物业经理是做什么的?他们要花多少钱?
物业经理代表业主和投资者监督住宅和商业地产的管理、维护和运营。乐鱼体育app官方他们还负责为空置的出租单位寻找和确保合格的租客,并收取租金。物业经理的职责根据所管理的物业类型、管理合同条款和支付的金额而有所不同。
如果你想知道,“物业经理是做什么的?””继续阅读,了解更多有关物业经理的知识、物业管理公司与物业管理公司的区别、物业经理的责任和职责、物业经理的薪酬以及他们的工作期望。
什么是物业经理?
物业经理是管理出租物业的人。房东和租赁投资者雇佣物业经理来发展和扩大他们的业务,节省时间,增加回报。此外,租赁物业经理负责筛选和管理租户,设定和收取租金,回应维修要求,制定维修预算,以及尽可能高效和经济地推销租金。
大多数物业经理提供按月付费的服务和点菜选项,允许房东选择哪些房东职责和责任要外包,哪些要自己处理。一个可靠的物业经理在与房东、租户和供应商打交道时表现出出色的沟通技巧,并对维护物业和增加其价值的细节有敏锐的洞察力。
根据Finbold在美国,物业经理的平均工资取决于他们管理的物业类型:住宅、商业还是工业。住宅物业经理的平均年薪为48,583美元,一般在36,000至59,000美元之间。
另一方面,商业物业经理的平均年薪为64,373美元,大多数人的年薪在50,500美元至75,500美元之间。然而,物业经理的薪水会根据许多重要的因素而有很大的不同,包括教育、证书、额外的技能和你在你的专业领域工作的时间。
虽然物业经理跟踪和管理财务、执行合同和执行驱逐,但他们不是律师或会计师,业主不应该依赖物业经理提供这些服务。最大的物业管理公司可能有律师和会计师或外包给他们。较小的公司可能会提供推荐,但业主必须雇佣自己的员工。
物业管理公司与物业管理公司的区别
物业管理公司所做的本质上与物业经理所做的事情是一样的,除非物业经理是住宅或商业物业的雇员或现场管理员。物业管理公司可以有一个或几个经理,维护和行政人员,保安人员,广告部门和会计专业人员。
了解两者之间的区别很重要,这样业主就能了解他们的收入型房产应该雇佣谁。较大的物业管理公司往往管理较大的物业组合,而较小的物业管理公司则管理较小的住宅租赁物业组合或小型写字楼组合。一些在线物业管理软件平台根据资产组合规模为物业经理和物业管理公司提供独立的物业管理软件包。
物业经理的责任与成本
物业经理通过管理日常任务和应对紧急情况来节省房东的时间。尽管必须支付物业管理费,物业经理还是通过各种方式为房东节省资金,比如减少租户流失率、加快驱逐速度、及时跟进当前市场租金,以确保房东从租金中获得尽可能多的收入。
下表说明了房东每月雇佣物业经理可以节省的工时,以及相应的成本。这些都是平均成本,可能会更高或更低,取决于各种因素,如租金的大小和要管理的物业数量。尽管如此,在决定是否雇佣物业经理时,这仍然是一个很好的起点。
物业经理的职责 |
房东节省的时间(每月) |
平均物业管理费 |
---|---|---|
租户周转与租赁 |
4至8小时 |
2495美元每单位
(全国平均租金) |
供应商管理 |
4个小时 |
包括在月费里 |
拆迁 |
1至2小时 |
每次驱逐200到500美元 |
修理和维护 |
12个小时 |
日常维护包括;维修储备500到1000美元 |
增加租金收入 |
1小时 |
费用增加1% |
租户管理 |
10至12小时 |
包含在费用 |
财务管理 |
6个小时 |
包含在费用 |
节省的时间是根据房东在各种任务上花费的平均时间计算出来的。考虑你花了多少时间来管理你的财产,以确定你可能节省的时间。至于物业管理费,是根据全国平均水平计算的。
以下是物业经理每天必须处理的这些职责的分类:
1.设定租金价格并收取租金
