房地产投资:初学者的10条乐鱼体育app官方建议
乐鱼体育app官方房地产投资包括以产生利润为目标购买房产。人们投资房地产有很多有利可图的方式,比如修理和翻转房子,持有并出租给租户,或者转卖房屋。乐鱼体育app官方虽然房地产投资是一项回报丰厚的职业或副乐鱼体育app官方业,但关于房地产投资的科学和策略还有很多需要学习的地方,而且它并不是最适合每个人的。
阅读我们的房地产投资初学者指南,了解乐鱼体育app官方房地产投资是如何运作的,如果它适合你,以及建立一个成功的投资业务所需的过程。
1.决定投资房地产是否适合你乐鱼体育app官方
有些人跳入房地产投资,因为他们听说它可以产生乐鱼体育app官方被动,简单,稳定的收入和积累财富。简单被动收入的想法很有吸引力,但事实是房地产投资绝不是被动的。乐鱼体育app官方它需要专注、努力工作和仔细的计划来建立一个赚钱的投资业务。
房地产投资者的平均工资是乐鱼体育app官方119731美元但是这个数字根据你是把它作为全职职业还是副业而有很大的不同。你能赚多少钱也取决于你所处的地点和你所从事的投资类型。研究一下你所在的地区,看看你所在的地区房地产投资是否能带来正现金流业务。乐鱼体育app官方以下是最受房地产投资者欢迎的10个城市:乐鱼体育app官方
城市和州 |
年薪 |
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阿特金森,不 |
149063美元 |
旧金山,加州 |
144853美元 |
雏鸡, |
143841美元 |
Frankston, TX |
137605美元 |
圣何塞,加利福尼亚州 |
136746美元 |
美女,西弗吉尼亚州 |
136137美元 |
奥克兰 |
135246美元 |
杰克逊,王寅 |
134712美元 |
AK钻石岭 |
134532美元 |
马萨诸塞州巴恩斯特布尔镇 |
132910美元 |
(来源:ZipRecruiter)
你还需要问自己几个关于房地产投资是否适合你的个人问题。乐鱼体育app官方这将帮助你确定它是否适合你的生活方式、个性和财务状况。
投资房地产有很多好处和坏处,在打开钱包之前,你需要仔细审查它们。乐鱼体育app官方阅读我们的文章投资房地产的十大好处(+可能的缺点)乐鱼体育app官方为了更好地了解这是否是你的正确选择。
2.了解不同的房地产投资策略乐鱼体育app官方
在你问“什么是房地产投资?”乐鱼体育app官方你需要详细说明你将专注于哪种投资策略或模式,以及该策略是如何运作的。每种方法都需要不同的职责、角色和投资回报(ROI)。以下是最常见的投资策略,以及每种策略最适合谁:
投资策略 |
工作原理 |
最适合 |
美国平均工资 |
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购买物业以长期拥有,并从租户那里赚取租金收入 |
对房东责任和月收入感兴趣的个人 |
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购买不良房产进行维修、翻新,然后出售获利 |
有创造力的人,喜欢动手做项目 |
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交钥匙 |
已经修复、出租和管理的房产 |
喜欢投资房地产,但对物业管理不太关心的人乐鱼体育app官方 |
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乐鱼体育app官方房地产投资信托(REIT) |
通过信托购买房产股份以获得被动收入 |
分析型个人,他们想从房地产中赚钱,但不想完全拥有房产乐鱼体育app官方 |
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集资” |
与其他投资者集资购买一处房产或一处房产的股份 |
那些想要选择小额投资以获得被动收入的人 |
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批发 |
买卖双方之间的中间人,从销售房屋中赚取利润 |
喜欢与投资者、买家和卖家建立联系的个人 |
