物业经理是做什么的&他们的费用是多少?
物业经理代表业主和投资者监督住宅和商业房地产的管理、维护和运营。乐鱼体育app官方他们还负责为空置的出租单位寻找和确保合格的租户,并收取租金。物业经理的职责根据所管理的物业类型、管理合同条款和所支付的金额而有所不同。
如果你想知道,“物业经理是做什么的?””,继续阅读有关物业经理、与物业管理公司的不同、物业经理的责任和职责、物业经理的成本,以及他们的职责。
什么是物业经理?
物业经理是管理出租物业的人。房东和租赁投资者雇佣物业经理来发展和扩大他们的业务,解放他们的时间,提高他们的回报。此外,租赁物业经理还负责筛选和管理租户,设定和收取租金,响应维修要求,建立维修预算,并尽可能高效和经济地推销租金。
大多数物业经理提供按月付费的服务和点菜式的选择,让房东可以选择将哪些房东的职责和责任外包,哪些房东可以自己处理。一个可靠的物业经理在与房东、租户和供应商打交道时表现出出色的沟通技巧,并对细节有敏锐的洞察力,以维护物业并增加其价值。
根据Finbold在美国,物业经理的平均工资由他们管理的物业类型决定:住宅、商业还是工业。住宅物业经理的平均年薪为48,583美元,一般在36,000美元至59,000美元之间。
另一方面,商业物业经理的平均年薪为64,373美元,大多数人的收入在50,500美元至75,500美元之间。然而,物业经理的工资会根据许多重要因素而有很大差异,包括教育程度、证书、额外技能和你在专业领域所花费的时间。
虽然物业经理跟踪和管理财务、执行合同和执行驱逐,但他们不是律师或会计师,业主不应该依赖物业经理提供这些服务。最大的物业管理公司可能有律师和会计师,或者外包给他们。较小的公司可能会提供推荐,但业主必须雇佣自己的员工。
物业经理与物业管理公司的区别
物业管理公司所做的基本上与物业经理所做的是一样的,除非物业经理是住宅或商业物业的员工或现场监督。物业管理公司可以有一名或多名经理、维护和行政人员、保安、广告部门和会计专业人员。
了解其中的区别很重要,这样业主就能了解他们的收入类型的物业应该雇佣谁。较大的物业管理公司往往管理较大的物业投资组合,而较小的物业管理公司则管理较小的住宅租赁物业或小型写字楼投资组合。一些在线物业管理软件平台根据投资组合规模,为物业经理和物业管理公司提供单独的物业管理软件包。
物业经理的职责和成本
物业经理通过管理日常任务和应对紧急情况,为房东节省了时间。尽管必须支付物业管理费,但物业经理通过各种方式为房东节省资金,例如减少租户周转率,加快驱逐,以及及时了解当前市场租金,以确保房东从租金中获得尽可能多的收入。
下表显示了房东每月雇佣物业经理可以节省的小时数,以及相应的成本。这些都是平均成本,可能会更高或更低,这取决于各种因素,如租金的大小和要管理的物业数量。尽管如此,在决定是否聘请物业经理时,他们仍然是一个很好的起点。
物业经理职务 |
房东节省的时间(每月) |
平均物业经理费用 |
---|---|---|
租客周转及租赁 |
4至8小时 |
每单位$2,495
(全国平均租金) |
供应商管理 |
4个小时 |
包括在月租费中 |
拆迁 |
1至2小时 |
每次驱逐200到500美元 |
维修和保养 |
12个小时 |
包括日常维护;维修储备500至1000美元 |
增加租金收入 |
1小时 |
费用增加1% |
租户管理 |
10至12小时 |
包含在费用中 |
财务管理 |
6个小时 |
包含在费用中 |
节省的时间是根据房东在各种任务上花费的平均时间来计算的。考虑你花多少时间管理你的财产,以确定你潜在的时间节省。至于物业管理费,是根据全国平均水平计算的。