提高租金是最大化你的房地产投资的一个重要部分。乐鱼体育app官方物业经理增加租金主要有以下原因:
- 以跟上房地产市场的步伐乐鱼体育app官方
- 当社区变成一个非常理想的位置
- 该地区的就业机会增加了
- 当你改善你的财产时
此外,在不对现有租户的生活安排产生负面影响的情况下,提高租金的理想时间包括租约续签期间和你的出租物业目前没有人住的时候。物业经理根据房地产市场数据、可比物业和周边地区的平均水平、位置和物业的便利设施来确定租金要收多少钱以及什么时候应该增加租金。
不要忘记在他们的租约到期之前通知现在的租户房租上涨。许多州要求提前60到90天通知。仔细检查你的国家法律查看具体的时间框架。这将允许他们做出必要的预算调整或决定是否离开该物业。另外,给你的房客发房租增加信将会通知他们租金的增加及其生效日期。
物业经理负责亲自或使用网上收租软件收取租金,以确保按时支付租金。如果你想用网上缴交租金服务,请查看TenantCloud.TenantCloud提供强大的财务功能,允许房东通过Stripe支付处理、PayPal和自动清算所(ACH)交易接受信用卡和借记卡支付。它提供免费和付费订阅计划,每月12美元起。
2.租赁招聘广告
物业经理的基本职责之一是推销出租物业的空缺。他们的行业知识和经验让他们知道何时、如何以及在哪里刊登招聘广告。管理者还应该知道租约何时到期。如果当前租户没有续约,他们应该在当前租户的租期结束前开始挂牌出租公寓。这将使空置率降到最低,并继续为业主创造利润。
为了有效地宣传你的出租职位,请遵循以下几点营销策略想要更快地填补职位空缺:
- 使用高质量、专业的照片来吸引人们的注意和兴趣。
- 利用高度视觉化的社交平台,如Instagram和Facebook,在那里你可以轻松地分享你的房子的照片。每天至少发布两次帖子,最大化并保持活跃的在线形象。
- 订单定制迹象附上一些重要的细节,比如你的联系电话、电子邮件地址、月租金、浴室和卧室的数量。在院子里放置多个标牌,每个标牌都有不同的文字和信息,以吸引人们对你的财产的注意,并脱颖而出。
- 举办一次开放参观活动向更多的观众推广你的作品。好奇的路人有机会看看你的房子里面;反过来,他们会告诉他们的朋友,增加你的财产的曝光率。此外,开放参观日是一个很好的机会分发传单如果您拥有多处投资物业,可用于您的其他租赁。
房东需要熟悉流行的挂牌网站,比如Zillow, Realtor.com和Apartments.com,这样他们就可以尽可能多地曝光房产信息。例如,通过在Zillow这样的挂牌网站上推销房产,你可以吸引一群优质租户,让理想的租户更快更容易地填补你的房产的所有空缺。
Zillow提供Zillow rent Manager (ZRM),使房东能够列出他们的房产。他们可以使用在线租赁生成器和当地律师事务所起草的模板创建租赁合同,也可以上传租赁合同并与租客进行电子签署。ZRM提供消息传递和租户筛选集成到其列表平台中,以帮助您快速查找和筛选申请人。
3.租户筛选
物业经理也负责房客筛选。在批准之前租赁申请表,物业经理应检讨及检查下列各项:
- 信用评分和历史记录
- 收入证明的和就业
- 以前的地址,房东,和驱逐历史
- 背景调查
这里有一些最好的租户筛查服务你可以使用以下方法来确保你会找到合适的租户:
软件 |
||||
---|---|---|---|---|
关键特性 |
|
|
|
|
起始价 |
24.99美元/申请人 |
21美元/申请人 |
4美元/申请人 |
免费的;付费计划的起价是每月5美元 |
了解更多 |
4.制定并执行租赁协议
物业经理制定租赁条件是为了保护出租物业和业主的利益。租赁协议必须涵盖一切,包括滞纳金、保证金和不遵守协议的后果。