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税收留置权和契据 |
在拍卖中支付欠税和获得契约 |
那些喜欢冒险并且能够等待利润的人 |
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土地银行 |
购买并持有土地以备将来升值,然后在适当的时候出售 |
有能力支付持有成本,同时等待土地增值的人 |
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发展及重建 |
开发未开发土地或重新开发带有建筑物的场地 |
有大量资金可供投资的投资者 |
当你决定你想要冒险进入哪种投资模式时,重温一下你在选择成为房地产投资者时问过自己的一些问题。乐鱼体育app官方想想你愿意在投资者的角色上投入多少时间。你会全职做这件事还是作为副业?如果你只想投入一部分时间,那么交钥匙投资物业可能更适合你。
同时,问问自己想要多亲力亲为。从事“买入并持有”模式的人(他们将成为房东)通常会比投资房地产投资信托基金(REIT)并赚取被动收入的人投入更多时间在这个职业上。乐鱼体育app官方你还应该考虑你必须分配多少钱用于房地产投资,因为这将决定你可以购买的房产。乐鱼体育app官方
3.了解房地产投资物业的类型乐鱼体育app官方
一旦你决定了你将用于你的房地产投资业务的策略,你还需要了解你可以投资的房产类型。乐鱼体育app官方这将帮助你专注于你的业务,并瞄准适合你的商业模式的特定属性。房产有很多种类型,在面积、成本、利润潜力和结构上各不相同——从单户住宅或大型公寓大楼到土地。
以下是各种类型的房产,以及教你如何购买这种特定类型房产的文章链接:
- 多户家庭的属性(或者多户住宅双工,三工,四工)
- 公寓及综合大楼
- 土地
- 不良资产,比如preforeclosure和丧失抵押品赎回权
- 度假出租屋
- 交钥匙属性
- 商业地产乐鱼体育app官方
你投资的房产类型应该与你的投资策略相一致。例如,如果你想倒卖房产获利,那么购买需要维修和翻新的不良房产会让你获得更多的价值。如果你想通过持有和租赁房产来成为房东,那么多户式、度假式或综合公寓可能更适合你。
根据你的投资策略研究每一种房产类型,以确保你对追求这条投资道路感兴趣。找到不同类型的房产的一个机智的方法是通过查看在线列表网站,如Zillow.Zillow每月浏览量超过3600万次,是访问量最大的房源网站之一。过滤搜索基于物业类型,成本,平方英尺,和家庭偏好,以比较和对比各种物业。
4.创建一个商业计划
要组织一个成功的投资业务,你需要一个商业计划。计划将是一个逐步的大纲,说明你将如何实现你的业务和财务目标。对于与团队合作或接受第三方财务援助的投资者来说,商业计划更为重要,因为它将用于培养合作伙伴关系。
你的商业计划应该包括短期和长期目标,商业模式的总结,财务计算,以及当地房地产市场的分析。乐鱼体育app官方商业计划中应该包括的其他项目有:
- 使命及愿景声明
- 优势、劣势、机会和威胁(SWOT)分析
- 你的投资模式
- 具体而可衡量的目标
- 公司总结
- 财务计划
- 市场分析和营销计划
- 团队与体系
- 退出策略
欲了解更多详细信息和免费模板来创建您的商业计划,请访问我们的文章如何撰写房地产投资商业计划书(乐鱼体育app官方+免费模板).如果你选择的是“先买后卖”的投资模式,那就选择专门为“鳍型”投资的计划如何在7步中开始自己的炒房业务(+免费下载).
5.查找房地产乐鱼体育app官方投资物业并运行报告
知道在哪里寻找投资物业是房地产投资者最重要的组成部分之一。乐鱼体育app官方这些上市网站将是你了解你想要的地方的可用房产的门户,并决定你将购买哪些来实现你的投资目标。然而,你也可以选择与一个知识渊博的房地产经纪人合作,以帮助你找到符合你的标准的房产。乐鱼体育app官方
根据您的业务模式,您将访问不同的列表网站,以找到您希望购买的属性类型。例如,在Zillow,Realtor.com,Trulia网站在美国,你可以搜索各种类型的房产,但大多数情况下,你会发现有房地产经纪人参与的传统房产销售。乐鱼体育app官方相反,如果你在寻找不良房产业主出售,你在像Auction.com,FSBO.com,Foreclosure.com.