以下是这些职责的细目,以及物业经理每天必须处理的其他工作:
1.设定租金价格并收取租金
提高租金是最大化你的房地产投资的重要组成部分。乐鱼体育app官方物业经理增加租金主要有以下原因:
- 为了跟上房地产市场的步伐乐鱼体育app官方
- 当社区变成一个非常理想的位置
- 该地区的就业机会增加了
- 当你改善你的财产时
此外,在不对现有租户的生活安排产生负面影响的情况下,提高租金的理想时间包括在租约续签期间,以及如果你的出租物业目前未被占用。物业经理使用房地产市场数据、可比物业和周边面积平均值、位置和物业的设施来确定房租要收多少钱以及什么时候应该增加租金。
别忘了在租约到期前通知现有租户租金上涨。许多州要求提前60至90天通知。仔细检查你的国家法律查看具体的时间框架。这将允许他们做出必要的预算调整或决定是否离开这处房产。另外,给你的租客发一份租金上涨信会通知他们有关租金增加及生效日期。
物业经理负责亲自收租或使用网上收租软件,以确保按时付款。如果你想用an网上缴交租金服务,查看TenantCloud.TenantCloud提供了强大的金融功能,允许房东通过Stripe支付处理、PayPal和自动清算所(ACH)交易接受信用卡和借记卡支付。它提供每月12美元起的免费和付费订阅计划。
2.刊登租房空缺广告
物业经理的基本职责之一是推销出租物业的空缺。他们的行业知识和经验使他们知道何时、如何以及在哪里发布招聘广告。管理人员还应该了解租约何时到期。如果当前租户没有续租,他们应该在当前租户的租期结束前开始挂牌出租。这将最大限度地减少房屋空置,并继续为房东创造利润。
为了有效地宣传你的租房空缺,请遵循以下几点营销策略为了更快地填补你的空缺:
- 使用高质量、专业的照片来吸引人们的注意力,激发人们的兴趣。
- 利用高度可视化的社交平台,如Instagram和Facebook,在那里你可以很容易地分享你的财产的照片。每天至少发布两次帖子,以最大限度地保持活跃的在线形象。
- 订购定制标识包括你的联系电话、电子邮件地址、月租、浴室和卧室的数量等基本信息。在院子里放置多个标识,每个标识都有不同的文字和信息,以吸引人们对您的财产的注意,并脱颖而出。
- 举办一个开放日活动向更多人推广你的房产。好奇的路人有机会看看你的财产;反过来,他们会告诉他们的朋友,增加你的财产的曝光率。此外,开放参观日是一个很好的机会分发传单如果你拥有多处投资房产,则用于其他租金。
房东需要熟悉流行的房源网站,比如Zillow, Realtor.com和Apartments.com,这样他们就可以尽可能多地曝光房产列表。例如,通过在Zillow这样的房产列表网站上宣传你的房产,你可以吸引一批优质的租户,让理想的租户更快、更容易地填补你房产的所有空置。
Zillow提供Zillow租赁经理(ZRM),让房东可以列出他们的房产。他们可以使用在线租赁生成器和当地律师事务所起草的模板创建租赁合同,也可以上传租赁合同并与租客电子签署。ZRM提供消息传递和租户筛选集成到其列表平台,以帮助您快速找到和筛选申请人。
3.租户筛选
物业经理也负责筛选租客。在批准租赁申请表格,物业经理应检讨及检查下列事项:
- 信用评分和历史记录
- 入息证明和就业
- 以前的地址,房东,和驱逐历史
- 背景调查
下面是一些最好的租客甄别服务你可以用它来确保你有合适的租户:
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关键特性 |
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起始价 |