物业所有者或管理人决定租赁期限——短期租赁或长期租赁。短期租赁期限不到6个月,而长期租赁期限则超过6个月。他们必须创建包含所有必要信息的租约,如租约条款、价格、地址、保证金和滞纳金。此外,你的租约应该详细说明可用的设施、保险要求、宠物和房屋政策,以及违反租赁条款的后果。
有关创建租赁协议或租赁的更多信息,请查看我们的免费月租协议模板&包括什么篇文章。
物业经理应与租客一起审阅租约,或将租约发给租客自行审阅,以便租客在签约前提出任何问题或提出关切。租客将先签署租约,并向业主提供上述费用,以获得进入房地。然后房东就会签字完成租赁协议。双方将签署两份合同,双方可保留一份原件以备备案。
如果您想在不亲临现场的情况下方便快捷地发送和签署租赁协议,可以考虑DocuSign该系统允许房东通过电脑或移动设备以电子方式签署租约。从每月10美元起,你可以发送电子签名的文档,并通过实时审计跟踪跟踪文档的进度。通过与Dropbox、谷歌Drive和Microsoft Office 365集成,您可以轻松地在您最喜欢的应用程序中准备和管理DocuSign。
5.进行物业维护和维修
专业物业经理负责所有物业的日常和紧急维护。他们确保你的财产的电器和物品得到良好的维护和及时的服务。他们与他们喜欢的供应商(例如,杂工,油漆工和水管工)合作,以确保及时和专业的响应紧急维修要求,如漏水的水龙头和损坏的电器。
租客和一个好的物业经理也可以建议和要求改进,比如重新粉刷墙壁或重做地板,以增加物业的整体价值。
物业管理软件效果简化维护请求跟踪——使物业管理人员能够通过应用程序内的消息、照片和自动维护记录跟踪维修。它还提供免费订阅计划,付费计划的起价为每套5美元,按月付费。
阅读我们的出租物业维修核对表为了更好地了解日常维护、季节性维护和预防性维护所涉及的内容。
6.管理租户的迁入和迁出
迁入和迁出检查是房东对出租物业进行的全面检查,以评估其状况。进行这些检查是为了了解你的物业的维修需要,以及为想要妥善退还房客押金的房东提供服务。对于记录您的财产的任何损坏、所需的维修、维修费用,以及避免与您的租户就押金退款发生任何争议,它们也是必要的。
业主在预先书面通知租户后,可以两种方式视察物业:
- 入学检验:在物业移交给租客之前,业主应检查物业,以确保它已准备好供租客使用。建议房东在租客到达之前就做好,但也可以和租客一起进行检查。房东应该在房客入住前拍下照片,并填写一份清单,以记录房屋的状况。
- 移出检验:当租客搬离物业时,房东应在公寓内巡视,检查每个房间是否有超出正常磨损的损坏.这使房东能够交叉引用迁入检查的初始文件,并确定哪些是新的损坏。在损坏评估之后,房东可以从租户的保证金或通过与租户的其他财务协议计算并扣除维修费用。
7.处理拆迁
物业经理有责任赶走麻烦的房客,因为他们知道该怎么做如何合法驱逐租户.在进行驱逐之前,物业经理必须通知业主,并必须有一个有效的理由驱逐你的租户。被驱逐的常见理由包括未支付租金、租约到期后仍在居住、财产损坏以及将财产用于非法活动。
确保记录任何违规行为,并包括支持性文件,因为如果您申请租户驱逐,您将在法庭上使用这些文件作为证据。这些记录包括损坏的图像、与租户交换的电子邮件或短信的打印结果、银行对账单或退回的支票。
然而,如果你的租客拒绝搬离房产,而你想在不通过驱逐程序的情况下尽快将他们驱逐出去,可以考虑提供给他们现金换钥匙.现金换钥匙协议是房东和租客自愿签订的协议,双方以金钱交换当前占用的物业的使用权。创建一份租约终止协议,如果你的租户同意,他们必须签署并注明日期。此外,要确保他们履行承诺,在交钱之前检查单位。
如果你想了解更多关于驱逐和房东租客法的知识,请访问Lorman.它提供从理解法律到商业技能的广泛课程。此外,它还提供专业目录、博客、文章和白皮书,以支持和增强您的在线学习体验。
