6步教你如何融资和购买多套出租房产
学习如何融资和购买多套出租房产并不一定有压力。这个过程与投资单一出租物业是一样的,从研究最佳位置到计划如何有效地管理您的物业。然而,购买多套出租房产需要稳定和调整你现有的房产,深入了解不同类型的房产,分析当地市场的知识,以及对潜在收入和支出的财务计算。
如果您正在考虑购买一处房产,请阅读我们的如何9步购买多户投资物业篇文章。这将帮助您更好地了解如何投资多户房地产,以获得现金流,并通过一次房地产交易建立强大的投资组合。乐鱼体育app官方
这里有六个步骤来帮助你学习如何购买多套出租房产:
1.稳定你目前出租的房产
在学习如何购买和融资多个租赁物业之前,你必须通过收取市场租金、填补空缺、降低租户周转率和尽量减少资本改善来稳定当前的物业。大多数贷款人在申请房屋净值贷款或信贷额度时选择完全稳定的出租物业。在贷款给另一个出租物业之前,一些贷款机构会要求你的第一笔贷款有6到12个月的成熟期。
调味期是指物业已被拥有或有有效抵押贷款的时间。虽然每个贷款人都有不同的“调味期”,但大多数进步的、对投资者友好的组织都有三到六个月的调味期作为标准。对于经营自住贷款的较为保守的机构来说,12个月的调整期更为常见。如果一处房产没有足够的经验,银行和贷款机构通常不会允许投资者对其进行再融资。
调味对多资产投资者的意义
房地产投资的购买、修复、租赁、再融资、重复(BRRRR)策略侧重于购买需要工作的房产。乐鱼体育app官方然后,投资者对它们进行改造,以大幅提高房产价值,将它们出租以获得现金流,进行套现再融资,并使用所得资金重新开始购买不同的房产。贷款人的调味期的长短对“重复”发生的速度有显著影响。
由于大多数有竞争力的银行都有三到六个月的成熟期,BRRRR投资者通常每年只能回收两次现金。相比之下,有三个月或没有调味期的贷款人一年可以回收同一笔钱四次或更多。虽然无调味贷款的利率可能会稍高一些,但投资者可以获得的速度和数量的增加远远弥补了这一成本。
2.考虑属性类型的混合
在投资多套出租房产时,考虑你想拥有的房产类型是至关重要的,翻转,并管理,以及你希望作为一项财产产生的正现金流的数量。这是为了了解哪种类型的房产会带来稳定的现金流、大幅升值、税收优势和有竞争力的风险调整后的回报。
需要考虑的不同类型的属性:
你可以购买一种类型的房产,也可以在决定购买哪种类型的房产时建立一个混合投资组合。然而,要考虑你想拥有多少房产,以及什么时候购买它们,以最大限度地提高你在房地产方面的收入。乐鱼体育app官方理想情况下,你每年购置的房产不应超过三到四套。
3.寻找新的租赁物业地点
一旦确定了属性的类型以及想要拥有和管理的属性的数量,就可以开始在上面查找属性清单Realtor.com,Zillow,Trulia网站.你的房地产乐鱼体育app官方经纪人还可以设置订阅,根据你的房产标准直接向你的收件箱发送通知。
有一些工具可以为您评估属性,例如DealCheck.它帮助投资者分析出租物业,brrrr,翻转和多户建筑,估计利润,并确定最佳的房地产交易。乐鱼体育app官方它可以快速搜索公共记录和在线列表,并导入房产详细信息,如标价、评估价值、租金、房产税、房主协会(HOA)费用和照片。
Realtor.com
Realtor.com是一个全国房地产经纪人协会(NAR)准会员。其数据库包含99%的多重上市服务(MLS)上市房产,来自大约580个区域数据库,使其成为高质量上市房产的黄金标准,并且易于搜索学区内所有上市房产。
Realtor.com还为购房者和卖家提供了一个免费下载的移动应用程序。该应用程序允许你搜索房屋,查看图片和视频,比较社区标准,如噪音水平,并查看所有房源的实时更新。用指尖在应用程序地图上绘制一个形状,只查看该地理形状内的属性。此外,用户还可以使用该应用程序联系房地产经纪人并运行金融计算器。
