定了要投资哪个房产,投资者就应该确定一个营销计划,列出空置的单位。一些投资者将营销和广告工作交给房地产中介和经纪公司,这些公司还会收取租金。乐鱼体育app官方自己推销这些产品并非完全不可能。然而,这将需要额外的时间和努力。你可以参考一些最好的房地乐鱼体育app官方产营销材料来帮助你开始。
虽然你可以通过自己的网站和直接邮寄来推销房产,列出可用的单位第三方潜在客户生成像Zillow这样的网站可以帮助你降低空置率。Zillow是最大的房地产搜索引擎之一,每月有数百万的访问乐鱼体育app官方者来帮助您提供可用房源的曝光。一旦收到线索,投资者应该有一个彻底的租户筛选过程,为他们的单位安排优质租户,以保护他们的投资。
8.建立团队并实施系统
如果你刚开始是一个新的投资者,你可能需要身兼数职来管理你的日常业务。一开始,你可能无法雇佣一个完整的员工团队来帮助进行研究,协助进行分析,物业管理会计职责等。因此,您可以实现将您从手动执行日常任务中解脱出来的系统,以保持您的投资有利可图。
无论你是投资新手还是经验丰富的投资者,最好的做法是拥有一份你需要依赖的供应商名单,以帮助你购买、修复和购买或出售你的投资物业。你将需要房地产律师和经纪乐鱼体育app官方人来协助买卖过程,同时也有承包商包括水管工、物业经理和会计,以帮助装修和租户的日常管理。
找到您信任的供应商,这样您就可以从微观管理他们中解脱出来,并且知道他们心中有您的最佳利益和您的投资利益。此外,市场上的许多平台可以帮助您处理业务的不同方面,甚至可以帮助管理维护供应商:
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9.制定退出策略
因为投资者的钱被捆绑在他们拥有的房产上,直到他们选择出售,所以决定何时出售或清算以获得你的钱是投资者整体退出策略的一部分。房地产投资业务的退出策略只是投资者想要完全退出交乐鱼体育app官方易或业务的计划。它有助于权衡不同的场景,以最小化业务风险,并继续最大化总投资回报。
投资者在制定退出策略时应该考虑的因素是尽量减少财务损失,尽可能多地收回原始投资,避免任何看不见的费用,这些费用会削减利润,比如税收后果。投资者的计划应该是增加他们的原始投资,但不可预见的情况可能会发生,这也需要你计划何时止损。
以下是投资者最常见的退出计划:
- 出售物业:包括以比你购买时更高的价格出售房产。房产往往在你最终决定购买之前就被出售或转让给了另一个业主。这提供了在极短的时间内快速获利。
- 将投资传给继承人:这包括创建信托和遗嘱,以确保财产在你死后进入正确的人手中。自从其中一个投资房地产的好处乐鱼体育app官方随着时间的推移,许多投资者选择购买房地产,希望当他们的家人继承资产时,它的价值会增加。乐鱼体育app官方
- 引入另一位投资者:为了将风险降到最低,投资者可以通过向另一个投资者出售一部分股票来套现一部分投资。
选择正确的退出计划会降低你的风险,增加你的利润,但并不是所有的退出策略都是一样的。每个属性都应该有自己的退出策略。作为一名投资者,这一策略也伴随着经验。新投资者应该花时间做研究,选择适合自己的投资计划。退出策略应该在你的初始投资之前设定,这样你就为成功做好了准备,而不是盲目地进入投资。
底线
在启动一个成功的房地产投资业务之前,你必须有一个有效的商业计乐鱼体育app官方划,使你的战略与你的商业目标保持一致。我们的房乐鱼体育app官方地产投资商业计划模板可以帮助您开始。这些计划就像路线图一样,帮助你专注于发展业务所需的步骤。商业计划也会随着时间的推移而变化,所以要不断地重新审视和改进你的策略。写房地产投资商业计划没有对错之分,只要它是用来实现你的目标。乐鱼体育app官方