8.保持记录并创建定期报告
物业经理负责保存准确、最新和全面的投资记录。财产报告必须包括你的财产费用,总收入,发票和维护收据。这些记录为房东和物业经理提供了了解目标是什么的指示。在追踪房产的增长和财务状况时,它们也很有用。
考虑Buildium其强大的财产报告工具。物业经理和房东可以使用Buildium生成关于租户、物业和财务账户的定制报告。它还会将你的数据与行业基准和你所在地区的类似公司进行比较。看看你是如何与竞争对手进行比较的,并找到帮助你的企业充分发挥潜力的选择。
何时雇佣物业经理
尽管雇佣物业管理公司有很多好处,但它可能是昂贵的。除了成本之外,并不是每个人都适合聘请物业管理公司。考虑以下因素,看看聘请物业管理公司是否对你有好处,如果你确实需要一家:
- 管理其他州的属性:如果你住的地方离你的房子很远,雇佣一个物业经理可以节省你的时间和交通费用,就像管理你的假期租赁财产.在紧急情况下有人在身边响应也是明智的。
- 维护大属性:如果你管理着5个以上的出租物业,你可能会达到一个点,工作变得太有挑战性,你无法独自处理。当管理多个属性时,即使是最基本的任务也会让人筋疲力尽。当你达到这个门槛时,雇佣物业经理或物业管理公司是明智的。
- 处理难于管理的租户:物业经理是租户和房东之间的缓冲。他们了解和了解房东-房客法,如何对付可怕的房客,处理驱逐、财产检查、租赁和收租政策。因此,聘请物业经理或管理公司将帮助你避免管理难以相处的租户的压力。
- 建立一个投资组合:如果你要建一个投资房地产投资组合,你可能想雇一个物业经理。物业经理可以帮助稳定和管理物业。
- 你的贷方要求外判物业管理:一些贷款机构要求雇佣一名物业经理。如果借款人之前没有投资房产的经验,或者你的房产在财务上陷入困境,他们可能也会要求聘请一位。
如何聘请一名优秀的物业经理
如果你决定聘请物业经理,要仔细评估你的前景。你可以从其他房东、房地产中介和业主协会那里得到推荐。乐鱼体育app官方此外,在物业管理网站和社交媒体页面上寻找推荐和评论,为您的业务寻找合适的物业管理人员。
此外,你可以在网上搜索专业目录房地产管理协会的会员名录乐鱼体育app官方寻找注册物业经理或全国住宅物业管理协会网站NARPM物业经理的职位
寻找物业经理的具体特点,如及时性和对细节的关注是必不可少的。记住,物业经理会经常与你的租户互动,所以找到一个有扎实的沟通技巧和愉快的性格是关键的租赁物业业务的成功或失败。优秀物业经理应具备的重要品质包括:
- 良好的沟通技能:与您、您的租户、供应商和服务提供者进行良好的沟通对您的业务成功至关重要。让你随时了解情况是良好沟通的一部分。
- 友好的个性:一个容易相处的物业经理意味着更低的租户流动率,更快的服务专业人员的反应,以及容易合作的人。
- 注意细节:管理有许多活动部件的租赁物业需要高度关注细节和出色的组织能力。询问他们管理多少物业,他们用什么工具来组织这些物业。
- 及时性:如果物业经理总是迟到,不回电话,看起来压力很大,那就说明这是一个危险信号。和这个物业经理打交道会给你带来更多的工作。
- 必要时:友善的性格固然重要,但一个好的物业经理也必须能够处理有挑战性的租户,并在出现问题时保护你的财产和你的利益。
雇用或不雇用物业经理的理由
拥有房产可能是乐鱼体育app官方获得财务保障的绝佳方式,但维护一处房产需要付出大量努力,更不用说了多个投资属性.如果业主需要额外的帮助,或者他们不想处理他们的物业的日常维护,物业经理是一个很好的策略。然而,聘请物业经理也有它的缺点,因为它会增加你的每月开支,而且很难找到一个好的物业经理。
当你在决定是否雇佣物业经理时,需要考虑以下几点:
优点 | 缺点 |
---|---|