下面是一些最好的上市网站寻找待售的投资性房产:
网站 |
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最适合 |
想要访问各种属性类型的个人 |
寻求交钥匙物业的投资者 |
那些正在寻找破旧房屋的修理工和流浪汉 |
人们想要投资商业地产
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关键特性 |
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起始价 |
免费浏览
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了解更多 |
作为一名投资者,一旦你找到了这些房产,你就会去拜访它们,进行计算,看看哪个是最佳的购买选择,并运行报告来分析房产的价格和盈利能力。特别是,你应该熟悉比较市场分析(CMA)和租赁市场分析(RMA)等报告。这两份报告都可以由个人或通过房地产经纪人完成。乐鱼体育app官方
CMA报告分析了一处房产的价值与类似房产的比较,称为“比较”。对于投资者来说,这是一个很好的工具,它告诉你如果你要买房子,你应该出多少钱,或者如果你要卖房子,什么价格才合适。同样,一份RMA报告将比较出租物业的价值,以便房东为租户合理定价。
投资者应在购买任何物业前了解如何创建和使用CMA和RMA报告,并就物业最终是否会产生利润做出明智的决定。
阅读更多关于如何执行这些报告的信息,并在我们的文章中下载免费模板比较市场分析(CMA):定义和如何创建(+示例)而且租赁市场分析(RMA):投资者指南.
6.理解合法性
在购买投资物业时,你必须了解每笔交易背后的合法性和你的业务整体。乐鱼体育app官方房地产法律因州而异,但通常遵循联邦政府制定的指导方针公平住房法该法案禁止对肤色、种族、宗教、国籍、残疾、性别和家庭地位等受保护阶层的歧视。
对于投资者来说,理解这些法律是很重要的,因为它们适用于房地产交易的所有成员,包括房地产经纪人、投资者、物业经理和房东。乐鱼体育app官方
此外,对于那些选择买入并持有的投资模式的人来说,他们将成为租客的房东,了解房东-租客法尤其重要。这些法律也因州而异,所以要研究你所在州和当地司法管辖区的详细情况,以确保你符合规定。租赁法将规定租赁条款、保证金、租户通知、物业管理和驱逐法等条款。
访问我们的文章各州房东租客法:租客的权利和遵守点击你所在的州阅读具体内容,也可以阅读文章,了解房东的责任以及如何避免违反任何法律。
不管你的投资业务模式如何,许多投资者都会选择这样做开一家房地产控股乐鱼体育app官方公司或有限责任公司(LLC)来保护他们的投资。这是一个法律实体,在发生诉讼或其他可能导致经济损失的灾难性事件时保护您的资产。它还将提供税收优惠,并将您的业务与您的个人财务分开。向律师咨询创办控股公司或房东-房客法,以确保你的企业在法律上取得成功。
要了解更多有关投资者的法律法规,可以考虑参加Lorman.洛曼提供超过14300门课程和资源,涉及各种主题和行业,但对于初学者来说,这些课程对房地产投资特别有用。乐鱼体育app官方
洛曼的课程范围从统一住宅房东租客法和租客歧视到房地产投资分析和相关税收规划机会。乐鱼体育app官方你可以在移动设备、电脑或平板电脑上全天候上课,所以你可以边走边学。
7.建立一个房地产投乐鱼体育app官方资团队
虽然许多投资者选择自己经营业务,但很少有一个人拥有经营盈利投资业务所需的所有技能。投资者需要有一个合格和经验丰富的专业团队,不仅可以帮助他们节省时间和金钱,还可以保持他们的财产处于合法、适售和适当的状态。
你的团队应该包括以下人员:
- 律师
- 乐鱼体育app官方房地产经纪人
- 物业经理
- 手巧者
- 水管工
- 会计
- 标题公司
- 电工
- 承包商
- 园林设计师