每位申请人24.99美元 |
每位申请人$21 |
每位申请人$4 |
免费的;付费计划起价为每月5美元 |
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4.制定并执行租赁协议
物业经理制定租赁条件,以保护出租物业和物业所有人的利益。租赁协议必须涵盖所有内容,包括滞纳金、押金以及不遵守合同的后果。
物业所有者或管理者决定租赁期限——短期租赁或长期租赁。短期租赁期限在6个月以内,长期租赁期限在6个月以上。他们必须创建包含所有必要信息的租约,如租赁条款、价格、地址、保证金和滞纳金。此外,你的租约应该详细说明可用的设施、保险要求、宠物和房屋政策,以及违反租约条款的后果。
有关创建租赁协议或租约的更多信息,请查看我们的免费月租协议模板&包括什么篇文章。
物业经理应与租户一起审阅租约,或将租约发给租户自行审阅,以便他们在签约前提出任何问题或担忧。租户将首先签署租约,并向房东提供上述费用,以获得房屋的使用权。然后业主会签署租赁协议。合同一式两份,双方各留一份正本存档。
如果您想在不亲自到场的情况下轻松快速地发送和签署租赁协议,请考虑DocuSign该网站允许房东通过电脑或移动设备以电子方式签订租约。每月支付10美元起,你可以发送文档进行电子签名,并通过实时审计跟踪跟踪文档的进度。通过与Dropbox、谷歌Drive和Microsoft Office 365集成,您可以轻松地在您最喜欢的应用程序中准备和管理DocuSign。
5.执行物业维护和维修
专业的物业经理负责所有物业的日常和紧急维护。他们确保您的财产的电器和物品得到良好的维护和服务。他们与他们喜欢的供应商(例如,勤杂工,油漆工和水管工)合作,以确保及时和专业地响应紧急维护请求,如漏水的水龙头和损坏的电器。
一个租客和一个好的物业经理也可以建议和要求改进,比如重新粉刷墙壁或重做地板,以增加物业的整体价值。
物业管理软件效果简化维护请求跟踪—使物业经理能够通过应用程序内的消息、照片和自动维护记录跟踪维修。它还提供免费订阅计划,付费计划起价为每套5美元,按月付费。
阅读我们的出租物业保养清单为了更好地理解例行、季节性和预防性维护所涉及的内容。
6.为租户流动进行迁入和迁出
搬入和搬离检查是房东对出租物业的状况进行评估。这些检查是为了了解你的物业的维修需求,以及为想要退还租客按金的业主提供服务。它们也是必要的,可以记录你的财产的任何损坏,所需的维修,维修费用,并避免与你的租户就押金退款发生任何纠纷。
房东在事先书面通知租户后,可以通过两种方式检查物业:
- 入学检验:在物业移交给租客之前,业主应检查物业,以确保物业已为租客准备就绪。建议房东在租客到达之前做这些,但也可以和租客一起进行检查。在房客入住之前,房东应该拍照并填写一份清单,以记录房产的状况。
- 移出检验:当房客搬出房子时,房东应该在公寓里四处走走,检查每个房间是否有超出正常磨损范围的损坏.这使得房东可以交叉参考入住检查的初始文件,并确定哪些损坏是新的。根据损害评估,房东可以计算并从租户的保证金或通过与租户的其他财务协议扣除维修费用。
7.处理拆迁
物业经理有责任驱逐麻烦的房客,因为他们知道该怎么做如何合法地驱逐房客.在进行驱逐之前,物业经理必须通知业主,并且必须有有效的理由驱逐租户。被驱逐的常见理由包括未支付租金、租约到期后仍在居住、财产受损以及将财产用于非法活动。
确保记录下任何违规行为,并包括支持文件,因为如果你申请驱逐租户,你将在法庭上使用它们作为证据。这些记录包括损坏的图像、与租户交换的电子邮件或短信的打印件、银行对账单或退回的支票。