节省时间和金钱:作为一名投资者,你的时间应该花在投资其他房地产上,花时间和家人在一起,或者花时间做你喜欢的事情。通过将你的收入物业的日常管理委托给物业经理,你可以腾出时间去追求其他投资机会或发展你的职业生涯。 | 额外的每月费用:虽然物业管理人员可以帮助房东节省时间,避免压力,但物业管理费用可能非常昂贵。不管你的物业经理是按百分比收费,还是按固定收费,还是按项目收费,平均成本是7%到10%你每月的房租。在聘请物业经理之前,要确定你的租赁物业投资是否仍能产生预期的利润率。 |
物业经理知道法律:专业的物业经理会确保您的物业符合住房法规,并帮助您避免诉讼。物业经理对当地、州和联邦的房东-租客法非常了解公平住房规定这有助于避免法律问题和道德交易。 | 少参与你的投资:如果你是一个想要完全控制投资方方面面的业主,雇佣物业经理并不是最好的选择。即使你仍然向经理指示你想如何处理物业,你也不参与日常工作。这对于那些对房产有情感依恋或喜欢监控其业务方方面面的业主来说可能是困难的。 |
强大的供应商网络和关系:物业经理与供应商、承包商、维修工人和商人保持联系。与供应商建立关系需要一个复杂的过程,需要时间和专业知识,这可能是房东难以匹配的。 | 很难找到适合你的物业经理:就像任何职位一样,总会有人比其他人更擅长自己的工作。寻找一个适合你的商业模式和理想的经理需要房东额外的努力和筛选时间。 |
雇佣物业经理的替代方案
如果你认为聘请物业经理不适合你,那么在外包租赁物业管理时,还有其他选择可以考虑。根据你所拥有的房产类型以及你离你的出租房屋的距离,你也可以考虑自我管理你的出租房屋。以下是一些选择:
网上物业管理软件
在线物业管理软件可以帮助您管理您的维护、租户筛选、租赁文件,并在互联网上列出空缺。在线物业管理软件提供全面和按需的物业管理服务。此外,它还可以让房东方便地在一个方便的地方处理一切。
以下是最好的在线物业管理软件供应商,提供最好的功能和合理的价格:
软件 |
||||
---|---|---|---|---|
最适合 |
免费物业管理软件,最多可提供75个单位 |
独立房东寻求综合物业管理服务 |
物业管理公司处理多达5,000个单位 |
为业主提供最实惠的付费订阅计划 |
关键特性 |
|
|
|
|
每月开始的价格 |
免费的;付费计划的起价为12美元 |
免费的;付费套餐每台5美元 |
50美元 |
免费的;付费计划的起价为4.92美元 |
了解更多 |
总承包租赁物业
交钥匙属性是一个不错的选择,如果你想买一个不需要前期维护,有时全租,并有物业管理服务的物业。考虑交钥匙式物业时,要确保物业管理公司是有经验的。审查他们的物业管理协议,并与他们面谈,以确保他们是合适的人选。
如果你想投资一套全套的房地产,乐鱼体育app官方Roofstock为被动型房地产投资者提供多种投资选择。乐鱼体育app官方它包括投资物业、投资组合或自带物业的机会。屋顶股票在27个州运营,销售全新的和完全翻新的独户住宅,由租户租用,由物业管理公司维护。它还提供30天的退款保证和租赁保证。
自己管理租赁物业
如果你只有几套公寓,或者打算买一套复式、三层或四层的公寓,住在一个单元里,你可能想要自己管理你的出租物业。为几个单位聘请物业管理公司通常不划算。如果你自己管理,你需要一个单独的银行账户来处理租金收入和支出。
阅读更多关于多功能建筑的文章购买复式、三复式或四复式住宅:投资者指南看看自我管理这类投资性房产是否适合你。
底线
房东可以通过雇佣一个好的物业经理来节省时间和金钱。出租房屋的物业经理负责日常工作,例如筛选申请人、解决物业维修问题、为那些把物业管理外包出去的忙碌房东收取租金。乐鱼体育app官方然而,聘请物业经理可能会很贵。回顾你的财务状况和投资组合,看看是否适合聘请物业经理。