- 抵押贷款的专业
- 财务顾问
这些专业人士将负责各种各样的任务——从保护你的财产购买到进行紧急维修。例如,律师和房地产经纪人可以一起协商购买房产,或者管道工可乐鱼体育app官方以随叫随到处理漏水的管道。虽然很多事情都可以自己完成,但拥有一个充满名字和联系人的联系单,你可以立即联系,这对任何房产所有者都是非常有益的。
如果你决定自己做物业管理,特别是如果你打算成为房东,你应该准备一份物业维护清单。这将确保你涵盖了所有需要的东西,以保持你的财产处于最佳状态。评估正常的磨损和损坏在您的物业,以及季节性维护。
你可以用我们的清单,而不是自己做清单。访问我们的文章为房东提供的基本租赁物业维护清单下载我们的保养清单,并阅读每年需要保养的项目。
8.选择房地产软件乐鱼体育app官方
与您的房地产投资团队一起,您还应该投资软件来管理您乐鱼体育app官方的物业,并与供应商和租户沟通。选择购买土地或翻转房产的投资者可能不需要在其软件中提供那么多维护和面向租户的功能。如果这听起来像你,选择使用一个更金融驱动的产品,如QuickBooks重点是让你的钱有条理。
然而,如果你将你的房产出租给租户,你可能需要房地产软件工具来帮助你收取租金,管理维护请求,筛选租户,创建和签署租约,以及营销你的房源。乐鱼体育app官方有很多可用的选择,但这里有一些最好的软件工具:
软件 |
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最适合 |
中小型房东寻找负担得起的物业管理软件 |
房东寻找出租房源管理和房源选项 |
独立房东,他们希望通过自己的软件跟踪和客户关系管理(CRM)功能 |
为房东收取租金和财务组织 |
关键特性 |
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起始价 |
每单位$0 |
每月零元 |
每月零元 |
每月零元 |
了解更多 |
要了解更多关于这些和其他房地产软件,可以补充您的业务,看看通过以下文章:乐鱼体育app官方
9.进行房地产投资计乐鱼体育app官方算
作为一名房地产投乐鱼体育app官方资者,意味着你将经常进行财务计算。为了有一个成功的事业,你需要知道你花了多少钱,以及你赚了多少钱。如果你的支出超出了你的能力,你的底线将受到影响,这将影响你在房地产投资业务中的下一步行动。乐鱼体育app官方
以下是所有投资者都应该熟悉的公式:
计算 |
它是什么 |
公式 |
了解更多 |
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资本化(“上限”)比率 |
你投资的回报率。 |
上限利率=净营业收入÷购买价x100 |
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营业总收入(GOI) |
扣除额外费用之前从出租物业中收取的金额。 |
GOI =总租金+其他收入-空置损失 |
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净营业收入(NOI) |
付清所有财产费用后剩余的金额。 |
NOI =租金收入+其他收入-空置损失-营业费用总额 |
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投资回报率(ROI) |
您在该物业的总投资回报,包括债务和贷款。 |
年回报率÷总投资x 100 |
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空置率 |
多单元出租物业中空置单位的百分比。 |
空置率=空置单位数目× 100÷单元总数 |
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总租金乘数(GRM) |