Zillow
Zillow为买家,卖家,房东,租客,代理商和其他房地产专业人士提供最全面的工具。乐鱼体育app官方此外,Zillow拥有最多的房产列表,超过1.35亿条。
Zillow从MLS和非MLS来源获得列表信息。由所有者出售(FSBO),非mls止赎和拍卖是非mls来源的例子。Zillow有广泛的标准分类,获得资格预审融资的链接,大量关于房屋买卖的“操作”指南,以及一套移动应用程序,可以让你随时随地进行研究。
Zillow的移动应用程序允许用户搜索房屋和公寓,列出他们待售或出租的房产,通过图片和视频参观房屋,与经纪人和贷款机构联系,并接收房产待售更新通知。
Trulia网站
Trulia网站提供一个移动房地产应用程序,允许您搜乐鱼体育app官方索数以百万计的住宅列表,包括出租列表,如公寓和公寓。它的搜索功能包括筛选目前正在出售和出租的房产以及最近出售的房产。除此之外,你还可以根据房产类型、房屋大小或你想要的房产关键字来过滤结果。
Trulia还允许用户保存搜索结果和喜爱的房地产列表,或与合作伙伴或朋友分享列表。乐鱼体育app官方他们可以打开警报,在新房产上市时收到通知,并享受自定义推荐房源。寻求计算帮助的购房者可以使用抵押贷款计算器等抵押贷款工具。
4.评估你出租房产的财务预测
如果你正在考虑购买和融资多套出租房产,分析租赁市场不要冲动地购买投资性房产。继续阅读,了解如何评估你的出租物业。
租赁物业现金流预测
现金流预测可以帮助您创建一个有时间限制的路线图,避免浪费的支出,并确定您的计划是否有利可图。当考虑如何购买多套出租房产时,要考虑正现金流,而不是股权或升值,因为这些都是波动的。
你的预测目标是发展一个有利可图的业务,所以如果支出一直超过收入,你就需要审查和评估如何增加收入或削减成本。你可能还需要通过登广告或翻新、修理和升级来增加支出,这将要求更高的租金和更高的利润。
评估租赁物业的关键指标
没有一个适用于所有人的公式来计算租赁物业是否是一个好的投资,所以你会想要使用各种各样的指标。投资者通常使用三个关键指标来评估租赁物业:资本化(上限)率,现金对现金回报率和投资回报率(ROI)。
以下是评估租赁物业的三个关键指标:
使用指标来确定投资物业的表现可以帮助您避免代价高昂的错误,并保持与您在现金流预测中设定的目标一致。
如果你想的话计算出租物业的潜在年租金总收入和空置率,请参阅我们的总租金乘数(GRM)计算器而且空置率定义、公式及平均值文章。
5.决定如何购买多处房产并准备文件
在学习如何购买多处房产时,融资需要成为一个主要考虑因素。为多处出租物业融资可能具有挑战性,所以如果你计划拥有四处以上的投资物业,创意往往是必要的。有很多种投资物业贷款你可以用它来帮助你建立你的租赁组合。最佳的收购融资将取决于你的个人财务状况和所需的融资。
购买多处出租物业时,您需要提交的文书和文件因贷款人和贷款类型而异。然而,在大多数情况下,你将被要求提交类似于获得主要住宅贷款的文件。无论贷款类型如何,你都应该根据贷款人的要求,准备好以下文件——除了贷款人要求的表格和申请之外:
- 个人及商业报税表:至少最近两年是这样
- 工资单:至少是最近的三个发薪期
- 银行对账单:至少是最近的三份声明
- 工作经验说明:虽然有些贷款机构对首次投资者开放,但大多数贷款机构都要求你有房地产投资经验。乐鱼体育app官方
租赁物业融资选择
- 硬通货贷款:硬通货贷款是投资者用于购买房产的短期(通常不超过12个月)只付息的抵押贷款。这些贷款的利率较高,最高可达12%,但可以在15天内筹集资金。
- 投资物业信贷额度(LOC):一个疯狂的是一种以房地产为抵押的循环信用额度。乐鱼体育app官方LOC的最高限额基于物业的权益金额,通常不会超过物业价值的75%。