然而,如果你的房客拒绝搬离房屋,而你想尽快将他们赶出去,而不需要经过驱逐程序,可以考虑提供给他们现金换钥匙.现金换钥匙协议是房东和租客自愿签订的协议,以现金换取当前占用物业的使用权。创建一份租约终止协议,如果租户同意,他们必须签署并注明日期。此外,确保他们履行承诺,并在付款前检查单位。
如果你想了解更多关于驱逐和房东租客法的信息,请访问Lorman.它提供从理解法律到商业技能的广泛课程。此外,它还提供专业目录、博客、文章和白皮书来支持和增强您的在线学习体验。
8.保持记录并创建定期报告
物业经理负责维护准确、最新和全面的投资记录。财产报告必须包括你的财产的费用,总收入,发票和维护收据。这些记录为房东和物业经理提供了了解目标的指针。在跟踪你的房产的增长和财务状况时,它们也很有用。
考虑Buildium为其强大的财产报告工具。物业经理和房东可以使用Buildium生成关于租户、物业和财务账户的定制报告。它还会将你的数据与行业基准和你所在地区的类似公司进行比较。看看你如何与竞争对手进行比较,并发现帮助你的企业充分发挥潜力的选项。
什么时候雇佣物业经理
尽管聘请物业管理公司有很多好处,但成本可能很高。除了成本之外,并不是每个人都适合雇佣物业管理公司。考虑以下因素,看看聘请物业管理公司是否适合你,如果你确实需要一个:
- 管理州外属性:如果你不住在你家附近,雇一个物业经理可以节省你的时间和交通费用,比如管理你的物业度假出租物业.在附近有人响应紧急呼叫也是明智的。
- 维护大型物业:如果你管理着五套以上的出租房产,你可能会达到一个工作变得太有挑战性而无法独自处理的地步。在管理多个属性时,即使是最基本的任务也会让人筋疲力尽。当你达到这个门槛时,雇佣一个物业经理或物业管理公司是明智的。
- 处理难管理租户:物业经理充当租户和房东之间的缓冲。他们了解并了解房东和房客的法律,如何处理糟糕的房客,并处理驱逐、财产检查、租赁和租金征收政策。因此,聘请物业经理或管理公司将帮助你避免管理难以相处的租户的压力。
- 建立投资组合:如果你在建造一个投资物业组合在美国,你可能需要聘请一位物业经理。物业经理可以帮助稳定和管理物业。
- 贷款人要求将物业管理外包:一些贷款机构要求雇佣一名物业经理。如果借款人之前没有投资房产的经验,或者你的房产在财务上陷入困境,他们也可能会要求聘请一位。
如何聘请一位优秀的物业经理
如果你决定聘请物业经理,请仔细评估你的前景。你可以从其他房东、房地产经纪人和你的房主协会那里得到推荐。乐鱼体育app官方此外,在物业经理网站和社交媒体页面上寻找推荐人和评论,为您的业务找到合适的物业经理。
此外,你可以在网上搜索专业目录,比如房地产管理学会的会员名录乐鱼体育app官方寻找注册物业经理或全国住宅物业管理协会网站NARPM的物业经理
寻找物业经理的具体特征,如及时性和对细节的关注是至关重要的。记住,物业经理会经常与你的租户互动,所以找到一个有扎实的沟通技巧和愉快的性格是你的租赁物业业务成败的关键。优秀物业经理的重要品质包括:
- 较强的沟通能力:与您、您的租户、供应商和服务提供商进行良好的沟通对于业务的成功至关重要。让你了解情况是良好沟通的一部分。
- 友好的个性:一个容易相处的物业经理意味着更低的租户流动率,更快的服务专业人员的反应,以及一个容易相处的人。
- 注意细节:管理具有许多活动部件的租赁物业需要高度关注细节和出色的组织能力。询问他们管理多少物业,以及他们使用什么工具来组织物业。
- 及时性:如果物业经理总是迟到,回电话很慢,而且似乎压力很大,那就把他们当成一个危险信号吧。和这个物业经理打交道会给你带来更多的工作。