决定租金收入支付物业所需时间的比率。 |
GRM =房价÷租金总收入 |
除了这些方程,房东也应该能够确定房租要收多少钱.设定租金价格没有简单的公式,因为还有其他因素会影响这个决定,比如位置、市场趋势、季节性和便利设施。然而,许多房东使用1%规则,将房产购买价格乘以1%,就得到了他们的月租金。
为了更详细地计算您的租赁物业的盈利能力,许多投资者使用租赁物业计算器。这个计算器考虑了许多因素,如物业购买细节、每月运营费用和物业收入,以计算投资回报率、上限率和当前或潜在出租物业的现金流。在你自己计算这个复杂的方程之前,看看我们的文章,免费出租物业计算器:分析您的投资物业,并使用我们的免费计算器。
10.与租客合作
许多房地产乐鱼体育app官方投资选择不需要你与租户合作,比如批发、众筹或土地银行。然而,如果你打算成为房东并出租你的房产,你必须学会如何有效地与租户合作。这需要许多步骤,从筛选潜在租户审核租赁文件,收取租金。
如上所述,有房地产软件可以帮助你与租户沟通和筛选,但无论如乐鱼体育app官方何,你应该从头到尾了解整个过程。这对你有帮助避免租客诈骗以及减少空缺和最大化利润。以下是你要为租户做的一些工作:
- 为你的房屋寻找租客:房东必须在网上宣传和推销他们的房源,让潜在租户知道他们可以租到房子。这要求他们创建物业描述,组织,管理,并将他们的房源发布到流行的网站,如Apartments.com,Zillow,克雷格列表提高曝光率,找到优质租户。
- 审查申请和文书工作:在允许某人搬进你的房子之前,有必要确定他们是否有资格按时支付租金和照顾房子。所有的房东都应该有一个标准租赁申请一份必要的文书工作清单,以及适当筛选求职者的面试问题。这将给房东一个机会核实他们的收入在决定他们是否适合这栋大楼之前,他们会进行背景和信用调查,并查看过去的租赁历史。
- 签订租约和租赁协议:在批准申请人的申请后,如果是长期居住,租客和房东将签署租约租赁协议如果是短期居住,可以申请。这份对双方具有法律约束力的文件规定了在该单位居住的条件和条件。双方都应清楚自己作为租客和业主的责任,并能在整个租期内履行这些责任。
- 收集租金:应该有一个固定的系统,让房东从租户那里收取租金,无论是通过电子方式Venmo,贝宝软件系统,或银行转账,或物理(如支票或汇款单)。所有付款都应记录在案,以便记帐,租户也需要这样做收到收据为他们做记录。房东也应该认识到房地产市场,以确定是否一个乐鱼体育app官方房租增加或者需要减少。
- 解决维护问题:如果有财产损坏,紧急维修,或标准维护需要照顾,房东需要准备立即补救。这可以是任何事情,从除雪到管道破裂到害虫控制。在这种情况下,与租户的沟通将证明你对你的财产和租户的福祉的奉献和关注。
- 感谢租户(如有必要,可将其驱逐):房东希望所有的房客都是优秀的,并且会长期住在公寓里。如果是,你可以表达感激之情用小礼物或租金积分。不幸的是,情况并不总是如此,相反,可能需要房东这样做驱逐他们的租户.如果发生这种情况,房东需要了解他们所在州的驱逐程序和法律。
虽然所有的房东都应该知道这些租户的流程,没有物业管理软件的帮助,有一个产品像Buildium在履行房东职责时可以节省大量的时间和精力。上面描述的许多项目,如租金收集、维护请求、筛选、租赁以及上市营销和广告,都可以通过Buildium平台获得。
Buildium提供了额外的功能,以协助会计和房东提供支持。看看这个系统是否适合你的房地产业务。乐鱼体育app官方
底线
尽管房地产投资不是一项简单的任务,但对于那些决定接乐鱼体育app官方受挑战的人来说,这是一条有价值且利润丰厚的职业道路或副业。要在房地产投资中取得成功,有必要在投入之乐鱼体育app官方前学习一切,这样你就不必问“什么是房地产投资”这个问题了。使用这篇房地产投资乐鱼体育app官方初学者文章作为你的出发点,并访问其中提到的其他文章,以更好地了解最适合你的房地产投资类型。