- 传统的融资:常规融资包括符合房利美(Fannie Mae)而且房地美(Freddie Mac)并得到联邦政府的支持。对于投资性房产,贷款机构要求首付25%。
- 组合贷款:组合贷款用于那些由于拥有太多出租房产或信用评分低而不符合传统融资资格的投资者,这使他们成为已经购买了几处房产的投资者的一个很好的选择。
- 业主融资:业主融资为买家提供比传统抵押贷款更容易的条款,同时给卖家每月收入。提供业主融资的卖方可能希望持有房产的主要留置权或收取更高的利率。业主融资对需要创造性融资的买家是有好处的。
- 使用退休帐户:如果你是个体经营者,你可以使用401(k)计划购买投资性房产。如果你通过你的雇主有一个退休账户,你可以使用一个自我指导的个人退休账户(IRA)进行投资。有一些限制和潜在的惩罚,所以在退休之前一定要联系你的退休计划管理员。
- 1031交换:联邦政府创建了1031交换鼓励房地产投资的税法。乐鱼体育app官方第1031(e)条允许投资者将出售非业主自住投资物业的利润再投资于最多三处其他投资物业,并避免支付资本利得和折旧重获。
- 毯子抵押贷款:一个一揽子抵押是一笔涵盖多个投资物业的单一贷款。一揽子抵押贷款可用于为住宅投资组合或细分市场融资。虽然一揽子贷款的贷款期限可以是30年,但更常见的是5年以内的短期贷款,分期偿还期限为30年,在这种情况下,投资者会希望在贷款激增之前为他们的出租房产进行再融资。
- 现金不足再融资:如果你用硬通货贷款或其他短期融资来为你的投资房产融资,你可能想要考虑套现再融资来偿还这些短期贷款或购买额外的投资房产。套现贷款是一种每月固定还款的长期融资,用于替代临时短期融资。
6.创建一个如何管理多个物业的计划
当你发现如何购买多个投资物业时,你需要决定你是自己管理物业还是聘请一名顾问物业经理或者是物业管理公司。如果你聘请管理公司,你可能需要支付总租金收入的4%到10%作为物业管理费。但如果你自己管理多处房产,明智的做法是单独设立一个有限责任公司注册在线租金支付服务和物业管理软件。
对于独立房东来说,收取租金是一项艰巨的任务。因此,使用网上征租软件,例如TenantCloud或效果,简化了租户的租金支付,使房东更容易收钱和管理他们的出租物业。在线租金支付服务对于忙碌的房东来说是一个很好的资源,因为他们提供各种工具,从维护请求到在线租金支付,以适应多种房东管理风格和租户需求。
此外,无论是你还是其他人管理你的租金,你都需要处理财务、维护和租户。管理公司或物业管理软件,例如Buildium而且TurboTenant,可协助处理与租户有关的事宜,租户筛选、财产维护、银行和财务、托管存款和支付账单,并提供额外的责任保护。
除了责任保险和管理有限责任公司,将每一项财产分离为其法律实体是进一步减轻责任的好主意。有限责任公司是常用的,但一些业主把他们的财产放在房地产信托或他们配偶的名下。乐鱼体育app官方咨询你的律师和会计师,以确定哪些实体最适合你。
以下是最值得推荐的软件工具,您可以使用它们来帮助您管理多个出租物业:
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关键特性 |
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免费的;付费计划起价12美元 |
免费的;付费计划每单位5美元 |
50美元 |
免费的;付费计划起价4.92美元 |
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底线
在没有仔细评估房屋状况和潜在投资回报率等因素的情况下,不要草率决定购买和融资多套出租房产。以上列出的步骤和建议可以作为下次你考虑投资多套出租房产的指南。在每一步都要彻底和有战略地实现你想要的结果,并在投资多个租赁物业方面取得成功。