- 坚定,必要时:虽然友好的个性是必不可少的,但一个好的物业经理也必须能够处理具有挑战性的租户,并在问题出现时保护您的财产和利益。
雇用或不雇用物业经理的理由
拥有房产是获得乐鱼体育app官方财务安全的一种很好的方式,但维护一处房产需要付出很多努力,更不用说了多处投资物业.如果业主需要额外的帮助,或者如果他们不想处理他们财产的日常维护,物业经理是一个很好的策略。然而,雇佣物业经理也有它的缺点,因为它会增加你每月的开支,而且找到一个好的物业经理并不容易。
当你决定是否聘请物业经理时,需要考虑以下几点:
优点 | 缺点 |
---|---|
节省时间和金钱:作为一名投资者,你的时间应该花在投资其他房产上,花时间与家人在一起,或者花时间做你喜欢的事情。把物业的日常管理委托给物业经理,你就可以腾出时间去追求其他投资机会或提升你的职业生涯。 | 每月额外费用:虽然物业经理可以帮助房东节省时间,避免压力,但物业管理费可能很贵。不管你的物业经理是按百分比收费,还是按固定收费,还是按项目收费,平均成本都是7%至10%你每月的房租。在聘请物业经理之前,确定你的租赁物业投资是否仍然会产生预期的利润率。 |
物业经理了解法律:专业的物业经理确保您的物业符合房屋法规,并协助您避免诉讼。物业经理对当地、州和联邦的房东-租户法律和公平房屋条例这有助于避免法律问题和道德交易。 | 少参与你的投资:如果你是一个业主,希望完全控制你投资的各个方面,雇佣物业经理并不是最好的选择。即使你仍然向经理口述你想如何处理物业,你也不参与日常工作。这对于那些对物业有情感依恋或喜欢监控业务各个方面的业主来说可能很难。 |
强大的供应商网络和关系:物业经理与供应商、承包商、维修工人和商人保持联系。与供应商建立关系需要一个复杂的过程,需要时间和专业知识,这对房东来说很难匹配。 | 很难找到适合你的物业经理:就像任何工作一样,总有人比其他人更擅长自己的工作。对于房东来说,找到一个适合你的商业模式和理想的经理需要额外的努力和筛选时间。 |
雇佣物业经理的替代方案
如果你决定聘请物业经理不适合你,在外包租赁物业管理时,还有其他选择可以考虑。根据你拥有的房产类型以及你离你的出租屋的距离,你也可以考虑自我管理你的出租屋。以下是一些选择:
网上物业管理软件
在线物业管理软件可帮助您管理维护,租户筛选,租赁文件,并在互联网上列出空缺。网上物业管理软件提供全面和点菜的物业管理服务。此外,它还可以让房东在一个方便的地方方便地处理所有事情。
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交钥匙租赁物业
交钥匙属性是一个很好的选择,如果你想买一个不需要前期维护,有时是全租,并有物业管理服务的物业。在考虑交钥匙物业时,确保物业管理公司是有经验的。审查他们的物业管理协议,面试他们,以确保他们是合适的人选。
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自我管理出租物业
如果你只有几个单元,或者打算买一套复式、三层或四层的公寓,住在一个单元里,你可能想要自我管理你的出租物业。为几个单位聘请物业管理公司通常不划算。如果你是自我管理,你需要一个单独的银行账户来处理租金收入和支出。
在我们的文章中阅读更多关于复式建筑的信息购买复式、三复式或四复式:投资者指南看看自我管理这种类型的投资物业是否适合你。
底线
房东可以通过雇佣一个好的物业经理来节省时间和金钱。租赁房屋的物业经理负责日常工作,如筛选申请人,解决物业维护问题,以及为外包物业管理的忙碌房东收取租金。乐鱼体育app官方然而,雇佣物业经理可能会很贵。回顾一下你的财务状况和投资组合,看看聘请物业经理是否适合你。